Informações do processo 2021/0097034-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONSTRUTORA
CALPER LTDA. e C CONTEMPORÂNEO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA., com fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição
Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim
ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME
DE ADMINISTRAÇÃO OU A PREÇO DE CUSTO. ASSISTÊNCIA
LITSCONSORCIAL. NÃO CABIMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS. PERCENTUAL. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA.
HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Inicialmente, indefere-se a assistência litisconsorcial requerida, uma vez
que inexiste interesse jurídico a justificar a intervenção pretendida,
salientando-se que a relação jurídica de direito material existente entre os
requerentes e as partes não sofrerá qualquer efeito advindo do julgamento
desta ação.

2. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel, de Empreendimento Residencial que será realizado pelo regime de
administração ou a preço de custo (Art. 58, Lei 4.591/64), nos termos da
cláusula 4.1 do negócio firmado, cumulada com pedido de restituição dos
valores pagos.

3. O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou acerca do contrato de
construção sob o regime de administração ou preço de custo, assentando o
entendimento segundo o qual é inaplicável o Código de Defesa do
Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e
Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). Precedente.

4. Diante disso, afasta-se, no caso concreto, a aplicação do Código de Defesa
do Consumidor.

5. In casu, a sentença guerreada reconheceu a ausência de ilegalidade no
reajuste efetuado pela parte ré, 'que, inclusive, contou com ampla divulgação
quando da assembleia que o autorizou' , bem como a 'inexecução do contrato
por culpa única e exclusiva da parte autora (que, por sua vez, não logrou
êxito em demonstrar o contrário, tendo, inclusive, confessado ter deixado de

honrar com o pagamento das prestações), esta não tem como imputar
qualquer responsabilidade à parte ré pelo alegado atraso na conclusão do
empreendimento'.

6. Por outro lado, não obstante a mora dos autores, tal fato não obsta a
rescisão perquirida, pois, nos termos do artigo 5º, inciso XX, da Constituição
da República, ninguém é obrigado a se associar ou permanecer associado,
motivo pelo qual manifestado pela autora o desejo de 'rescisão' do contrato
firmado com a parte ré, diante da impossibilidade de arcar com as
prestações assumidas, sendo cabível a resilição de contrato.

7. Por lógico, a resilição impõe à parte devedora arcar com os ônus de tal
conduta, como por exemplo, as multas contratualmente pactuadas. Não se
olvide que no caso concreto é incontroverso o não pagamento pelos autores
das parcelas pactuadas, ou seja, p atente que a eles se deve imputar a
responsabilidade pelo desfazimento do negócio, como acima apontado.

8. A jurisprudência da Corte Superior de Justiça é firme no sentido de que a
rescisão do contrato tem como consequência o retorno das partes ao status
quo ante, e, havendo a rescisão motivada por inadimplemento do comprador,
como no caso concreto, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, a fim de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, cujo
percentual deverá ser fixado com razoabilidade, mormente diante das
circunstâncias do caso concreto. Precedentes.

9. Na hipótese, o Juízo a quo determinou a retenção de 20% (vinte por cento),
percentual esse que guarda consonância com o entendimento firmado pela
Corte Superior de Justiça, conforme julgado acima citado.

10. Assim, considerando as situações fáticas e a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, mantém-se a condenação da parte ré à devolução do
valor correspondente a 80% (oitenta por cento) da quantia paga.

11. No que concerne aos juros moratórios incidentes sobre os valores que
serão restituídos à promitente compradora, devem fluir a contar do trânsito
em julgado, conforme julgado acima referido e, em conformidade com o
decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Repetitivo.
Precedente. 12. Já em relação à correção monetária, deverá incidir, segundo
variação da Ufir-RJ, a contar de cada desembolso, conforme Súmula nº 43 do
Superior Tribunal de Justiça.

13. Importante ressaltar que as partes foram intimadas para se manifestar
sobre o ajuste que ora se faz na correção monetária, em conformidade com a
previsão contida na Súmula nº 161 deste Tribunal de Justiça.

14. Por fim, o artigo 85, §11 do atual Código de Processo Civil dispõe que o
Tribunal, ao julgar o recurso interposto, majorará os honorários fixados
anteriormente.

15. Dessa forma, ante ao não provimento do recurso, mostra-se cabível a
fixação de honorários recursais.

16. Recurso não provido" (fls. 556/558 e-STJ).

Em suas razões (fls. 587/605 e-STJ), além de dissídio jurisprudencial, as
recorrentes apontaram a violação dos arts. 58 a 63 da Lei nº 4.591/1964 e 485, VIII,
509 do Código de Processo Civil de 2015.

Sustentaram, em síntese, que:

(a) firmaram com a parte recorrida contrato sob o regime de construção por
administração ou a preço de custo, razão pela qual não incidem as normas do Código
de Defesa do Consumidor, e

(b) o percentual de retenção de apenas 20% (vinte por cento), determinado
pelo acórdão recorrido, é insuficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio
desfeito.

Após a apresentação das contrarrazões (fls. 363/368 e-STJ), o recurso foi
admitido na origem (fls. 371/374 e-STJ).

É o relatório.

DECIDO.

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

A irresignação não merece provimento.

Inicialmente, verifica-se que a matéria contida no art. 63 da Lei nº
4.591/1964 não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, sequer de modo
implícito, e embora opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar
omissão porventura existente, não indicou a parte recorrente a contrariedade ao art.
1.022 do Código de Processo Civil de 2015.

Para que se configure o prequestionamento, é necessário que o tribunal de
origem se pronuncie especificamente acerca da matéria articulada pela parte, emitindo
juízo de valor em relação aos dispositivos legais indicados e examinando a sua
aplicação ou não ao caso concreto.

Nessa circunstância, ausente o requisito do prequestionamento, incide o
disposto na Súmula nº 211/STJ: " Inadmissível recurso especial quanto à questão que,a
despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo ".

Além disso, no recurso especial as recorrentes deixaram de indicar, com
clareza e objetividade, os dispositivos de lei federal que teriam sido ofendidos ou
interpretados divergentemente no acórdão recorrido. Apontaram como supostamente
violados os arts. 58 a 63 da Lei nº 4.591/1964. Dessa forma, inadmissível o recurso
especial que não indica com precisão o dispositivo de lei federal supostamente violado
ou deixa de especificar de que forma ele teria sido contrariado pelo acórdão recorrido,
nos termos da Súmula nº 284/STF: " É inadmissível o recurso extraordinário, quando a
deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia ".

A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO TIDO POR
VIOLADO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 284/STF. DISCUSSÃO
ACERCA DO ALCANCE E LIMITES DA COISA JULGADA. NECESSIDADE DE
REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

1. 'A via estreita do recurso especial exige a demonstração
inequívoca da ofensa ao dispositivo inquinado como violado, bem
como a sua particularização , a fim de possibilitar o seu exame em
conjunto com o decidido nos autos, sendo certo que a falta de
indicação dos dispositivos infraconstitucionais tidos como violados
caracteriza deficiência de fundamentação, em conformidade com o
Enunciado Sumular nº 284 do STF' (AgRg no REsp 919239/RJ; Rel.
Min. Francisco Falcão; Primeira Turma; DJ de 3/9/2007).

2. O Tribunal de origem consignou expressamente: 'Verifico, no caso, a
existência de coisa julgada, o que impede seja acolhido o pedido de repetição
dos valores retidos a título de imposto de renda incidente sobre

verbas trabalhistas. Conforme ata de audiência realizada na Justiça do
Trabalho, anexada pela própria demandante, restou acordado, com
homologação da juíza do trabalho, em relação ao imposto de renda que se
busca a restituição, o seguinte (fls. 44 a 67)' (fl. 277, e-STJ).

3. No presente caso, rever o entendimento da Corte a quo quanto aos limites

da coisa julgada implica abrir o reexame do contexto fático-probatório dos
autos. Incidência, na hipótese, da Súmula 7 do STJ. Precedentes do STJ.

4. Recurso Especial não conhecido" (REsp 1696752/RS, Rel. Ministro
HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/11/2017, DJe
19/12/2017 grifou-se).

"ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA.
PROCURAÇÃO ESPECÍFICA PARA RECONVENÇÃO. EXISTÊNCIA. VALIDADE
DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DA PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. ARTIGOS 104, 107, 219, 221, 944 E
SEGUINTES DO CPC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA 284/STF.
INCIDÊNCIA.

1. Os poderes contidos na cláusula ad judicia implicam na outorga de
mandato judicial para o foro em geral, compreendendo, assim, o poder de
reconvir. Admissível a reconvenção, uma vez demonstrada a conexidade
entre a ação e o pedido reconvencional. Inépcia da inicial da reconvenção
afastada em face da admissão pela própria devedora do atraso havido no
pagamento das prestações. Precedente: RESP n. 83752, Relator Ministro
Barros Monteiro, DJ de 13.8.2001.

2. No tocante à validade do negócio jurídico, a Corte de origem entendeu que,
diante das provas coligidas aos autos, os atos jurídicos não foram firmados
com a observância da autonomia da vontade das partes subscritoras. A
análise da pretensão recursal, com a conseqüente reversão do entendimento
do acórdão recorrido, exige, necessariamente, o reexame de matéria fático-
probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da
Súmula n. 7 desta Corte Superior.

3. Ademais, não se pode conhecer da violação aos arts. 104, 107,
219, 221 do CPC, pois as alegações que fundamentaram a pretensa
ofensa são genéricas, sem discriminação precisa de como tais
dispositivos foram violados. Incide, no caso, a Súmula n. 284 do
Supremo Tribunal Federal, por analogia. O mesmo enunciado
sumular se aplica à alegada violação dos artigos 944 e seguintes do
CC, uma vez que não houve especificação ou fundamentação
suficiente à comprovação de que os referidos dispositivos legais
teriam sido violados.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido"
(REsp 975.680/PA, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES,
SEGUNDA TURMA, julgado em 07/12/2010, DJe 03/02/2011 grifou-se)

"AGRAVO REGIMENTAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 287-STF E 7-STJ.

- A expressão 'e seguintes' após a indicação dos artigos tidos por
afrontadas não é suficiente para o processamento deste apelo nobre,
devendo a impugnação vir especificada.

- Recurso deficiente quanto à sua fundamentação, não sendo possível a
exata compreensão da controvérsia. Incidência da Súmula nº 287/STF.

- Acórdão recorrido fundado em elementos fáticos que não podem ser revistos
na estreita via do recurso especial. Incidência da Súmula nº 7
desta Corte.

Agravo improvido" (AgRg no Ag 388.239/SP, Rel. Ministro BARROS
MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 18/02/2003, DJ 07/04/2003,
p. 291 grifou-se).

Registra-se, ainda, que tendo o Tribunal de origem, a partir da avaliação
dos elementos de convicção produzidos nos autos, concluído que o percentual de
retenção no patamar de 20% (vinte por cento) seria adequado para ressarcir a parte
recorrente das despesas relativas ao negócio desfeito, o acolhimento da pretensão
recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos,
procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme dispõe

a Súmula nº 7/STJ .

Ademais, "nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção
pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga" (AgRg no REsp 1.500.990/SP,
Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe 10/
5/2016).

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DOS
PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO.
SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA
DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE
DISPOSITIVO QUE TERIA SIDO OFENDIDO NA FIXAÇÃO DO MOMENTO DE
INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA
284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento
contratual decorreu da atuação dos adquirentes. Na ocasião, concluiu ser
adequada ao caso a retenção pelas promitentes vendedoras do percentual
de 20% do montante já pago, referente ao imóvel. Essa premissa foi fundada
em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7STJ,
verbete sumular que incide sobre quaisquer das alíneas do permissivo
constitucional.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da
retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedente. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. No que tange à questão a respeito do momento a partir do qual incidiriam
juros de mora, as agravantes não apontaram, no recurso especial, qual
dispositivo de lei teria sido vulnerado no acórdão, o que enseja a incidência
da Súmula 284/STF.

4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp 1.695.398/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/11/2020, DJe 20/11/2020)

Por fim, acrescenta-se que a aplicação das Súmulas nºs 7 e 211/STJ e nº
282 284/STF quanto ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo
constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio
jurisprudencial.

Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 09 de dezembro de 2021.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator

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Retirado da página 7516 do Superior Tribunal de Justiça (Brasil) - Padrão

29/06/2021 Visualizar PDF