Informações do processo 2020/0030689-0

EMENTA

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
IRRESIGNAÇÃO SUJEITA À INCIDÊNCIA DO NCPC.
COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO.
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE
INFRAESTRUTURA. DESISTÊNCIA DO NEGOCIO POR
INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. ILEGITIMIDADE
PASSIVA. NÃO OCORRÊNCIA. DA CONFIGURAÇÃO DA
MORA DAS VENDEDORAS, DO PEDIDO DE EXTINÇÃO
DO PROCESSO. SÚMULA N° 7 DO STJ. RETENÇÃO DOS
VALORES PAGOS. INVIABILIDADE. DESFAZIMENTO
CONTRATUAL MOTIVADO PELA MORA DAS RÉS.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES
PAGOS. PRECEDENTE. JUROS DE MORA. RELAÇÃO
CONTRATUAL. CITAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO
INDEVIDA. SÚMULAS N° 5 E 7 DO STJ. MULTA
CONTRATUAL. INVERSÃO. MATÉRIA NÃO
PREQUESTIONADA. SÚMULA N° 282 DO STF. DANO
MORAL. AFASTAMENTO. DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL. MERO DISSABOR. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.

DECISÃO

WILSON SANOTS SOUZA e MARIA LIVIA DE OLIVEIRA

GOIS SOUZA (WILSNO e outra) ajuizaram ação de resolução contratual e devolução
de parcelas pagas cumulada com declaratória de nulidade de cláusula abusivas contra
COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA ARACAJU I - SPE, DAMHA

URBANIZADORA II ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA E DAMA
URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA (DAMHA e outras), em virtude de atraso
na entrega de terreno em empreendimento imobiliário (loteamento).

Em primeira instância, os pedidos foram julgados procedentes para
determinar a rescisão do contrato firmado entre as partes, declarando a nulidade da
Cláusula 8.1 a 8.5 e, por conseguinte, condenar os réus, solidariamente, (1) a devolver de
uma vez só a integralidade dos valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos pelo
INPC, a partir da data de pagamento de cada parcela, com juros de mora de 1,0% ao mês,
desde a última citação; (2) ao pagamento em favor dos autores da quantia de R$ 5.000,00
(cinco mil e oitocentos reais), a título de reparação por danos morais, a ser atualizada pelo
INPC da data desta decisão, com juros de mora na base de 1% ao mês, não cumulativos,
contados da data da última citação; (3) ao pagamento da multa constante na Cláusula
Terceira, no importe de 2,0%, na forma ali prevista, além das custas e honorários
advocatícios, estes que fixo em 15% sobre o total da condenação, nos termos do art. 85, §
2° do CPC/73 (e-STJ, fls. 465/470).

O recurso de apelação das rés não foi provido pelo Tribunal sergipano
em acórdão a seguir ementado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - ATRASO NA
ENTREGA DE LOTE NO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
DAMHA SERGIPE - DATA DE ENTREGA PREVISTA PARA
19/10/2015 SEM PREVISÃO CONTRATUAL DE PRAZO DE
TOLERÂNCIA EMPREENDIMENTO ENTREGUE APENAS EM
16/08/2016.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA RECHAÇADA
APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA PREFACIAL DE
PERDA DE OBJETO ANTE A DISTRIBUIÇÃO DO FEITO
APÓS A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO INDEFERIDA -
O EXÍGUO LAPSO TEMPORAL TRANSCORRIDO, MENOS DE
07 (SETE) MESES ENTRE A ENTREGA E A DISTRIBUIÇÃO
DO FEITO, É INSUFICIENTE PARA SE RECONHECER A
EXPECTATIVA PELAS RÉS DA NÃO RESOLUÇÃO
CONTRATUAL JUDICIAL PELOS AUTORES, NÃO HAVENDO
QUE SE FALAR EM VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA NA
ESPÉCIE.

MÉRITO. CONCESSÃO DO HABITE-SE EM 13/04/2016 SEM O
CONDÃO DE INTERROMPER A MORA DAS ACIONADAS - O
PERÍODO DE CHUVAS, AINDA QUE ACIMA DA MÉDIA,

NÃO É FATO IMPREVISÍVEL A ESCUSAR O ATRASO NA
OBRA AO LONGO DOS 36 MESES DO PRAZO DE
CONSTRUÇÃO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
VERIFICADO - PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS ALIJADOS, EIS
QUE NÃO ACOLHIDA A TESE RECURSAL DE RESCISÃO
POR VONTADE UNILATERAL DOS AUTORES, RESTANDO
INDEFERIDOS OS PLEITOS DE RETENÇÃO DE 10% DO
MONTANTE A SER RESTITUIÇÃO, DE DEVOLUÇÃO DE
FORMA PARCELADA, DE ARBITRAMENTO DE TAXA DE
OCUPAÇÃO E DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A
PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

CONFIRMAÇÃO DO DANO MORAL JÁ IN RE IPSA
ARBITRADO EM R$5.000,00 (CINCO MIL REAIS) NA
PLANÍCIE - SENTENÇA - MANTIDA INCÓLUME
MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE 15% PARA 20% SOBRE
O VALOR DA CONDENAÇÃO A TÍTULO DE RECURSAIS -
RECURSO CONHECIDO E . DESPROVIDO (e-STJ, fls.
608/610)

Ainda irresignadas, DAMHA e outras interpuseram recurso especial,
com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, alegando, a par de
dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 186, 402, 475, 884, 927 e 944 do Código
Civil, ao sustentar (1) a obrigatoriedade de os recorridos pagarem a taxa de ocupação
pelo tempo que teve a posse do imóvel; e, (2) que o mero inadimplemento contratual não
enseja reparação moral.

Após a apresentação das contrarrazões, o recurso foi admitido na

origem (e-STJ, fls. 771/787 e 790/795).

É o relatório.

DECIDO.

O presente recurso comporta parcial provimento.

De plano, vale pontuar que o presente recurso especial foi interposto
contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado
Administrativo n° 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos
a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do
novo CPC.

Da ilegitimidade do polo passivo

As demandadas insistem na alegação de ilegitimidade passiva das
corrés DAMHA URBANIZADORA II ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA E
DAMA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA, afirmando que tais empresas sequer
participaram da avença, não fazendo parte do contrato, não sendo, sequer, caso de
litisconsórcio passivo.

Com relação ao tema, o TJSE, fundado nos elementos constantes dos
autos e mediante a aplicação da teoria da aparência, afastou a alegada ilegitimidade, nos
termos da fundamentação abaixo:

Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
suscitada por DAMHA Urbanizadora II Administração e
Participações Ltda. e da DAMHA Urbanizadora e Construtora
Ltda., na medida em que, ainda que não tenham subscrito o
instrumento contratual, aos olhos dos adquirentes estavam a
contratar inclusive com aquelas, sopesando o prestígio e os
empreendimentos anteriores já entregues, segundo os postulados
da teoria da aparência na espécie (e-STJ, fl. 611).

Desse modo, para rever o entendimento acima, seria necessário o
reexame dos fatos da causa, o que encontra óbice no enunciado da Súmula n° 7 do STJ.

A esse respeito, confiram-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DECISÃO MONOCRÁTICA. ENTENDIMENTO DOMINANTE.
SÚMULA 568/STJ. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO
DA PESSOA JURÍDICA. NÃO OCORRÊNCIA. TEORIA DA
APARÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

[...].

3. Quando a Corte de origem, com base no conjunto probatório
dos autos, aplica a teoria da aparência para conferir legitimidade
a ato praticado por quem não tinha poderes específicos para
tanto, mas comprovadamente agia como tal, é inviável a revisão
desse entendimento ante o óbice da Súmula n. 7/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1.348.261/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, Quarta Turma, j. 28/5/2019, DJe 3/6/2019).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA CUMULADA
COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. NEGATIVA DE

PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE
FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADAS. 2.
RECONHECIMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM DA
LEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESAS DO MESMO GRUPO
ECONÔMICO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. 3. APLICAÇÃO
DA MULTA PREVISTA NO § 4°DO ART. 1.021 DO CPC/2015 E
DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE.
4. AGRAVO IMPROVIDO.

[...].

2. Na espécie, o Tribunal local, por meio dos elementos presentes
nos autos e com base na aplicação da Teoria da Aparência,
posicionamento que é amplamente aceito nesta Corte Superior,
entendeu pela legitimidade passiva das agravantes, o que atrai o
óbice das Súmulas 7 e 83 do STJ.

[...].

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1.304.189/SE, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 1°/10/2018, DJe
5/10/2018)

Da alegada inexistência da mora, da culpa dos recorridos, do pedido de
extinção do processo e do pedido de retenção de parte dos valores pagos

DAMHA e outras alegaram a inexistência de atraso na conclusão das
obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário por elas comercializado,
denominado LOTEAMENTO RESIDENCIAL DAMHA SERGIPE. Aduziram que o
desfazimento contratual se deu por culpa exclusiva dos autores, que desistiram da avença
sete meses após a entrega do bem, devendo assim, ser extinto o processo por falta de
interesse de agir, e devida a retenção de 10% dos total dos valores pagos.

O Tribunal sergipano, por sua vez, rechaçou tais argumentos, com
fulcro na sólida fundamentação abaixo acostada:

Melhor sorte não assiste à prefaciai de perda de objeto. Os
autores ingressaram com a ação apenas 07 (sete) meses após a
entrega do empreendimento, interregno insuficiente para se
criar uma justa expectativa das rés de que aqueles não mais
desistiriam do seu lote, não havendo que se falar em violação à
boa-fé contratual inclusive na modalidade supressio.

Com efeito, em face do curto lapso temporal transcorrido e
sopesando a ausência de obras no lote pelos Autores, entendo
que o nexo causal entre o atraso da obra e o descontentamento
dos adquirentes resta sólido, sem olvidar que o inadimplemento
contratual não se desvanece pelo mero passar do tempo.

[...].

Aduz a parte autora ter adquirido, em 08 de dezembro de 2012, o

lote n° 06, Quadra X, integrante do empreendimento
LOTEAMENTO RESIDENCIAL DAMHA SERGIPE, já
desembolsado o importe de R$234.162,72 (duzentos e trinta e
quatro mil, cento e sessenta e dois reais e setenta e dois
centavos), com previsão de entrega em até 36 (trinta e seis)
meses a partir do registro do loteamento o que ocorreu em
19/10/2012, de sorte que o prazo final foi o dia 19/10/2015, o que
não foi observado, vindo o empreendimento a ser entregue em
16/08/2016, perfazendo 10 (dez) meses de atraso, salientando a
ausência de previsão contratual de prazo de tolerância.

Já as acionadas aduzem que o empreendimento foi entregue
desde abril de 2016, conforme TVO de fls. 277/278, atribuindo o
atraso das obras às fortes chuvas que castigaram o Estado de
Sergipe.

Ora, os atrasos atribuídos às chuvas não são imprevisíveis, ao
contrário, é de sabença geral o período de chuvas no Estado,
ademais os dias de chuvas excessivas documentadas nas
reportagens carreadas ao foram pontuais se cotejados a um
prazo de entrega de 36 (trinta e in folio seis) meses.

Ademais é cediço que a mora na entrega do bem ocorre com a
efetiva disponibilização aos adquirentes, não a data do habite-se
como aduzido pelas Recorrentes. Logo, a Ata da Assembleia
Geral do Residencial DAMHA Sergipe, datada de 16/08/2016,
torna indene de dúvida a efetiva data da entrega do
empreendimento nesta mesma data , como se observa às fls.
279/282.

No mais, ainda que Lei de Parcelamento de Solo Urbano
reconheça prazo superior de quatro anos para entrega de
loteamento, as Requeridas comercializaram o empreendimento
para entrega em prazo inferior, logo, vinculando-se tanto pela
propaganda comercial utilizada quanto aos termos do
instrumento contratual avençado .

Assim, resta comprovado o descumprimento contratual da
requerida, ante o atraso injustificado da conclusão do
empreendimento, além daquele prazo estipulado no contrato
firmado entre as partes.

Com efeito, restam alijados os pedidos subsidiários de retenção
de 10% do montante a der devolvido, de restituição de forma
parcelada e de incidência de juros de mora a partir do trânsito
em julgado, pleitos inerentes à rescisão contratual por
desistência unilateral dos adquirentes, na medida em que já
reconhecida a culpa das requeridas como mote da resolução do
contrato, mediante a qual a restituição deve ser integral e
imediata nos termos do Enunciado n° 543 da Súmula do STJ, como
já reconhecido na sentença de planície (e-STJ, fls. 611/612).

Como se vê da fundamentação acima, foi reconhecida a inexistência de

excludente de ilicitude e a configuração da mora por culpa exclusiva das demandadas,
não havendo, assim, falar em extinção do processo, e, menos ainda em retenção de
valores pagos, os quais somente são devidos em caso de desistência da compra por culpa
dos adquirente, o que, como comprovado, não é o caso dos autos,m sendo, portanto,
devida a integral restituição dos valores pagos.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO
PROMITENTE-VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA
N. 83/STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO
PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO
NÃO PROVIDO.

1. Nos termos da Súmula 543 deste Corte, "na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Incidência
da Súmula n. 83/STJ.

[...].

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no AREsp 1504314/DF, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, j. 30/3/2020, DJe 2/4/2020).

Do termo inicial dos juros de mora

Quanto ao ponto, o acórdão recorrido destacou que Não se tratando de
rescisão por desistência dos adquirentes, mas sim de resolução por culpa das rés, a
incidência dos juros de mora devem ser mantidos a partir da citação, não do trânsito em
julgado (e-STJ, fls. 612).

O entendimento acima está em consonância com a orientação firmada
nesta Corte, nos termos do precedente abaixo indicado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
CITAÇÃO. DANO MORAL. CONFIGURADO. ALTERAÇÃO.
REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. VALOR.
RAZOABILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ.

[...].

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no
sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, o
termo inicial dos juros de mora na condenação por dano moral é
a data da citação.

3. Na hipótese, a reforma do julgado no que diz respeito ao dano
moral demandaria o reexame do contexto fático-probatório,
procedimento vedado em recurso especial, a teor da Súmula n°
7/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1313917/DF, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,j. 16/3/2020, DJe
19/3/2020)

Assim, aplicável, no ponto, a Súmula n° 568 do STJ.

Da taxa de ocupação

O TJSE se manifestou pelo não pagamento da taxa de ocupação, tendo
em vista as seguintes razões:

Outrossim, descabido o arbitramento judicial de taxa de
ocupação não prevista no

Distribuição automática em 12/02/2020 às 09:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR