Informações do processo 2020/0211380-4

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL - LOCAÇÃO DE
IMÓVEL PARA A EXPLORAÇÃO DE VAGAS DE ESTACIONAMENTO, ANEXAS A ESTÁDIO
DE FUTEBOL - MANIFESTA DESTINAÇÃO COMERCIAL DO IMÓVEL - ELEMENTO DE
EMPRESA, VINCULADO AO FUNDO DE COMÉRCIO - INCIDÊNCIA DA LEI DE LOCAÇÃO

- PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR CORRETAMENTE AFASTADA -
INFRAÇÃO CONTRATUAL POR PARTE DA LOCATÁRIA INEXISTENTE - INVESTIMENTOS
A TÍTULO DE BENFEITORIAS REALIZADOS CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL -
MONTANTE INFERIOR QUE NÃO AUTORIZA O RECONHECIMENTO DE
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, DIANTE DA PREVISÃO DE VALOR DE
INVESTIMENTOS DE FORMA ESTIMATIVA - ALUGUEL PACTUADO DE FORMA
ESCALONADA, DE ACORDO COM PERCENTUAL SOBRE O FATURAMENTO DA
EMPRESA - PROVA DE FATURAMENTO MENSAL DA LOCATÁRIA - VALOR DA
LOCAÇÃO PRETENDIDO PELA LOCADORA QUE CORRESPONDERIA
APROXIMADAMENTE A 80% DO FATURAMENTO - INVIABILIDADE DE SER O ALUGUEL
FIXADO NO MONTANTE PROPOSTO PELO LOCADOR, SOB PENA DE INVIABILIZAR A
CONTINUIDADE DO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL - F IXAÇÃO DO
ALUGUEL ESCORREITA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO, COM A
FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.

- A locação de área destinada à exploração de serviço de estacionamento, por
constituir elemento da empresa, vinculando-se ao fundo de comércio, submete-se
à Lei de Locação, detendo o locatário interesse de agir para a propositura de ação
renovatória.

- Tendo o contrato previsto investimentos iniciais estimados, para a implantação de
equipamentos e sistemas operacionais, a aplicação de valores em quantia inferior
à prevista não autoriza o reconhecimento de infração contratual a obstar a

pretensão renovatória, especialmente quando ausente provas no sentido de que os
investimentos realizados foram insuficientes para o funcionamento do
estabelecimento empresarial.

- Não se cogita de cerceamento de defesa pela não realização da prova pericial
para aferir o valor médio de mercado do aluguel, diante da prestação jurisdicional
que, interpretando a cláusula contratual que estipulou o valor do aluguel de forma
escalonada, concluiu pela manutenção do critério contratual, diante da prova dos
autos indicando que a majoração para o valor pretendido pelo locador inviabilizaria
a continuidade da atividade empresarial, frente ao faturamento médio mensal do
locatário.

- Recurso conhecido e desprovido, com a fixação de honorários recursais.

Opostos os embargos de declaração, esses foram rejeitados.

Em suas razões do recurso, a parte agravante sustentou violação dos arts.
370, 373, 464, 489 e 1022 do Código de Processo Civil; 1°, parágrafo único, "a", da Lei
de Locações. Alegou negativa de prestação jurisdicional. Argumentou que ocorreu
cerceamento de sua defesa. Argumentou que "A conclusão de que o valor do aluguel
em valor próximo ao que pretende o recorrente inviabilizaria a continuidade dos
negócios apenas confirma a necessidade da prova pericial: se os valores locatícios
atuais efetivamente estiverem abaixo dos de mercado, o caso será de não renovação
do pacto, justamente porque o art. 17 da Lei de Locações garante a liberdade de
fixação do aluguel, assegurando a possibilidade de ser alterado para adequação e
utilização do valor de mercado" (fl. 791).

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

No tocante à alegação de ofensa aos arts. 489 e 1022 do Código de
Processo Civil de 2015, verifico que não merece prosperar. Isso porque não configura
omissão ou negativa de prestação jurisdicional o fato de o acórdão ter sido proferido
em sentido contrário ao desejado pela parte recorrente.

Dessa forma, tendo a decisão analisado de forma fundamentada as
questões trazidas, não há que se falar nos vícios apontados, nos termos do acórdão
cuja ementa transcrevo abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS
MORAIS E MATERIAIS. INDENIZAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO
OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem
motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação
do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela
parte.

2. (...).

3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 670.511/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016,
DJe 01/03/2016.)

Dessume-se do mov. 1.4 que as partes firmaram contrato de locação de área de
estacionamento de 4.100m 2 , de imóvel localizado dentro de um complexo
denominado “Estádio Major Antonio Couto Pereira", dele constando que a locatária
se responsabilizaria em disponibilizar à locadora vagas já negociadas em contratos
anteriores, cuja utilização deveria ser respeitada pela locadora (parágrafo primeiro
da cláusula primeira).

A finalidade do contrato foi a destinação do imóvel locado exclusivamente na
exploração de atividade de estacionamento de veículos e de outras atividades e
serviços acessórios relacionados a veículos estacionados no local (cláusula
primeira, parágrafo segundo), com prazo de vigência de 30 meses, a partir de
1°.12.2012, renovando-se por igual período, caso não denunciado pelas partes,
com pelo menos 60 dias de seu termo final (cláusula 2 a ).

Constou da cláusula segunda, parágrafo segundo, que as partes reconhecem que
o prazo contratual estabelecido leva em consideração os investimentos a serem
realizados no imóvel, sejam de ordem material e tempo, tendo em vista a
expectativa de angariar clientela, introduzir benfeitorias específicas para operação
e adequação do estacionamento e efetuar gastos com publicidade para a sua
divulgação.

O valor do aluguel foi pactuado na cláusula terceira, de forma escalonada, sobre o
faturamento líquido mensal auferido na exploração comercial dos serviços de
estacionamento, da seguinte forma: (a) 0% sobre a faixa de faturamento líquido
mensal até R$ 22.000,00; (b) 60% sobre a faixa do faturamento líquido mensal
sobre a faixa de R$ 22.000,00 a R$ 100.000,00; (c) 65% acima de R$ 100.000,01,
isto é, sobre a parcela que exceder esse valor.

Na cláusula sexta ficou estipulado que a locatária faria “os investimentos iniciais,
estimados em R$ 79.450,00 (setenta e nove mil, quatrocentos e cinquenta reais)
necessários para implantação de equipamentos e sistemas operacionais de
controle de acesso informatizado, além da sinalização vertical padronizada,
guarita, mobiliário de caixa e material de expediente para equipe operacional,
dentre outros que considerar convenientes ao perfeito funcionamento do seu
estabelecimento".

O parágrafo quinto da cláusula 6a previu que inexiste direito de retenção de
benfeitorias por parte da locatária a qualquer título, ficando, porém, autorizado o
levantamento de benfeitorias e equipamentos instalados no imóvel, ressalvados os
casos em que a retirada possa afetar a estrutura do imóvel, situação em que
ficarão incorporadas ao imóvel.

(...).

Em relação à alegação de infração contratual, por inobservância ao parágrafo
segundo da cláusula segunda do contrato firmado (mov. 1.4), a r. sentença firmou
a premissa de que não houve controvérsia instaurada quanto ao preenchimento
dos requisitos legais entabulados no art. 51 da Lei 8.245/91, mas tão somente a
possível infração contratual.

A infração contratual que, segundo o Apelante, impediria a ação renovatória, seria
o fato de não terem sido realizados investimentos em benfeitorias no montante
estipulado no contrato de R$ 79.450,00, pois as benfeitorias realizadas, conforme
mov. 30.1, alcançaram quantia inferior, no valor de R$ 45.731,44.

A cláusula 6a do contrato previu:

“A LOCATÁRIA fará os investimentos iniciais, em R$ 79.450,00 estimados

(setenta e nove mil, quatrocentos e cinquenta reais) necessários para
implantação de equipamentos e sistemas operacionais de controle de
acesso informatizado, além da sinalização vertical padronizada, guarita,
mobiliário de caixa e material de expediente para equipe operacional, dentre
outros que considerar convenientes ao perfeito funcionamento do seu
estabelecimento".

A r. sentença, interpretando a referida cláusula contratual, concluiu que não
obstante tenham sido investidos valores inferiores ao estipulado no contrato, não
restou caracterizada infração contratual, pois a referida cláusula teve por escopo
prever o investimento aproximado, a fim de impedir a depreciação do imóvel,
motivo pelo qual, não demonstrada a falta de benfeitorias necessárias ou úteis,
capazes de depreciar o imóvel, não se cogita da alegada infração a obstar a
pretensão renovatória.

Tendo em vista que o valor de R$ 79.450,00 foi valor estimado, conforme
a redação da cláusula 6 a , não procede a pretensão recursal de que os
investimentos deveriam ser feitos em valor certo, sob pena de infração contratual,
devendo ser mantida a r. sentença também nesse aspecto.

Ademais, o Apelante não logrou demonstrar que os investimentos em montante
inferior ao estimado no contrato inviabilizaram o funcionamento do estabelecimento
comercial, mesmo porque pretende a majoração do aluguel mensal pactuado.

Portanto, não assiste razão ao Apelante quanto à alegada infração contratual a
obstar a renovação do contrato locatício.

- DO CERCEAMENTO DE DEFESA:

Defende o Apelante, ainda, que restou configurado cerceamento de defesa pela
não produção da prova pericial, para fins de apuração do valor da locação, de
acordo com o valor médio de mercado, pois a própria lei de locação, em seu art.
17, permite a alteração do aluguel contratado, para adequá-lo aos valores atuais
de mercado.

A r. sentença concluiu que tendo sido pactuado o aluguel sobre uma taxa variável,
de acordo com o faturamento mensal, no intuito de promover a viabilidade de uso
do estacionamento pela locadora, diante da existência de vagas negociadas antes
do contrato, além de outras, de forma gratuita, bem como que os comprovantes do
mov. 301.1 indicam que o faturamento da locatária foi, em diversos meses, inferior
a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), seria abusivo fixar o valor do aluguel mensal em
R$ 25.400,00, como pretendido pelo Apelante.

Foi consignada, ainda, a impossibilidade de relacionar-se o valor variável do
aluguel a investimentos a serem feitos pela locatária, pois a ser concedido tal
benefício, foi imputado à locatária o dever de realização de benfeitorias a fim de
impedir a depreciação do imóvel.

A redação do parágrafo segundo da cláusula segunda estipulou que reconhecem
as partes que o prazo contratual ora estabelecido leva em consideração os
investimentos a serem realizados no imóvel em questão, sejam de ordem material
e tempo, tendo em vista a expectativa de angariar clientela, introduzir benfeitorias
específicas para operação e adequação do estacionamento e efetuar gastos com
publicidade para a sua divulgação.

(...).

Do contrato firmado entre as partes, a redação da cláusula segunda, parágrafo
segundo, ao reconhecer que o prazo contratual estabelecido levou em
consideração os investimentos a serem realizados no imóvel, não permite
interpretação no sentido de que esses investimentos também foram levados em
consideração para fins de fixação do valor locatício.

Assim, correta a r. sentença ao concluir que deve ser mantida a forma de cálculo
do aluguel, de forma escalonada, conforme estatuído na cláusula terceira, tendo
em vista que, conforme demonstrado no mov. 30.1, no período entre 03/2014 a

03/2017, o faturamento médio da locatária foi inferior a R$ 30.000,00 (trinta mil
reais), motivo pelo qual seria manifestamente onerosa a fixação de aluguel no
montante pretendido de R$ 25.400,00 ou, ainda, a fixação de aluguel provisório de
R$ 20.320,00.

Portanto, diante da interpretação do contrato e do contexto fático narrado,
tampouco restou caracterizado cerceamento de defesa pela não realização de
prova pericial para aferir o valor médio de mercado de aluguel, pois a prova seria
inócua, considerando que a fixação em montante próximo ao pretendido pela
Apelante impediria a própria continuidade da atividade empresarial exercida pela
locatária.

