Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

EMENTA

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PERMUTA.
DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA NÃO
CONCLUÍDA. VENDA DAS UNIDADES A TERCEIROS DE BOA-FÉ.
RESCISÃO DO CONTRATO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO
NECESSÁRIO. NÃO CONFIGURAÇÃO. COMUNICAÇÃO
EXTRAJUDICIAL AOS TERCEIROS INTERESSADOS. VIABILIDADE.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. "Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e
outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos
de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a
responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do
edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos
proprietários do imóvel a reintegração na posse" (REsp 489.281/SP, Rel.
para acórdão Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de
15.03.2003).

2. Além disso, "o deferimento fica condicionado às exigências do § 2º do art.
40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os
interesses de eventuais terceiros interessados", que "deverão ser comunicados
do decidido, podendo essa comunicação ser feita extrajudicialmente, em
cartório" (REsp 489.281/SP, Rel. para acórdão Min. SÁLVIO DE
FIGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de 15.03.2003).

3. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de
11/06/2024 a 17/06/2024, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.

Brasília, 17 de junho de 2024.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos da
Sessão Ordinária do dia 11/06/2024, às 14 horas.

AUTOS COM VISTA AOS INTERESSADOS

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por EMPRESA NACIONAL DE
DESENVOLVIMENTO URBANO E ECONÔMICO LTDA. - ENDUBRE, com fundamento no
art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais (TJ-MG), assim ementado:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO
DE CONTRATO DE PERMUTA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO –
LIMITAÇÃO – MPOSSIBILIDADE – CITAÇÃO DOS PROMISSORES
COMPRADORES – NECESSIDADE. - Na hipótese de incorporação
imobiliária, os promissários compradores das unidades autônomas devem ser
incluídos no polo passivo da ação de rescisão de contrato de permuta, tendo
em vista que esta também rescindirá os contratos promessa de compra e
venda." (fl. 138)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 227/235).

Em suas razões recursais (fls. 240/269), a parte recorrente aponta ofensa aos artigos

489, §1º, inciso IV, e 1022, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015; e aos artigos 9º, 12,
§5º, 40, 49 e 50 da Lei 4.591/64, além de divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese,
que: a) o eg. Tribunal de origem não sanou os vícios suscitados nos embargos de declaração

opostos, essenciais ao julgamento da lide; e b) uma vez que o Condomínio de Adquirentes, por
determinação legal, representa todos os condôminos, é desnecessária a inclusão, nos autos, de
cada adquirente de forma individual.

Sem contrarrazões.

É o relatório. Decido.

Inicialmente, no que diz respeito aos artigos 9º, 12, §5º, 40, 49 e 50 da Lei 4.591/64 e
às teses a eles vinculadas, verifica-se que, de fato, não obstante a recorrente tenha devolvido a
questão nas razões da apelação e dos embargos, o Tribunal quedou-se inerte no exame da
questão. Dessa forma, tendo a parte indicado violação do art. 1.022 nas razões do recurso
especial, está configurado o prequestionamento ficto da questão à luz do art. 1.025 do CPC/2015,
razão pela qual se passa à sua análise.

A Corte Estadual, ao analisar a demanda, entendeu que, na hipótese de incorporação
imobiliária, os promissários compradores das unidades autônomas devem ser incluídos no polo
passivo da ação de rescisão de contrato de permuta, tendo em vista que esta também rescindirá os
contratos promessa de compra e venda. É o que se observa do trecho do v. acórdão recorrido, in
albis :

"No caso em exame, o pedido de rescisão é baseado no descumprimento do
prazo para entrega das obras por parte da construtora, ora Agravante.

Cinge-se a controvérsia em analisar a necessidade de inclusão dos
promitentes compradores das unidades autônomas do edifício, que
negociaram com a construtora.

Analisando detidamente o caso dos autos, entendo que as pessoas que
negociaram a compra de unidades autônomas do edifício serão afetadas, caso
haja rescisão do contrato de permuta que, por conseguinte, rescindirá os
contratos de compra e venda.

A decisão agravada afirma que o caso dos autos versa unicamente sobre a
rescisão do contrato firmado entre a autora e a ré, no entanto, ainda que
existam duas relações distintas –o contrato de permuta firmado entre as
partes e as vendas do empreendimento -entendo que o prosseguimento do
feito sema presença dos adquirentes das frações do edifício, poderá
acarretar-lhes grande prejuízo." (fls. 140/141)

Entretanto, tal entendimento está em dissonância com o entendimento desta Corte
Especial, que firmou-se no sentido de que " em contrato de permuta, no qual uma das partes
entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido
atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a
responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício - não
cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a
reintegração na posse ". Todavia, "o deferimento fica condicionado às exigências do § 2º do art.
40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de
eventuais terceiros interessados", que "deverão ser comunicados do decidido, podendo essa
comunicação ser feita extrajudicialmente, em cartório " (REsp 489.281/SP, Rel. para acórdão
Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de 15.03.2003). Nesse sentido:

"AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.

RESCISÃO DE CONTRATO. ART. 40 DA LEI 4.591/64 - LEI DE
CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
PERMUTA DE TERRENO URBANO POR ÁREA CONSTRUÍDA.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RETORNO DO IMÓVEL AOS
ALIENANTES EM RAZÃO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL. TRANSAÇÃO
QUE EXIME A RESPONSABILIDADE DOS ALIENANTES EM RELAÇÃO A
EVENTUAIS ADQUIRENTES. CLÁUSULA INEFICAZ. INDENIZAÇÃO AOS
EX-TITULARES.

1. O agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a
negativa de provimento ao agravo regimental.

2. Nos termos do art. 257 do RISTJ e da Súmula 456 do STF, é possível a este
Tribunal Superior julgar a causa, aplicando o direito à espécie, quando
conhecido o recurso especial.

3. Se a matéria objeto de insurgência no recurso especial foi devidamente
prequestionada, ainda que implicitamente, não há falar em aplicação da
Súmula 211 do STJ.

4. Este Tribunal Superior consagrou o entendimento de que "o proprietário
de terreno que o aliena a terceiro, dele recebendo em pagamento futuros
apartamentos decorrentes de edificação a ser erigida no local, cujo contrato
de compra e venda foi rescindido por transação, é responsável pelo
ressarcimento de tudo quanto foi pago pelos compradores de outros
apartamentos vendidos por aquele terceiro quando o primitivo negócio ainda
estava vigente", sendo ineficaz com relação aos adquirentes das unidades
imobiliárias qualquer cláusula exoneratória de responsabilidade dos
alienantes do terreno, haja vista que a mesma "vincularia apenas as partes
que a tivessem estabelecido" (REsp 282.740/SP, Rel. Min. CESAR ASFOR
ROCHA, DJ de 18.02.2002).

5. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação constante no art. 32
da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no
Cartório de Imóveis, não implica a nulidade ou anulabilidade (nulidade
relativa) do contrato de promessa de compra e venda de unidade
condominial, tampouco impede, ao ex-titular de direito à aquisição de
unidade autônoma, a reparação a que alude o art. 40 da Lei 4.591/64.
Precedentes.

6. É certo que "em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o
imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno
exercido atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem
assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a
construção do edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser
deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse". Todavia, "o
deferimento fica condicionado às exigências do § 2º do art. 40 da Lei das
Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de
eventuais terceiros interessados", que "deverão ser comunicados do decidido,
podendo essa comunicação ser feita extrajudicialmente, em cartório" (REsp
489.281/SP, Rel. para acórdão Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA,
DJ de 15.03.2003).

7. "O valor da indenização, de que trata o § 2º do art. 40 da Lei 4.591/64, a
ser paga pelo primitivo proprietário do terreno ao ex-titular da unidade
anteriormente adquirida deve ter como base de cálculo, na sua aferição, o
que efetivamente valer referida unidade no momento do pagamento da
indenização, proporcional ao estágio da construção quando foi paralisada,
por ter sido desconstituído o primitivo negócio, incluído aí o valor da fração
ideal do terreno" (REsp 282.740/SP, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ
de 18.02.2002).

8. Agravo regimental a que se nega provimento."

(AgRg nos EDcl no REsp n. 1.107.117/SC, relator Ministro Vasco Della

Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em
22/2/2011, DJe de 28/2/2011.)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO. PERMUTA. DESCUMPRIMENTO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. VENDA DAS
UNIDADES A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESCISÃO DO CONTRATO.
REINTEGRAÇÃO NA POSSE. DEFERIMENTO. ART. 40, § 2º, LEI N.
4.591/64. RECURSO PROVIDO

I - Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e
outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos
de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a
responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do
edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos
proprietários do imóvel a reintegração na posse.

II - O deferimento, no entanto, fica condicionado às exigências do § 2º do art.
40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os
interesses de eventuais terceiros interessados.

III. - Recurso Especial provido."

(REsp n. 879.548/SP, relator Ministro Sidnei Beneti , Terceira Turma, julgado
em 17/8/2010, DJe de 25/8/2010.)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO. PERMUTA. DESCUMPRIMENTO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. VENDA DAS
UNIDADES A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESCISÃO DO CONTRATO.
REINTEGRAÇÃO NA POSSE. DEFERIMENTO. ART. 40, § 2º, LEI N.
4.591/64. EXEGESE. COMUNICAÇÃO AOS TERCEIROS INTERESSADOS.
RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS
RÉUS NÃO CONHECIDO.

I - Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e
outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos
de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a
responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do
edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos
proprietários do imóvel a reintegração na posse.

II - O deferimento, no entanto, fica condicionado às exigências do § 2º do art.
40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os
interesses de eventuais terceiros interessados.

III - Os terceiros deverão ser comunicados do decidido, podendo essa
comunicação ser feita extrajudicialmente, em cartório."

(REsp n. 489.281/SP, relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar , relator para
acórdão Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em
3/6/2003, DJ de 15/3/2004, p. 276.)

Deste modo, tendo a ação sido proposta em razão da inadimplência da incorporadora,
não se mostra razoável a inclusão de todos os promissários compradores no polo passivo da
demanda, nos termos da fundamentação supra, razão pela qual imperioso se faz a reforma do
acórdão recorrido, no ponto.

Ante o exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, dou provimento ao recurso

especial.

Publique-se.

Brasília, 15 de março de 2024.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator