Informações do processo 2019/0328821-4

1. Trata-se de agravo interposto por ÁPICE SECURITIZADORA
IMOBILIÁRIA S.A., contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez
manejado com fulcro no art. 105, III, "a" e “c", da Constituição Federal, em face de
acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, assim ementado (fls. 703-704):

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
PASSIVA REJEITADA EMPRESA QUE FIRMOU CONTRATO EM
QUE RECEBEU EM CESSÃO PLENA EXCLUSIVAMENTE OS
CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS DO LOTEAMENTO EM QUE SE
SITUA O LOTE COMPROMISSADO PELA EMBARGADA -
MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO S E
M JUSTIFICATIVA - CABIMENTO DA RESCISÃO - CULPA DA
PROMITENTE VENDEDORA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO
VALOR PAGO - RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS -
DECISÃO UNANIME.

Opostos embargos de declaração pela parte recorrente (fls. 856-861),
foram rejeitados (fls. 892-897).

Nas razões do recurso especial (fls. 758-776), além de divergência
jurisprudencial, aponta a parte recorrente ofensa ao disposto no art. 1.022, II, do Código
de Processo Civil, arts. 29 e 31-A, § 12, da Lei n° 5.491/1964, e art. 2°, § 2°, da Lei n°
4.657/1942.

Em apertada síntese, além de apontar omissões no acórdão, sustenta a
ilegitimidade passiva da recorrente para a presente demanda, uma vez que "a Lei
4.591/64 dispõe expressamente em seu artigo 31-A, §121, que a transmissão para o
credor (Cessionário) da propriedade fiduciária, bem como a cessão plena ou fiduciária de
direitos creditórios decorrentes da comercialização de unidades (compromissos de compra
e venda), não implica na transferência de obrigações e responsabilidades do Cedente,
Incorporador ou Construtor para a Cessionária."

Subsidiariamente, pleiteia a aplicação do entendimento que a Recorrente

apenas responderá pela devolução das parcelas efetivamente recebidas, de modo que
"respondem pelo pagamento das parcelas do preço recebidas antes da cessão, as
construtoras e incorporadoras" e "por eventuais perdas e danos decorrentes do
inadimplemento contratual, visto que não ocorreu a cessão da posição contratual."

Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fl. 801).

É o relatório.

DECIDO.

2. Sem razão a parte recorrente acerca da alegada ofensa do art. 1.022 do
Novo CPC. Com efeito, observa-se que não houve negativa de prestação jurisdicional,
máxime porque a Corte de origem analisou as questões deduzidas pela recorrente.

Os vícios a que se refere o artigo 1.022 do Novo CPC. são aqueles que
recaem sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos
utilizados pelas partes, sendo certo que não há falar em omissão simplesmente pelo fato
de as alegações deduzidas não terem sido acolhidas pelo órgão julgador.

A propósito, na parte que interessa:

AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE SOBREPARTILHA.
ALEGAÇÃO, NAS RAZÕES DE RECURSO ESPECIAL, DE
VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 458, II E 535, II, DO CPC.
INEXISTÊNCIA. [...]

1. Não há que se falar em nulidade do acórdão por omissão, se este
examinou e decidiu os pontos relevantes e controvertidos da lide e
apresentou os fundamentos nos quais sustentou as conclusões
assumidas.

[...]

(AgRg no AREsp 37.045/GO, QUARTA TURMA, Rel. Ministro LUIS
FELIPE

SALOMÃO, julgado em 5/3/2013, DJe 12/3/2013)

3. Ao analisar a demanda, à vista dos elementos fático-probatórios
constantes dos autos e do contrato firmado entre as partes, a Corte de origem consignou a
respeito da legitimidade passiva da recorrente para a presente demanda (fls. 706-707) -
grifamos:

Alega a parte ÁPICE SECURITIZADORA S.A. preliminar de
ilegitimidade passiva, afirmando que em nenhum momento entabulou
qualquer relação de direito material com a apelada, não atua na
condição de construtora e/ou incorporadora do empreendimento Brisa de
Atalaia (art. 29, da Lei 4.591/64), bem como não integra o mesmo grupo
econômico da outra Requerida.

Verifico que a própria apelante afirma que firmou contrato por
meio qual recebeu em cessão plena exclusivamente os créditos
imobiliários do loteamento em que se situa o lote compromissado
pela apelada.

Outrossim, da análise dos autos, sabe-se que a Ápice era quem
mandava as cobranças, emitia os boletos e recebia todos os créditos
dos imóveis vendidos pela outra requerida.

[...]

Sendo assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, tendo em
vista que a apelante possui plena legitimidade para figurar no polo
passivo da presente demanda.

Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias a esse
respeito, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem
como na interpretação de cláusula contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta
instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n. 5 e 7 do
STJ.

4. Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se
supõe divergente, impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art.
105, III, da Constituição da República.

Nesse sentido: AgInt no AREsp 821337/SP, 3 a Turma, DJe de
13/03/2017 e AgInt no AREsp 1215736/SP, 4a Turma, DJe de 15/10/2018.

5. Quanto ao mérito, o Tribunal de origem assim dispôs (fls. 708-712):

No caso sub examine, a situação descrita pelas apelantes como
causadoras de atraso na entrega do imóvel, qual seja, fortes chuvas no
período de construção do empreendimento, constitui fato previsível no
contexto da construção civil, consubstanciando riscos inerentes à
atividade.

Desta forma, a circunstância alegada como geradora da mora não
justifica um atraso para a entrega do imóvel, posto só ter ocorrido
durante alguns dias pontuais.

Na hipótese, resta caracterizada a responsabilidade da apelante, que não
efetuou a entrega do imóvel no prazo devido, não se configurando
fortuito externo ou força maior.

[...]

Ora, é incontroverso o atraso por culpa das Requeridas, sendo este fato
reconhecido pelas próprias, nos autos, já que contratualmente aprazada
para outubro de 2015, contudo, o habite-se somente foi dado em
13/04/2016, sendo ultrapassado o prazo de 36 meses da data do registro
do empreendimento.

Pois bem, no momento em que a construtora extrapola o prazo de
prorrogação da entrega do imóvel sem motivo justificável, enquadra-se
sua conduta como ato abusivo, nos termos do art. 187 do CC, ao que,
possível a rescisão da compra e venda, e inclusive aplicação da cláusula
penal acaso disposta.

Nesta senda, diante da impontualidade da Construtora, justificadora da
rescisão, é de se observar a súmula 543 do STJ que dispõe: "Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento. "

Assim, impõe-se ao autor a devolução dos valores adimplidos, já que
este não pode ser penalizado pela demora restando patente o atraso na
obra, com a restituição dos valores pagos pelos apelados de forma

integral.

Esta a dicção da Súmula que, caracterizada a rescisão do contrato por
culpa do promitente vendedor, os valores pagos deverão ser
integralmente e imediatamente devolvidos ao promitente comprador.

Dessa forma, ainda que a obra tenha sido quase concluída, é direito
legítimo do consumidor exigir a rescisão contratual, conforme previsto
em instrumento particular, com a devolução integral e imediata dos
valores já pagos, não subsistindo qualquer argumentação dos Requeridos
que desnaturem tal fato.

[...]

As Demandadas são empresas do ramo da construção civil que têm
conhecimento das burocracias e exigências legais para construção de
empreendimento imobiliário, desta forma, a expedição do HABITE-SE
é um fato que está ligado à própria atividade da empresa, que para obter
a liberação deve estar quite com os Códigos e normas municipais, de
forma que há de se reconhecer a mora da construtora.

Ademais,como já afirmado, a relação em questão é regida pelo Código
de Defesa do Consumidor, de modo que o atraso injustificado que gera
uma frustração na expectativa do consumidor adquirente é passível de
responsabilidade pela empresa construtora, nesta senda, sem máculas a
rescisão consignada pelo juízo a quo com a restituição do valor pago
pelo comprador/autor, mantendo-se o decisum inalterado nestes pontos.

O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543/STJ).

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATRASO
NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO.AUSÊNCIA. LUCROS
CESSANTES. POSSIBILIDADE. PRESUNÇÃO. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. CORRETORA IMOBILIÁRIA. CADEIA DE
FORNECIMENTO.RELAÇÃO COM CONSUMIDOR. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 10/06/2015, recurso especial interposto em
09/12/2016, agravo em recurso especial interposto em 13/06/2017, e
atribuídos a este gabinete em 15/12/2017.

2. O propósito do recursal de CMB e RESIDENCIAL SÍTIO
MEDEIROS consiste em determinar: (i) se é possível atribuir a culpa
aos recorrentes pelo atraso na entrega do imóvel diante da ocorrência da
desconsideração da personalidade jurídica, atingindo o patrimônio de
afetação do empreendimento, em suposta ofensa ao art. 31-A da Lei
4.591/64; e (ii) a legalidade da condenação dos recorrentes em pagar
lucros cessantes ao recorrido/agravante.

3. O propósito recursal de CARLOS EDUARDO TEIXEIRA
SCHELIGA consiste em determina a responsabilidade solidária de
corretora em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária.

4. Mesmo diante do art. 31-A da Lei 4.591/64, o fato de o patrimônio
afetado para a construção do Residencial Sítio Medeiros ser atingido

pelo incidente da desconsideração de personalidade jurídica não diminui
sua responsabilidade perante os consumidores-adquirentes.

5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como
violados, não obstante a interposição de embargos de declaração,
impede o conhecimento do recurso especial.

6. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel
enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período
de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do
promitente comprador. Precedentes.

7. Apesar de não manter liame jurídico com o consumidor, a corretora
pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de
fenômeno eminentemente econômico.

8. Na hipótese em julgamento, contudo, a conclusão do Tribunal de
origem deve ser mantida, pois sequer foi comprovado nos autos que a
corretora manteve relação jurídica com o agravante.

9. Recurso especial de CBM e Residencial Sítio Medeiros parcialmente
conhecido e, nessa parte, não provido.

10. Agravo em recurso especial de CARLOS EDUARDO TEIXEIRA
SCHELIGA conhecido para negar provimento a seu recurso especial.
(REsp 1713537/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 10/10/2019, DJe 15/10/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO.

1. De acordo com o entendimento sumulado desta Corte, "na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor" (Súmula 543/STJ).

2.  A jurisprudência desta Corte assinala "ser cabível, na hipótese de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento da promitente-vendedora, a condenação desta ao
pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo dispensável a
prova desses" (AgInt nos EDcl no REsp 1.562.007/SP, Rel. Ministro
MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018,
DJe de 19/06/2018).

3. A majoração de honorários de 12% (doze por cento) para 13% (treze
por cento) encontra fundamento no art. 85, § 11, do CPC/2015, diante do
preenchimento dos seus requisitos.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
RECONHECIDA COM BASE NA INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. CASO
FORTUITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA
7/STJ. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO
PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ.
LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO

PROVIDO.

1. A alteração das premissas fáticas adotadas pelo Tribunal a quo, no
tocante à legitimidade passiva da segunda agravante para responder
pelos danos causados ao adquirente do imóvel em razão do atraso
injustificado na entrega da obra, assim como a análise da alegação de
ocorrência de caso fortuito, tal como requerida, demandaria,
necessariamente, o reexame de matéria fática e probatória dos autos,
providência vedada no recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.

2. De acordo com o entendimento sumulado desta Corte, "na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor" (Súmula 543/STJ).

3. A jurisprudência desta Corte assinala "ser cabível, na hipótese de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento
da promitente-vendedora, a condenação desta ao pagamento de
indenização por lucros cessantes, sendo dispensável a prova desses"
(AgInt nos EDcl no REsp 1.562.007/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe de 19/06/2018).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1809522/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 22/10/2019)

Dessa forma, estando o acórdão recorrido em consonância com a
Jurisprudência do STJ, incide a Súmula 83 desta Corte Superior.

6. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.

Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas
instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte Recorrente, no
importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de
Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.° e 3.°
do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 07 de fevereiro de 2020.

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

Redistribuição automática em 03/02/2020 às 09:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR