Informações do processo 2021/0192424-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial, interposto por ODILON DANIEL DE OLIVEIRA
, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no intuito de reformar
o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado
(fls. 72, e-STJ):

Ação de cobrança de despesas de manutenção de loteamento - Decisão que,
em fase de cumprimento do título judicial, rejeitou a impugnação - Inconformismo
- Acolhimento em parte - Higidez da cobrança, conforme solução dada na fase
de conhecimento - Natureza de despesa condominial - Constrição que se
enquadra na exceção à impenhorabilidade, nos termos do art. 3º, IV, da Lei
8.009/90 - Cobrança de valores devidos que se estende até o efetivo pagamento
- Multa moratória reduzida a 2%, por analogia ao art. 1.336, § 1º, do CC -
Decisão ajustada - Recurso provido em parte.

Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta ofensa ao artigo 3º, IV,
da Lei n.º 8.009/90.

Sustenta, em síntese, (a) inexistência de obrigação quanto às cotas
condominiais revestidas de taxas associativas; e (b) impenhorabilidade do bem de
família.

Contrarrazões às fls. 99/103 (e-STJ).

Após a decisão de admissão do recurso especial (fls. 118/120, e-STJ), os
autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça.

É o relatório.

Decido.

1. Na espécie, a Corte local, ao negar provimento ao agravo de instrumento
interposto pelo insurgente, adotou os seguintes fundamentos (fls. 73/77, e-STJ):

2 - A agravada (associação de moradores) obteve êxito na fase de conhecimento
(ação de cobrança de despesas de manutenção de loteamento), sendo que o

título judicial condenou o agravante "a pagar à autora a quantia de R$ 24.141,55,
devidamente atualizada a partir de 21 de julho de 2003, mais as contribuições
que se vencerem no curso da ação, mais juros de mora de 1 (um)% ao mês." (cf.
sentença fls. 32/37, datada de fevereiro de 2005, e confirmada pelo v. acórdão a
fls. 39/44, em junho de 2011).

Na fase de cumprimento de sentença, após penhora sobre bem imóvel (fls. 25),
o agravante opôs embargos à execução (fls. 19/24), os quais foram rejeitados
pelo decisum agravado, nos seguintes termos:

(...)

Quanto à higidez da cobrança, forçoso reconhecer que a controvérsia sobre o
tema foi superada, na fase de conhecimento, com expressa conclusão de que
não houve associação compulsória, pois "nos termos da cláusula 16ª do
instrumento particular de compra e venda juntado por cópia e partir de fls. 26
(contrato-padronizado), os compradores (dentre os quais o apelante)
comprometeram-se a arcar com o rateio relativo às despesas do loteamento
Portal do Sabiá." (cf. v. acórdão, fls. 43).

Logo, não vinga a sugestão de afronta à deliberação com repercussão geral,
pelo C. STF, que trata da ilegalidade de taxa de associação de morador que não
aderiu ao encargo.

Ademais, ao contrário do defendido pelo agravante, o título judicial assentou que
"a associação apelante encontra-se regularmente constituída, com estatuto
devidamente registrado perante o 1º Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas
da Comarca de Sorocaba (fls. 13 e seguintes). E ainda, que as despesas objeto
da pretensão inaugural foram regularmente aprovadas em assembleia (fls. 49 e
seguintes)." (cf. v. acórdão, fls. 43).

A atenta leitura desse título revela que a cobrança tem nítida natureza de
despesa condominial e a constrição enquadra-se na exceção à
impenhorabilidade, nos termos do art. 3º, IV, da Lei n. 8.009/90 .

Aliás, conforme indicado pelo i. Julgador de origem, essa questão (bem de
família) já foi solucionada em pretérito recurso que solucionou exceção de pré-
executividade (fls. 45/46).

A irregularidade formal na qualificação do estado civil do agravante, no termo de
penhora (fls. 25), não macula a constrição, mormente diante da possibilidade de
correção.

2. Ocorre, com relação à fundamentação delineada pela Corte de origem
acerca da ocorrência de coisa julgada sobre a possibilidade de cobrança das
taxas , não houve impugnação nas razões do recurso especial.

Desse modo, a subsistência de fundamento inatacado apto a manter a
conclusão do aresto impugnado, impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a
teor do entendimento disposto na Súmula 283/STF ( "É inadmissível o recurso
extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento
suficiente e o recurso não abrange todos eles" ).

Ainda que superado tal óbice , a Segunda Seção desta Corte, no
julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o
rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram" . Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes

pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii)
impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato .

Ademais, nos termos do entendimento deste Tribunal, "por força do disposto
na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão,
depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento,
incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de
publicidade inerente aos registros públicos" (REsp 1.422.859/SP, Rel. Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 26/11/2015).

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. LOTEADOR.
CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO DOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. INAPLICABILIDADE DO
TEMA 882/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. 1. O
agravante adquiriu de terceiro imóvel em cujo contrato-padrão de compra e
venda com o loteador, com o devido registro em cartório, há expressa
previsão da cobrança de taxa para manutenção, de modo que a hipótese
dos autos não se amolda à tese repetitiva consolidada no Tema 882/STJ , no
sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Segunda Seção,
REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi,
DJe de 22.5.2015). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp
1853266/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 01/03/2021, DJe 04/03/2021)

Na hipótese dos autos, a moldura tática distingue-se daquela decidida nos
REsps ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, diante da comprovação do registro de contrato-padrão de loteamento
prevendo o dever de os moradores/compradores dividirem despesas comuns , o
que autorizaria a cobrança ora efetuada em face do recorrido .

Com efeito, conforme acima visto, o Tribunal a quo considerou "que a
cobrança tem nítida natureza de despesa condominial e a constrição enquadra-se na
exceção à impenhorabilidade, nos termos do art. 3º, IV, da Lei n. 8.009/90" .

Diversamente , há orientação jurisprudencial nesta Corte Superior no
sentido de que as taxas de associação ou manutenção e outras contribuições criadas
por associações de moradores possuem natureza de dívida fundada em direito
pessoal , decorrente do ato de associação ou de concordância com a despesa, não
possuindo vinculação com o bem e sim com o serviço contratado, posto a disposição
do associado ou daquele que com ele anuiu.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. TAXAS DE MANUTENÇÃO
CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. BEM DE FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE . 1. A cobrança de taxas de manutenção criadas por
associação de moradores - que não se confundem com despesas
condominiais - inviabiliza a penhora de bem de família . Precedentes. 2.
Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1862558/DF, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 18/08/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA
PESSOAL. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. INADMISSIBILIDADE . (...) 2. As
despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem,
independentemente do uso e de sua titularidade, já as contribuições criadas
por associações de moradores (condomínio de fato), ostentam natureza de
dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de
concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem , mas,
sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado. 3. O
reconhecimento da obrigação de pagar encargo decorrente de condomínio
não regularizado (associação de moradores) por sentença transitada em
julgado não modifica a natureza da dívida . 4. Desprovida a dívida da natureza
propter rem, é indevida a sua equiparação às despesas condominiais,
mesmo para os fins da Lei nº 8.009/1990 (penhora de bem de família). 5. É
possível ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a exceção de
impenhorabilidade de seu único imóvel se a cobrança fundar-se em dívidas
instituídas por associação de moradores . 6. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1688721/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 26/02/2018)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. TAXA DE
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÃO PESSOAL. BEM DE
FAMÍLIA. PRESERVAÇÃO. INOVAÇÃO DE TESE. 1. A cobrança de taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não permite a penhora de
bem de família . 2. A matéria não tratada pelo Tribunal de origem e não alegada
em contrarrazões constitui indevida inovação de tese. 3. Agravo interno a que se
nega provimento. (AgInt no REsp 1321446/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/09/2016, DJe 11/10/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. FORO COMPETENTE. DOMICÍLIO DO RÉU. AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. Nos termos da orientação jurisprudencial desta Corte Superior, as
taxas de manutenção cobradas por Associação de Moradores não podem ser
equiparadas a despesas condominiais , não ostentando a dívida natureza
propter rem . Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1505099/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 27/10/2015, DJe 25/11/2015)

Assim, ante o descompasso existente entre o entendimento firmado pelo
Tribunal a quo e a orientação jurisprudencial firmada por esta Colenda Corte sobre a
matéria, é de rigor o provimento do apelo.

4. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c súmula 568/STJ,
dou parcial provimento ao recurso especial, para afastar a penhora incidente sobre o
bem de família objeto da presente controvérsia.

Publique-se.

Intimem-se.

A ta n. 10183 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 22 de junho de 2021.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Distribuição automática em 22/06/2021 às 17:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

A ta n. 10183 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 22 de junho de 2021.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Distribuição automática em 22/06/2021 às 17:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR