Informações do processo 2020/0306869-5

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE DE
RETENÇÃO DAS ARRAS. SÚMULA 83/STJ. INDENIZAÇÃO PELO USO DO
IMÓVEL. CABIMENTO. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DEVIDO À
INCORPORADORA PARA 25% DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DE
ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por TANGARA INCORPORADORA
LTDA., com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se
insurge contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo assim ementado (e-STJ, fl.
270):

COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL
(LOTE). AÇÃO DE RESCISÃO C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
DECRETO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RETENÇÃO DE ARRAS
.IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INAPLICABILIDADE DO
ARTIGO 418 DO CÓDIGO CIVIL. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DO
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE 20%
ARBITRADA PELO JUÍZO A QUO QUE SE AFIGURA PROPORCIONAL E
OBEDECE AOS PARÂMETROS FIXADOS PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA APENAS A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO. AUSÊNCIA DE MORA DA PROMITENTE
VENDEDORA. PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
Recurso de apelação da ré provido em parte, e recurso de apelação dos
autores improvido, com determinação.

No recurso especial, a recorrente aponta, além de divergência
jurisprudencial, violação dos arts. 418 e 419 do CC.

Frisa que, além de inexecução e rescisão do negócio terem ocorrido por
culpa exclusiva do comprador, há previsão contratual e amparo na legislação federal
para a retenção das arras, logo, o valor referente a elas deve ser retido pela recorrente,
não havendo que se falar em abusividade na previsão contratual e descabimento desta
verba.

Além disso, pondera que o atual entendimento do STJ é no sentido da
retenção de 25% do valor pago no caso de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel - REsp 1.723.519/SP. Argui que, em relação à retenção de montante pela
fruição do imóvel, como a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do
promissário comprador, dá-se à promitente vendedora o direito de reter montante a
esse título.

Afirma que a desistência do negócio e a consequente rescisão do contrato
ocorreram por culpa exclusiva do próprio comprador, ora recorrido, dessa forma, no
que toca aos ônus sucumbenciais, o acórdão, ao manter a sucumbência de forma
recíproca, mesmo não tendo a recorrente dado causa ao ajuizamento desta ação,
deixou de aplicar corretamente o princípio da causalidade. Pugna provimento do
recurso especial (e-STJ, fls. 278-296).

Contraminuta apresentada (e-STJ, fls. 345-358).

Juízo positivo de admissibilidade do recurso especial (e-STJ, fls. 359-361).

Brevemente relatado, decido.

Conforme os autos, a resilição da promessa de compra e venda do imóvel
decorreu de iniciativa dos promitentes compradores (e-STJ, fl. 272).

O aresto firmou que, "no caso em estudo, evidente tratar-se de hipótese de
arras confirmatórias(“entrada" fls. 13), de modo que inviável a pretensão de sua
retenção, não se aplicando portanto a previsão contida no artigo 418 do Código Civil
[...]. A retenção das arras, assim, é previsão contratual abusiva que, portanto, deve ser
rechaçada" (e-STJ, fls. 272-273).

Essas ponderações foram feitas com base na interpretação do teor do
contrato - aplicação da Súmula 5/STJ.

Nesse contexto, é sabido que "o arrependimento do promitente comprador
não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a
retenção, pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo

pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Ministro Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 1°/8/2018).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.

1. Negativa de prestação jurisdicional não configurada. É clara e suficiente a
fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da
controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um
dos argumentos declinados pela parte.

2. Os princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento do
juiz, nos termos do art. 130 do CPC/73, permitem ao julgador determinar as
provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como
indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias. Rever os
fundamentos que levaram a conclusão a esse respeito, demandaria o exame
do conjunto probatório, vedado pela Súmula 7/STJ.

3. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de
que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e
danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que
servem como garantia do negócio e possuem característica de início de
pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução
contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp
1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).

4. Nos termos da Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento".

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 07/10/2019)

Portanto, a conclusão no sentido da impossibilidade de retenção das arras
encontra amparo na jurisprudência deste Tribunal Superior - incidência da Súmula
83/STJ.

A segunda instância firmou ser inviável a retenção de 1% ao mês do valor
corrigido do contrato a título de fruição do imóvel (e-STJ, fl. 273).

Todavia, o STJ entende que, "decretada a resolução do contrato de compra
e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das
partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o
comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida" (AgInt no
REsp 1.216.477/RS, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador convocado
do TRF 5 a Região, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado

em 10/4/2018, DJe 7/6/2018).

Nessa direção:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO NOS MOLDES DOS ARTS. 541,
PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E 255, §§ 2° E 3°
DO RISTJ. TERMO INICIAL. TAXA E FRUIÇÃO IMÓVEL. DATA DA
INADIMPLÊNCIA. PRECEDENTES. SÚMULA N° 83/STJ.

1. O conhecimento do recurso especial pela divergência exige a transcrição
dos trechos dos acórdãos impugnado e paradigma, evidenciando-se, de
forma clara e objetiva, o suposto dissídio jurisprudencial, não sendo
suficiente a simples transcrição de ementas ou votos, sem a exposição das
circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.
Precedentes.

2. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na
hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e
continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito de
indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.
Precedentes. Aplicação da Súmula n° 83/STJ.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 199.817/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2013, DJe 11/11/2013)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS
PAGAS. COMPENSAÇÃO DE PERDAS. VALORES A SEREM
RESTITUÍDOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
REEXAME DE PROVA.

I - No que se refere ao Código de Defesa do Consumidor e à Lei 4.591/60, a
parte não particularizou quais dispositivos entende violados, o que prejudica
a compreensão da controvérsia e faz aplicável ao caso a Súmula STF/284.

II - O Tribunal de origem, no presente caso, fixou o valor a ser pago a título
de fruição do imóvel pela promitente compradora com base em previsão
contratual e nas circunstâncias de fato da causa.

Rever tal posicionamento é inviável em Recurso Especial, diante do que
dispõem as Súmulas STJ/5 e 7.

Agravo Regimental improvido.

(AgRg no Ag 1109960/RO, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 24/05/2011, DJe 06/06/2011)

Logo, como a rescisão da promessa de compra e venda por iniciativa do
comprador ocasiona o pagamento pelo tempo em que ele usufruiu do imóvel e tendo
previsão contratual específica nesse sentido, a qual não se mostra exorbitante (1% ao
mês do valor do contrato), não há razão para obstar o pagamento dessa parcela. Com
efeito, a retenção de montante a esse fim evita o enriquecimento ilícito da parte.

O aresto estampou ser adequada a retenção de 20% sobre os valores pagos
pelo promitente comprador, em razão de ele ter desistido do negócio.

Nesse cenário, esta Corte Superior firmou que, "nos casos de rescisão de
contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade
na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
Lei n° 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do
Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o
rompimento unilateral do contrato" (AgInt no REsp 1886167/SP, Rel. Ministro Moura
Ribeiro, julgado em 19/10/2020, DJe 22/10/2020).

Nessa mesma direção:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR
À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA
IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.

32, §2°), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já
reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de
forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de
reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o
acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o
construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não
havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais
tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção
em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei
n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp

1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

Essas considerações impõem a modificação da sucumbência, em respeito
ao princípio da causalidade.

Embora tenha sido acolhido o cabimento de retenção de 25% dos valores
pagos pelo comprador e de montante referente ao uso do imóvel, a insurgente ainda
continua sucumbente em parte relevante de seus pleitos, razão por que não cabe falar
em imposição de responsabilidade pelo pagamento de custas e honorários
advocatícios apenas aos recorridos.

Nesse quadro, redistribuo o pagamento das custas processuais na
proporção de 50% para cada litigante.

Acerca dos honorários advocatícios, fica cada parte condenada ao
pagamento de 10% sobre o valor da condenação para o advogado da parte adversa,
em respeito ao art. 85 do novo CPC.

Acerca dessas parcelas, não custa lembrar que os promitentes
compradores litigam sob o pálio da gratuidade de justiça, regramentos que ora ficam
mantidos.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar o
cabimento de indenização pelo uso do imóvel, a ser debitada do valor da restituição, e
elevar o percentual de retenção de valores pagos pelos recorridos em razão do
desfazimento da promessa de compra e venda para 25% (vinte e cinco por cento).

Publique-se.

Brasília, 23 de março de 2021.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator