Informações do processo 2020/0004535-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA
MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE
CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE.

1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido
mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos,
não por fato imputável à vendedora, mas, em face do desinteresse do
adquirente.

2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da
contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor
com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito.

3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei
9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do
pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser
entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do
contrato ou ao direito do credor fiduciário.

4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que
ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a
satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao
adquirente.

5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Vistos etc.

Trata-se de recurso especial, interposto por SP - 45 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, fundamentado na alínea "a", inciso III do artigo 105 da
Constituição Federal, interposto contra acórdão do Egrégio Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, assim ementado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO
CONTRATUAL RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS Celebrado
compromisso de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária Caracterizada a relação de consumo Existência de garantia de
alienação fiduciária não obsta a rescisão contratual (pois ausente a
inadimplência do Autor) Cabível a retenção de 25% dos valores pagos
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o
contrato e condenar à restituição de 75% dos valores pagos, “autorizada a
dedução de valores devidos a título de IPTU e demais despesas inerentes ao
imóvel, com fatos geradores até a tutela antecipada, que torno definitiva"
RECURSOS (APELAÇÕES) DA REQUERIDA SP-45 E DO AUTOR
IMPROVIDOS.

Opostos embargos de declaração, foram acolhidos (fls. 345/347).

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alegou violação aos arts. 26

e 27 da Lei n. 9.514/97. Referiu que o contrato de compra e venda celebrado entre
as partes está garantido fiduciariamente, prevalecendo as normas específicas de
regência da alienação fiduciária de bem imóvel, e não do Código de Defesa do

Consumidor. Asseverou que a rescisão do contrato só é possível com a
consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, sendo ao adquirente
restituído o valor que sobejar a venda do imóvel no leilão, na fora do §4º do art. 2
da Lei 9.514/97.

Houve contrarrazões (fls. 383/387).

O recurso foi admitido na origem.

É o relatório.

Passo a decidir.

A controvérsia diz com o direito de o comprador de imóvel, adquirido
mediante contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia, ver resolvido o acordo e devolvidos os valores por ele pagos - descontado
determinado percentual -, não por fato imputável à vendedora, mas, consoante a
causa de pedir da presente de lide, em face do desinteresse em permanecer com o
imóvel.

O acórdão recorrido reconheceu que, apesar de aplicável a Lei 9.514/97, a
resolução e a devolução dos valores deverá ocorrer, retido pela vendedora
determinado percentual do quanto pago pelo comprador.

O recurso especial diz prevalecer o quanto disposto nos dispositivos da Lei
9.514/97, postulando o reconhecimento de que devolução dos valores observe o
que ali consignado, pois a pretensão de resolução equivaleria à mora do adquirente.

Recentemente esta Terceira Turma examinou pretensão idêntica à presente no
REsp 1.867.209, em julgado da minha relatoria, apreciado na sessão de
08/09/2020, ocasião em que se reconheceu a prevalência das normas relativas à Lei
9.514/97 no tocante à devolução de valores pagos.

A ementa desse julgado é a seguinte:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO
ADQUIRENTE.

1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido
mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos,
não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das
prestações a que se obrigou.

2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da
contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor
com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito.

3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei
9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do
pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser
entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do
contrato ou ao direito do credor fiduciário.

4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que
ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura
quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a
satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao
adquirente.

5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1867209/SP, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
08/09/2020, DJe 30/09/2020)

Independe, ademais, o registro da alienação fiduciária para que tenha ela
eficácia entre o comprador e o vendedor, não sendo este fato móvel para a
invalidade do pacto de alienação fiduciária.

Impõe-se, assim, a adoção dos fundamentos que levaram ao provimento
daquele recurso especial.

Do contundente instrumento de garantia consubstanciado na alienação
fiduciária de bens imóveis ou móveis decorre a transferência pelo devedor ao
credor do domínio resolúvel e da posse indireta da coisa alienada como garantia
pelo pagamento da dívida contraída.

O ambiente em que urdida a inclusão do presente instituto no financiamento
da aquisição de imóveis é o de se conferir uma efetiva proteção ao crédito,
fomentando a economia.

A contundência da alienação fiduciária em garantia decorre da possibilidade
de realização do crédito extrajudicialmente, sendo a cobrança levada a efeito
mediante atuação direta do Oficial do Registro de Imóveis, na alienação de bens de
raiz, a quem compete intimar o devedor a satisfazer a dívida acrescida de juros e
demais encargos, no prazo de 15 dias.

Não purgada a mora, ao oficial compete, ainda, promover o registro na
matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário,
quando, então, será deflagrado o procedimento de venda extrajudicial do bem
mediante leilões.

A instituição, assim, desta garantia quando da celebração da compra e venda
do imóvel - que ora se deseja ver resolvida - há de exigir tratamento diverso
daquele alcançado a contrato para a aquisição de imóvel que se veja desprovido de
tal instituto de hiper-garantia.

No caso concreto, o adquirente, mesmo sem ter o vendedor dado razão para
tanto, ajuizou ação de resolução do contrato.

Joana Aurora Farrajota Mendes Rodrigues, em magnífica tese de
doutoramento a discutir a resolução por incumprimento infundado, esclarece que
resolução é "acto unilateral, vinculado, de destruição de um vínculo obrigacional
validamente constituído".

É exatamente o que pretende o demandante, a dissolução do vínculo
obrigacional e a devolução do imóvel e dos valores por ele pagos, retidos pelo

vendedor percentual destes valores, como postulado na inicial.

No mais das vezes, a referida ação de resolução tem como necessária
ocorrência de inadimplemento, como expõe o art. 475 do CCB: "A parte lesada
pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe
o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e
danos."

A propósito, o escólio de Ruy Rosado de Aguiar, verbis: "A resolução é a
modalidade de extinção do contrato que pressupõe o inadimplemento do devedor e
nisso reside a especificidade que a distingue das outras formas de extinção." (in
Fundamentos e Princípios dos Contratos Empresariais - Coordenador Wanderley
Fernandes, São Paulo: Saraiva, 2012, 2ª ed., Cap. IX)

Há hipóteses, no entanto, em que o pedido de resolução é formulado pelo
devedor que ainda não inadimpliu, como, por exemplo, quando a obrigação é de
dar coisa certa e esta perece ou deteriora sem culpa do devedor (arts. 234 e 235 do
CCB), possuindo o contratante o direito a ver resolvido o contrato.

Há, ainda, o pedido de resolução com base na onerosidade excessiva, figura
da qual, todavia, não se cuida nos presentes autos, estando ausentes da causa de
pedir formulada pelo autor os requisitos da vantagem extrema de uma das partes e
do acontecimento extraordinário ou imprevisível (art. 478 do CCB).

Na presente ação de resolução, acaso houvesse descumprimento, ele não teria
partido do réu, mas do próprio autor, que manifestara comportamento contrário à
execução do contrato, alegando, de modo genérico, não mais ter condições de
adimplir o negócio.

Cria-se, pois, inusitada situação de ação de resolução sem incumprimento por

parte do demandado, fora das hipóteses legalmente previstas.

O procedimento disciplinado nos referidos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 - não
descuro -, trata, claramente, do inadimplemento do adquirente (devedor fiduciante).
O inadimplemento é, assim, pressuposto para a consolidação da propriedade na
pessoa do credor fiduciário e submissão do bem à venda mediante leilão.

Mas o inadimplemento aqui não pode ser interpretado restritivamente ao mero
inadimplemento das prestações, ou, em outras palavras, à não realização do
pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora).

Deve ele ser entendido, também, como o comportamento que se mostra
contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário, aí incluindo-
se a pretensão declarada do adquirente de resolver o negócio que se vê respaldado
pela alienação fiduciária em garantia, postulando ao Judiciário a suspensão da
exigibilidade das prestações a que vinculado.

A figura bem se compatibiliza com o instituto da quebra antecipada (ou
antecipatory breach na common law), segundo o qual há inadimplemento, mesmo
antes do vencimento, quando o devedor pratica atos abertamente contrários ao
cumprimento do contrato, como a pretensão de resolução da avença.

Joana Aurora Farrajota Mendes Rodrigues, em sua já aludida tese de
doutoramento, trata, também, da quebra antecipada e, sobre ela, aclara que:

O vencimento é tradicionalmente apresentado pela doutrina como um
conceito central no direito das obrigações192, verdadeiro ponto de viragem
na vida do crédito, na medida em que corresponde ao momento em que este
se torna exigível193 e, portanto, em que a obrigação deve ser cumprida194.

(...)

A doutrina da anticipatory breach vem desafiar esta concepção, afirmando
que pode haver incumprimento tanto antes como depois do vencimento da
obrigação195.

(...)

É entendimento pacífico na doutrina e jurisprudência inglesas que apenas
haverá anticipatory breach perante uma repudiation clara e absoluta do
contrato que consubstancie uma manifestação inequívoca e definitiva da
intenção de não cumprir quando a obrigação se vencer213. Assim, por
exemplo, um pedido de alteração dos termos do contrato não deverá
constituir um incumprimento antecipado do mesmo, excepto se a parte fizer
depender o respectivo cumprimento da realização de tal alteração. Também
não constituirá um incumprimento antecipado o comportamento que resulte
apenas de uma interpretação errada do contrato, desde que, naturalmente, a
parte se mostre disposta a cumpri-lo nos termos efectivamente acordados. (in
Os efeitos da Resolução infundada por incumprimento do contrato -
Dissertação para Doutoramento em Direito Privado pela Faculdade de
Direito da Universidade Nova de Lisboa, 2013,
https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf )

A doutrinadora faz, ainda, menção ao escólio de Brandão Proença, ao dispor
da declaração de resolução feita pelo contratante extrajudicialmente e após
declarada judicialmente ilícita, concluindo, o referido autor, ser ela, a resolução,
uma forma de incumprimento do contrato pelo declarante:

BRANDÃO PROENÇA, embora parecendo atribuir eficácia extintiva à
declaração de resolução ilícita – afirmando que esta se produziu,
inelutavelmente, nos momentos previstos no art. 224º, 1, 1ª parte, do C.C.135
– reconhece nesta uma modalidade de recusa de cumprimento136 e, bem
assim, como teremos oportunidade de ver adiante em maior detalhe, uma
forma de incumprimento137.

Não há olvidar que os contratos celebrados devem ser cumpridos ("pacta sunt
servanda"), sendo a força obrigatória dos pactos consectário lógico do princípio da
autonomia privada, positivado pelo legislador no pórtico da regulamentação do
Direito Contratual pelo Código Civil de 2002 (art. 421). Decorre da liberdade de
contratar o dever de cumprimento dos pactos livremente celebrados.

Ausente causa imputável ao outro contratante, a pretensa insuportabilidade
das prestações, fundamento articulado pelo autor para a formulação do pedido,
sem, sequer, enunciar ou demonstrar institutos como o do superendividamento ou

mesmo da onerosidade excessiva/quebra da base objetiva, não haveria fazer tábula
rasa da segurança e estabilidade que decorre do negócio jurídico entabulado.

Na especial conformação do contrato de compra e venda celebrado, em que
presente alienação fiduciária em garantia, há de ser acatada a possibilidade de
resolução do contrato pelo desinteresse do adquirente em permanecer com o bem,
mas a devolução dos valores pagos pelo autor não se dará na forma do art. 53 do
CDC, em que, ressarcidas as despesas do vendedor mediante a retenção de parte do
pagamento, devolve-se o restante ao adquirente.

A devolução dos valores pagos deverá observar o procedimento estabelecido
nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, pelo qual, resolvido o contrato de compra e
venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduciário, para, então,
submeter-se o bem a leilão, na forma dos §§1º e 2º do art. 27, satisfazendo-se o
débito do devedor demandante ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas
relativas ao imóvel, para devolver-se o que sobejar ao adquirente, se sobejar.

Assim, em resumo, a formulação pelo adquirente de pedido de resolução do
contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia sem a
imputação de culpa ao vendedor, mas por conveniência do adquirente, representa
quebra antecipada do contrato e, assim, satisfaz o requisito para a incidência dos
arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Resolvido o contrato, a devolução dos valores adimplidos pelo adquirente
deverá observar o quanto disposto no §4º do art. 27 da Lei 9.514/97, segundo o
qual, uma vez exitoso o 1º ou o 2º leilão, "o credor entregará ao devedor a
importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da
indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das

despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará