Informações do processo 2020/0308728-6

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por CELIPA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal,
contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão e devolução de valores. A
pretensão de fundo do autor, legítima, é a rescisão do contrato. E esta
pretensão foi bem acolhida, não com inexistente base na teoria da
imprevisão ou no vício de consentimento, mas diante da impossibilidade de o
comprador continuar suportando sozinho o pagamento das prestações
contratadas. Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP e 543 do STJ.
Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados
anteriormente. Inteligência do art. 6° da LINDB. Devolução de 80% do valor
pago, em parcela única. Retenção de 20% para cobrir os gastos da
vendedora nos termos do contrato, incluindo a multa moratória. Inexistência
de abusividade nesse ponto. Correta incidência do art. 53 do CDC.
Precedentes do STJ. Exclusão da taxa de fruição. Aplicação da cláusula 25 a do contrato. Recurso do autor provido e parcialmente provido o da ré" (e-STJ
fl. 150).

Em suas razões recursais (e-STJ fls. 218-231), a recorrente aponta violação
do art. 884 e seguintes do Código Civil e da Súmula n° 1 do TJSP, alegando
ser devida, na espécie, a denominada taxa de fruição em virtude da desistência
manifestada pelo comprador, que passou a deter a posse do imóvel desde a assinatura
do contrato.

Apresentadas as contrarrazões (e-STJ fls. 195-209), e admitido o recurso na
origem, subiram os autos a esta Corte Superior.

É o relatório.

DECIDO.

O acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos n°s 2 e
3/STJ).

A irresignação não merece prosperar.

Ressalta-se, de início, que não pode ser conhecido o recurso na parte que
indica contrariedade a enunciado sumular, conforme já reiteradamente decidido por

esta Corte Superior:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ASTREINTES. ALEGAÇÃO.
VIOLAÇÃO. SÚMULA 410/STJ. IMPOSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO. PESSOAL.
DEVEDOR. CUMPRIMENTO. MULTA. OBRIGAÇÃO DE FAZER.
NECESSIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Não cabe ao STJ apreciar a violação a verbete sumular em recurso
especial, visto que o enunciado não se insere no conceito de lei federal,
previsto no art. 105, III, a, da Constituição Federal, consoante a Súmula 518
desta Corte.

(...)

3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 951.600/MG,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
10/12/2018, DJe 19/12/2018).

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. REVISIONAL.
CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO BB GIRO RÁPIDO. NÃO INDICAÇÃO DO
ARTIGO DE LEI FEDERAL VIOLADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ALEGAÇÃO DE NÃO PACTUAÇÃO DE
JUROS REMUNERATÓRIOS E CAPITALIZAÇÃO. NÃO INDICAÇÃO DO
DISPOSITIVO LEGAL A QUE FOI DADA INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE.
SÚMULA 284/STF. ACÓRDÃO QUE ASSENTOU A CONTRATAÇÃO.
AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA
7/STJ.

(...)

2. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta negativa de
vigência às Súmulas 530 e 539/STJ. Todavia, não se admite recurso
especial por negativa de vigência ou violação de súmula, uma vez que esta
não se equipara a dispositivo de lei federal para fins de interposição do
referido recurso.

(...)

5. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1.885.318/PR, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe
3/12/2020).

No tocante à taxa de fruição, entendeu o Tribunal de origem que a referida
taxa, por expressa previsão contratual, só poderia ser cobrada se estivessem
concluídas as obras de infraestrura. No ponto, o voto condutor do acórdão recorrido
apresenta a seguinte fundamentação:

"(...) tem razão o autor quando questiona a incidência da taxa de
fruição de 0,5% ao mês imposta na sentença. A cláusula vigésima quinta do
contrato, às expressas, regulou: 'Imitido na posse precária do imóvel e
desde que estejam concluídas as obras de água, luz e esgoto, e desde
que as demais obras de infraestrutura do loteamento, ora em fase de
execução, assim o permita, poderá o PROMISSÓRIO COMPRADOR
realizar as benfeitorias e edificações no lote do terreno adquirido'
(fls. 24).

Ora, o contrato firmado entre as partes canalizou para a
possibilidade efetiva de fruição somente após as conclusões das obras de
água, luz, esgoto e de infraestrutura. Não há nada nos autos no sentido
de indicar a posse plena. Não se esclareceu, à saciedade, se o autor já
tinha, e a partir de quando, permissão para a realização de benfeitorias e
edificações no terreno. Isso é o suficiente para se excluir a taxa de fruição na
espécie" (e-STJ fls. 160-161 - grifou-se).

De fato, a indenização devida pela fruição do imóvel somente se legitima

quando há uso e gozo do bem, de modo que, se não era possível o livre uso e gozo do
bem imóvel em virtude de pendências que estavam a cargo do vendedor, ora
recorrente, não se pode afirmar que o comprador já estava investido na posse do bem
desde a assinatura do contrato.

Na hipótese, ademais, o órgão colegiado baseou-se na interpretação das
cláusulas do contrato celebrado e no contexto fático-probatório dos autos para decidir
pelo descabimento de tal cobrança, a impedir o reexame da matéria na via recursal
eleita, consoante o disposto nas Súmulas n° 5 e 7/STJ.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N° 211/STJ.
VALORES ACORDADOS. PAGAMENTO. TAXA DE OCUPAÇÃO INDEVIDA.
BENFEITORIAS.        COMPROVAÇÃO.       AUSÊNCIA. REEXAME.

IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N°S 5 E 7/STJ.

(...)

3. Na hipótese, rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do efetivo
pagamento dos valores devidos no contrato, do descabimento da cobrança
da taxa de ocupação e da ausência de comprovação das benfeitorias
realizadas demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria
fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos
termos das Súmulas n°s 5 e 7/STJ." (AgInt nos EDcl no AREsp
1.417.639/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 30/9/2019, DJe 4/10/2019).

Ante o exposto, não conheço do recurso especial.

Em atendimento ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de
2015, majoro os honorários fixados na origem para 15% (quinze por cento) sobre o
valor da dívida.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 09 de fevereiro de 2021.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator