Informações do processo 2021/0180891-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF,
interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fl. 254):

Compromisso de compra e venda. Taxa de individualização da matrícula.
Prescrição inocorrida. Cobrança abusiva. Indevido repasse ao autor de
despesa própria da alienante. Deliberação em ação civil pública inaplicável
na espécie. Inteligência dos artigos 16 da Lei 7.347/85 e 103, §2º, do CDC.
Sentença mantida. Recurso desprovido.

Não foram opostos embargos de declaração.

Em suas razões (e-STJ fls. 270/285), a parte aponta dissídio jurisprudencial
e violação dos seguintes dispositivos legais:

(i) art. 206, § 3°, IV, do CC, sustentando a prescrição da pretensão de
restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, cujo prazo trienal deve
ser contado da data de celebração do contrato, e

(ii) arts. 104, 110, 147, 171, 490 e 884 do CC, 46 do CDC e 44 da Lei n.

4.591/1964, defendendo a legalidade da cobrança da taxa de atribuição de unidade.

Acrescenta a necessidade de observância do decidido na Ação Civil Pública
n. 057086-53.2017.8.26.0506.

Contrarrazões apresentadas às fls. 313/318 (e-STJ).

O recurso foi admitido na origem.

É o relatório.

Decido.

O Tribunal de origem concluiu que o início da fluência do prazo prescricional
trienal de que trata o Tema n. 938 do STJ se dá na data do efetivo pagamento dos
valores a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere.

Referido entendimento está em consonância com a orientação do STJ
acerca da questão, conforme se depreende dos seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA SATI.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO PAGAMENTO.
SÚMULA 83/STJ. MULTA PROCESSUAL DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC.
PRETENDIDO AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO
RECURSAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Esta Corte Superior firmou precedente sob a sistemática dos recursos
repetitivos (Tema n. 938), em que pacificada a tese segundo a qual há: "(i)
incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)"
(REsp 1.551.956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

2. Consonância do acórdão estadual com a orientação do STJ, no sentido de
que "o termo inicial de fluência do prazo prescricional do direito ao reembolso
de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI é a data do
efetivo pagamento" (AgInt no REsp n. 1.939.786/SP, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022).

[...]

(AgInt no AREsp n. 2.439.479/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. SÚMULA 284/STF. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA
DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL.
PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA
DO COMPRADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.

[...]

2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "o termo inicial da
prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a
título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento
(desembolso total)" (REsp 1.724.544/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe de 08/10/2018).

3. Conforme estabelecido no Tema 938/STJ, ocorre a "incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)" (REsp
1.551.956/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda
Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).

(AgInt no AREsp n. 2.239.994/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.)

Não há falar, portanto, em ofensa ao art. 206, § 3°, IV, do CC.

Incide a Súmula n. 568 do STJ.

A questão controvertida não foi apreciada pelo acórdão recorrido à luz dos
arts. 104, 110, 147, 171, 490 e 884 do CC e 46 do CDC, cujo teor normativo não foi
objeto de enfrentamento por parte do Tribunal de origem, que nem sequer foi instado a
fazê-lo por via de embargos declaratórios, circunstância que impede o trânsito da
insurgência quanto à alegada ofensa aos referidos dispositivos (Súmulas n. 282 e 356
do STF).

Ademais, no pertinente à abusividade da cobrança da "taxa de atribuição de
unidade", a Corte local entendeu que "a sentença se deve manter, pois o valor cobrado
pela ré é abusivo, revelando-se verdadeira transmissão aos consumidores adquirentes
de custos inerentes à própria atividade de incorporação, construção e comercialização
de unidades em condomínio especial, o que não se há de admitir" (e-STJ fl. 257).

O magistrado singular, por sua vez, destacou que (e-STJ fls. 185/186):

Razão assiste à parte requerente quanto à abusividade da cobrança da taxa
de atribuição referente à individualização da matrícula do imóvel objeto do
contrato firmado entre as partes. Com efeito, a individualização das
matrículas na incorporação imobiliária é ato inerente à própria atividade
de incorporação , de modo que se apresenta descabido o repasse desse
custo ao consumidor.

Em contestação (fl. 98/99) a parte ré justificou a cobrança, alegando possuir
previsão contratual e que " A atribuição de unidade é a cobrança feita pelo
Cartório de Registro do Imóvel para que o adquirente do bem deixe de ter
uma fração ideal do terreno e passe a ter uma matrícula do imóvel
individualizada, em seu nome. ".

Contudo, não há como acatar os argumentos da requerida, uma vez que
o compromissário comprador adquiriu a unidade já individualizada e
não a fração de um todo, para que depois seja individualizada .

Deve ser considerada abusiva, portanto, a cobrança a título de taxa de
atribuição de unidade, que nem sequer se encontra expressa na
cláusula 8ª com esta redação [...].

[...]

Necessário consignar, ainda, que as taxas de individualização de
matrícula não se referem à registro de escritura pública , o que afasta a
aplicação do artigo 490 do Código Civil. [...]

[...]

Conclui-se, dessa forma, que a responsabilidade pelo pagamento da

despesa para individualização de matrícula da unidade autônoma é da
incorporadora requerida.

As conclusões das instâncias originárias estão pautadas na análise da
relação contratual estabelecida entre as partes, de sorte que seu afastamento
demandaria reexame fático-probatório e de cláusulas contratuais, o que é vedado em
sede especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

Ressalte-se que, "consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a
incidência da Súmula 7 do STJ é óbice também para a análise do dissídio
jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo
constitucional" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.662.160/DF, Relator Ministro Marco Buzzi,
Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023).

A Corte local entendeu que a conclusão quanto ao abuso da cobrança da
"taxa de atribuição de unidade" não "se infirma pelo deslinde de ação civil pública,
agora com sentença transitada em 07/10/2019, mas dotada de efeito vinculante
territorialmente restrito , na forma do art. 16 da Lei 7.347/85" (e-STJ fl. 261, grifei).

Ausente, nas razões do recurso especial, impugnação específica do referido
fundamento, prejudicial à tese recursal, está caracterizada a deficiência em sua
fundamentação, conforme a Súmula n. 283 do STF.

Ante o exposto, CONHEÇO EM PARTE do recurso especial e, nesta
extensão, NEGO-LHE provimento.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 06 de junho de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira

Relator