Informações do processo 2020/0264184-9

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de agravo nos próprios autos, interposto por PAYSAGE PARQUE
VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E CSEK PARTICIPAÇÕES
LTDA., contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, por incidência da
Súmula n. 83 do STJ (e-STJ fls. 866/868).

O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fls. 729/730):

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
REVISIONAL E CONDENATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA CELEBRADO ENTRE AUTOR E DUAS INCORPORADORAS.
ALEGAÇÃO DE EXIGÊNCIA DE ENCARGOS ABUSIVOS. SENTENÇA DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA, TÃO SOMENTE PARA DECLARAR A
ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS QUE INSTITUEM A COBRANÇA DE
JUROS CAPITALIZADOS MEDIANTE APLICAÇÃO DA TABELA PRICE E
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, DETERMINANDO QUE OS VALORES
PAGOS INDEVIDAMENTE SEJAM RECALCULADOS DO NOVO SALDO
DEVEDOR DO CONTRATO. RECURSO DO AUTOR E DAS DUAS
PRIMEIRAS RÉS.

RECURSOS DAS RÉS. PRELIMINARES. REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA
GRATUITA CONCEDIDA AO AUTOR.

QUESTÃO DECIDIDA POR INTERLOCUTÓRIO NÃO RECORRIDO.

PRECLUSÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO.
CERCEAMENTO DE DEFESA, DIANTE DA AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE
PROVA PERICIAL TENDENTE A VERIFICAR SE A APLICAÇÃO DA
TABELA PRICE IMPORTOU CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

SUPOSTA INOBSERVÂNCIA À TESE FIXADA PELO STJ EM
JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS.

INSUBSISTÊNCIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS QUE RESTOU
DEMONSTRADA PELOS PARECERES TÉCNICOS ACOSTADOS PELO
AUTOR, OS QUAIS NÃO RESTARAM IMPUGNADOS DE FORMA
ESPECÍFICA PELAS RÉS EM SUAS DEFESAS. MÉRITO.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ILEGALIDADE.

PRERROGATIVA CONFERIDA PELO ART. 5°, INC. III, DA LEI N. 9.514/97
QUE SOMENTE APROVEITA AOS NEGÓCIOS CELEBRADOS NO
ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO, DO QUAL AS RÉS
NÃO FAZEM PARTE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA MENSAL
QUE SE MOSTRA ABUSIVA. PRECEDENTES.

SENTENÇA MANTIDA NOS PONTOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

RECURSO DO AUTOR. PRETENDIDA RESCISÃO CONTRATUAL POR
INADIMPLEMENTO DAS RÉS.

IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO OBRIGACIONAL.
ESTIPULAÇÕES ABUSIVAS QUE PERMITEM APENAS A REVISÃO DA
AVENÇA, PRESERVANDO-SE O VINCULO NEGOCIAL. ALEGAÇÃO DE
AUSÊNCIA DE ENTREGA DOS LOTES. TESE QUE NÃO FIGURA NA
CAUSA DE PEDIR EXPOSTA NA EXORDIAL. INOVAÇÃO RECURSAL.
RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. DESINTERESSE DO AUTOR
NA CONTINUIDADE DO VINCULO NEGOCIAL QUE, ADEMAIS, NÃO
AUTORIZA A RESILIÇÃO UNILATERAL DA AVENÇA COM RESTITUIÇÃO
TOTAL OU PARCIAL DE VALORES.

NEGÓCIO CELEBRADO MEDIANTE GARANTIA POR ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR INADIMPLEMENTO DO
AUTOR - DEVIDAMENTE EVIDENCIADO NOS AUTOS - QUE DEVE
OBEDECER AO REGRAMENTO CONTIDO NOS ARTS. 26 E SEGUINTES
DA LEI 9.514/97, NESSE PONTO APLICÁVEL TAMBÉM AOS NEGÓCIOS
CELEBRADOS POR INSTITUIÇÕES NÃO INTEGRANTES DO SFI. NORMA
POSTERIOR E ESPECIAL EM RELAÇÃO AO CDC. PRECEDENTES.
SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS
RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 762/768).

No recurso especial (e-STJ fls. 770/790), fundamentado no art. 105, III, "a" e
"c", da CF, a parte recorrente aponta divergência jurisprudencial e ofensa ao art. 5º, III,
e § 2º, da Lei n. 9.514/1997, argumentando que (e-STJ fl. 777):

Ou seja, há expressa previsão legal para que as incorporadoras financiem a
venda dos seus imóveis "nas mesmas condições permitidas para as
entidades autorizadas a operar no SFP", razão pela qual o V. Acórdão
flagrantemente violou o referido dispositivo legal.

Não há necessidade de qualquer autorização do Conselho Monetário
Nacional, conforme chega a mencionar o V. Acórdão, uma vez que a
autorização decorre da própria lei.

Também não há que se falar na aplicabilidade da Súmula 121 do STF, uma

vez que, conforme já demonstrado, existe legislação específica que autoriza
a capitalização no presente caso (art. 5º, III, da Lei 9514/1997).

No agravo (e-STJ fls. 870/885), afirma a presença de todos os requisitos de
admissibilidade do especial.

Foi apresentada contraminuta (e-STJ fls. 888/897).

É o relatório.

Decido.

O TJSC analisou a matéria controvertida nos seguinte termos (e-STJ fls.
742/744):

A vinculação de um contrato ao Sistema Financeiro Imobiliário não depende
de um mero ato de vontade das partes contratantes nesse sentido. As
prerrogativas que a Lei n. 9.514/97 confere aos negócios dessa estirpe, em
especial a autorização de cobrança de juros capitalizados, aplicam-se
somente em relação aos contratos celebrados pelas institituições financeiras
e securitizadores que a própria norma elege como integrantes do SFI. Veja-
se:

(...)

No caso em apreço, os contratos foram originariamente celebrados entre o
autor e a primeira e terceira rés, que não consistem em instituições
financeiras ou securitizadoras a que faz menção a Lei n. 9.514/97, mas em
incorporadoras que optaram por conceder financiamentos imobiliários com
recursos próprios, sem demonstração de que tenham obtido alguma espécie
de autorização do Conselho Monetário Nacional para operar no âmbito do
SFI.

A despeito do que sustentam a primeira e terceira rés em suas razões
recursais, a redação extensiva do art. 5°, § 2°, da Lei n. 9.514/97 somente
aproveita às instituições financeiras celebrantes de compra e venda nos
moldes do SFI, não se estendendo a toda e qualquer operação de
financiamento imobiliário, especialmente em relação àquelas pactuadas por
construtoras e incorporadora com recursos próprios.

Nessa perspectiva, ainda que o contrato faça remissão à disciplina do
Sistema Financeiro Imobiliário, o fato de as rés não integrarem esse
complexo impede que façam uso da prerrogativa de cobrança de juros
capitalizados prevista na Lei n. 9.514/97.

Incide, na hipótese, a dicção da Súmula n. 121 do STF, segundo a qual "é
vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada."

O entendimento da Corte estadual está em conformidade com a
jurisprudência do STJ, segundo a qual, a construtora ou incorporadora, não integrante
do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Imobiliário, não pode cobrar
juros capitalizados. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A
CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel
firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI -
Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a
cobrança de juros capitalizados.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.905.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REVISIONAL DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM
CONSTRUTORA. JUROS. 12% AO ANO. APLICABILIDADE. INCIDÊNCIA
DA LEI DA USURA. DOBRO DO LIMITE DE 6% PREVISTO NO CCB/16.
ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL.
CORREÇÃO MONETÁRIA. INDEXADORES AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE
E VANTAGEM EXCESSIVA VERIFICADA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.
INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DESTA CORTE.
AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR A DECISÃO
AGRAVADA. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa
forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da
Usura, em especial seu artigo 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano,
ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de
6% ao ano.

2. A utilização do CUB-Sinduscon, índice de idêntica natureza do INCC,
somente se afigura incabível após a conclusão da obra do imóvel.
Precedentes.

3. Ausente a ocorrência de abusividade e de vantagem excessiva oriundas
da pactuação dos indexadores: CUB-Sinduscon, quando em construção o
imóvel, e IGP-M, após sua entrega, conforme consignado pelo Tribunal de
origem com base no acervo fático-probatório, a inversão do julgado encontra
óbice contido nos Enunciados 5 e 7 da Súmula desta Corte.

4. Agravo regimental improvido.

(AgRg no REsp n. 761.275/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta
Turma, julgado em 18/12/2008, DJe de 26/2/2009.)

Em tais condições, incide a Súmula n. 83 do STJ.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 20% (vinte por cento)
o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem em favor da parte
recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 14 de dezembro de 2023.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Relator

Trata-se de agravo nos próprios autos, interposto por BANCO MÁXIMA S.A.
contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, por incidência da Súmula n.
83 do STJ (e-STJ fls. 1.063/1.065).

O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fls. 729/730):

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
REVISIONAL E CONDENATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA CELEBRADO ENTRE AUTOR E DUAS INCORPORADORAS.
ALEGAÇÃO DE EXIGÊNCIA DE ENCARGOS ABUSIVOS. SENTENÇA DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA, TÃO SOMENTE PARA DECLARAR A
ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS QUE INSTITUEM A COBRANÇA DE
JUROS CAPITALIZADOS MEDIANTE APLICAÇÃO DA TABELA PRICE E
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, DETERMINANDO QUE OS VALORES
PAGOS INDEVIDAMENTE SEJAM RECALCULADOS DO NOVO SALDO
DEVEDOR DO CONTRATO. RECURSO DO AUTOR E DAS DUAS
PRIMEIRAS RÉS.

RECURSOS DAS RÉS. PRELIMINARES. REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA
GRATUITA CONCEDIDA AO AUTOR.

QUESTÃO DECIDIDA POR INTERLOCUTÓRIO NÃO RECORRIDO.
PRECLUSÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO.
CERCEAMENTO DE DEFESA, DIANTE DA AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE
PROVA PERICIAL TENDENTE A VERIFICAR SE A APLICAÇÃO DA

TABELA PRICE IMPORTOU CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

SUPOSTA INOBSERVÂNCIA À TESE FIXADA PELO STJ EM
JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS.

INSUBSISTÊNCIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS QUE RESTOU
DEMONSTRADA PELOS PARECERES TÉCNICOS ACOSTADOS PELO
AUTOR, OS QUAIS NÃO RESTARAM IMPUGNADOS DE FORMA
ESPECÍFICA PELAS RÉS EM SUAS DEFESAS. MÉRITO.

CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ILEGALIDADE.

PRERROGATIVA CONFERIDA PELO ART. 5°, INC. III, DA LEI N. 9.514/97
QUE SOMENTE APROVEITA AOS NEGÓCIOS CELEBRADOS NO
ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO, DO QUAL AS RÉS
NÃO FAZEM PARTE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA MENSAL
QUE SE MOSTRA ABUSIVA. PRECEDENTES.

SENTENÇA MANTIDA NOS PONTOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

RECURSO DO AUTOR. PRETENDIDA RESCISÃO CONTRATUAL POR
INADIMPLEMENTO DAS RÉS.

IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO OBRIGACIONAL.
ESTIPULAÇÕES ABUSIVAS QUE PERMITEM APENAS A REVISÃO DA
AVENÇA, PRESERVANDO-SE O VINCULO NEGOCIAL. ALEGAÇÃO DE
AUSÊNCIA DE ENTREGA DOS LOTES. TESE QUE NÃO FIGURA NA
CAUSA DE PEDIR EXPOSTA NA EXORDIAL. INOVAÇÃO RECURSAL.
RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. DESINTERESSE DO AUTOR
NA CONTINUIDADE DO VINCULO NEGOCIAL QUE, ADEMAIS, NÃO
AUTORIZA A RESILIÇÃO UNILATERAL DA AVENÇA COM RESTITUIÇÃO
TOTAL OU PARCIAL DE VALORES.

NEGÓCIO CELEBRADO MEDIANTE GARANTIA POR ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR INADIMPLEMENTO DO
AUTOR - DEVIDAMENTE EVIDENCIADO NOS AUTOS - QUE DEVE
OBEDECER AO REGRAMENTO CONTIDO NOS ARTS. 26 E SEGUINTES
DA LEI 9.514/97, NESSE PONTO APLICÁVEL TAMBÉM AOS NEGÓCIOS
CELEBRADOS POR INSTITUIÇÕES NÃO INTEGRANTES DO SFI. NORMA
POSTERIOR E ESPECIAL EM RELAÇÃO AO CDC. PRECEDENTES.
SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS
RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

No recurso especial (e-STJ fls. 1.008/1.024), fundamentado no art. 105, III,
"a", da CF, a parte recorrente aponta violação do art. 5º, III, e § 2º, da Lei n.
9.514/1997, sustentando que referido dispositivo "autorizou que os particulares
comercializem imóveis, com pagamento parcelado, nas mesmas condições das
entidades autorizadas a operar no SEI, inclusive no que diz respeito à capitalização de
juros" (e-STJ fl. 1.018).

Suscita também contrariedade ao art. 19, §§ 1º e 2º, da Lei n. 9.514/1997,
afirmando não haver ilegalidade ou onerosidade na cobrança de taxa de administração
de crédito.

No agravo (e-STJ fls. 1.067/1.080), afirma a presença de todos os requisitos
de admissibilidade do especial.

Foi apresentada contraminuta por (e-STJ fls. 1.083/1.091).

É o relatório.

Decido.

Registre-se, inicialmente, que o ora recorrente, apesar de ser instituição
financeira, não é parte do contrato originário, figurando como cessionário do crédito.

O TJSC analisou a matéria controvertida nos seguinte termos (e-STJ fls.
742/744):

A vinculação de um contrato ao Sistema Financeiro Imobiliário não depende
de um mero ato de vontade das partes contratantes nesse sentido. As
prerrogativas que a Lei n. 9.514/97 confere aos negócios dessa estirpe, em
especial a autorização de cobrança de juros capitalizados, aplicam-se
somente em relação aos contratos celebrados pelas institituições financeiras
e securitizadores que a própria norma elege como integrantes do SFI. Veja-
se:

(...)

No caso em apreço, os contratos foram originariamente celebrados entre o
autor e a primeira e terceira rés, que não consistem em instituições
financeiras ou securitizadoras a que faz menção a Lei n. 9.514/97, mas em
incorporadoras que optaram por conceder financiamentos imobiliários com
recursos próprios, sem demonstração de que tenham obtido alguma espécie
de autorização do Conselho Monetário Nacional para operar no âmbito do
SFI.

A despeito do que sustentam a primeira e terceira rés em suas razões
recursais, a redação extensiva do art. 5°, § 2°, da Lei n. 9.514/97 somente
aproveita às instituições financeiras celebrantes de compra e venda nos
moldes do SFI, não se estendendo a toda e qualquer operação de
financiamento imobiliário, especialmente em relação àquelas pactuadas por
construtoras e incorporadora com recursos próprios.

Nessa perspectiva, ainda que o contrato faça remissão à disciplina do
Sistema Financeiro Imobiliário, o fato de as rés não integrarem esse
complexo impede que façam uso da prerrogativa de cobrança de juros
capitalizados prevista na Lei n. 9.514/97.

Incide, na hipótese, a dicção da Súmula n. 121 do STF, segundo a qual "é
vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada."

(...)

O mesmo raciocínio aplica-se em relação à tese recursal da segunda ré de
que, mesmo no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, regulado
pela Lei n. 4.380/64, seria admitida a capitalização de juros a partir da
alteração trazida pela Lei n. 11.977/2009.

Conquanto haja autorização legal para a cobrança de juros capitalizados,
esta restringe-se aos negócios celebrados pelas instituições componentes do
SFH, do qual as rés também não demonstraram fazer parte.

Vale salientar, nesse ponto, que embora a segunda ré seja uma instituição
financeira, ela não é parte dos contratos originários celebrados entre as
demais rés e o autor, figurando como mera cessionária do crédito decorrente
desses negócios. Deve obedecer, portanto, à disciplina legal incidente sobre
a pactuação das avenças em sua origem.

Acertada, portanto, a declaração de nulidade da cláusula que estabeleceu a

utilização da Tabela Price, acarretando a cobrança de juros capitalizados.

Em relação à taxa de administração, a decisão não pode ser diversa.

É bem verdade que, como bem alegam as rés, a taxa de administração
restou expressamente pactuada no contrato e é legalmente admitida em
negócios que envolvam financiamentos com garantia fiduciária.

Contudo, na esteira do que entendeu o julgador de origem, a abusividade
encontra-se na forma como a taxa foi cobrada - "mês a mês, onerando
severamente o consumidor, sem esclarecimento claro e preciso das causas
da pactuação do encargo, em evidente violação ao direito básico de
informação (CDC, art. 6.°, III e 31) (fl. 596) - contrariando o entendimento
sedimentado pelo STJ a