Desse modo, observo que não se viabiliza o recurso especial pela indicada
ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15, uma vez que, no presente caso, a Câmara
julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua
convicção, com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. Se a decisão
não correspondeu, no entanto, à expectativa da parte, não deve, por isso, ser imputado
vício ao julgado.

A propósito, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMÓVEL RURAL. 1. VIOLAÇÃO DO ART.
535 DO CPC/1973 (1.022 do CPC/2015). INEXISTÊNCIA. 2. CONCLUSÃO DO
ACÓRDÃO RECORRIDO DE QUE O RECORRENTE ERA POSSUIDOR DE MÁ-
FÉ. BENFEITORIAS ÚTEIS E NÃO NECESSÁRIAS NÃO INDENIZÁVEIS.
REVISÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO.

1. De acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico desta Corte Superior,
não há violação do art. 1.022 do CPC/2015 nos casos em que o acórdão recorrido
resolve com coerência e clareza os pontos controvertidos que foram postos à
apreciação da Corte de origem, examinando as questões cruciais ao resultado do
julgamento.

2. Revela-se inviável alterar o entendimento das instâncias ordinárias que, com
apoio nos elementos de prova, concluíram pela inexistência de elementos capazes
de desconstituir o acórdão rescindendo. Para tanto, foram considerados a
existência de má-fé na posse do agravante e o fato de que as benfeitorias
realizadas na área rural são úteis e não necessárias sendo, portanto, incabível a
indenização pleiteada, ante o óbice da Súmula 7 do STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1.608.804/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20.10.2016, DJe 27.10.2016.)

No mais, o Colegiado estadual concluiu que: "Tendo o contrato previsto
investimentos iniciais estimados, para a implantação de equipamentos e sistemas
operacionais, a aplicação de valores em quantia inferior à prevista não autoriza o
reconhecimento de infração contratual a obstar a pretensão renovatória, especialmente
quando ausente provas no sentido de que os investimentos realizados foram
insuficientes para o funcionamento do estabelecimento empresarial" (fl. 716).

Nesse contexto, verifico que a revisão desse entendimento, no presente

caso, demandaria nova investigação acerca dos fatos e provas contidos no processo e
nova incursão na análise das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes, de modo
que o recurso especial esbarra nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

Quanto à alegação de cerceamento de defesa, o Tribunal estadual negou a
sua ocorrência, consignando que não se cogitava de cerceamento de defesa pela não
realização da prova pericial para aferir o valor médio de mercado do aluguel, diante da
prestação jurisdicional que, interpretando a cláusula contratual que estipulou o valor do
aluguel de forma escalonada, concluindo pela manutenção do critério contratual, diante
da prova dos autos indicando que a majoração para o valor pretendido pelo locador
inviabilizaria a continuidade da atividade empresarial, frente ao faturamento médio
mensal do locatário. Assim, o reexame dessa questão esbarra no óbice de que trata o
verbete n. 7 da Súmula desta Casa. Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL
RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. MULTA AMBIENTAL. REALIZAÇÃO DE
PROVA PERICIAL INDEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. COMPROVAÇÃO DE
SUA NECESSIDADE. SÚMULA 7/STJ.

1. Reexaminar a alegação de cerceamento de defesa, pautada na necessidade da
realização da prova pericial, demanda a incursão na seara fática dos autos - óbice
da Súmula 7/STJ -, uma vez que o acórdão recorrido afastou tal pedido em
observância aos demais elementos de convicção neles carreados. Entendimento,
de igual modo, aplicável ao recurso interposto com base na divergência
jurisprudencial.2. Embargos de declaração recebidos como agravo interno, a que
se nega provimento.

(EDcl no REsp 1330856/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA,
julgado em 03/08/2017, DJe 09/08/2017.)

Em face do exposto, nego provimento ao agravo.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro
em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte
recorrida, observando-se os limites dos §§ 2° e 3° do mesmo artigo.

Intimem-se.

Brasília, 01 de fevereiro de 2021.

MARIA