Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Os embargos de declaração poderão ser opostos com a finalidade de eliminar da decisão
qualquer erro material, obscuridade, contradição ou suprir omissão sobre ponto acerca do qual
se impunha pronunciamento, o que não é o caso dos autos.

2. Embargos de declaração rejeitados.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
sessão virtual de 09/08/2022 a 15/08/2022, por unanimidade, rejeitar os embargos de
declaração, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo
Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Brasília, 15 de agosto de 2022.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos do
dia 09/08/2022, terça-feira, às 14:00 horas, podendo, entretanto, nessa mesma sessão ou
sessões subseqüentes, ser julgados os processos adiados ou constantes de pautas já publicadas.

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para
Impugnação dos EDcl:

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. NÃO
OBSERVÂNCIA AO DISPOSTO NO ART. 932, III, C/C O ART. 1.021, § 1º, AMBOS DO
CPC/2015. AGRAVO NÃO CONHECIDO. 1. Cabe à parte insurgente, nas razões do agravo
interno, trazer argumentos suficientes para contestar a decisão agravada. A ausência de
fundamentos válidos para impugnar a decisão proferida no agravo em recurso especial atrai a
aplicação do disposto nos arts. 932, III, e 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil de 2015.
Precedentes. 2. Agravo interno não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em
sessão virtual de 07/06/2022 a 13/06/2022, por unanimidade, não conhecer do recurso,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo
Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Brasília, 13 de junho de 2022.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos do
dia 07/06/2022, terça-feira, às 14:00 horas, podendo, entretanto, nessa mesma sessão ou
sessões subseqüentes, ser julgados os processos adiados ou constantes de pautas já publicadas.

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação
do AgInt:

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO. LEGITIMIDADE DO COMPRADOR. PRECEDENTES.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. CONCLUSÃO
ESTADUAL ADOTADA COM BASE NO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO.
SÚMULAS 283 E 284/STF. ADOÇÃO. FORMA DE CONSTRUÇÃO DO
IMÓVEL. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. NÃO RECONHECIMENTO.
REVISÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
APLICAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM HARMONIA COM O
ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ.
INCIDÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO
RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE
PROVIMENTO.

Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto
por TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários 2 S.A., com fundamento no art. 105,
III, a, da Constituição Federal, para impugnar acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 241):

Apelação cível. Rescisão de compra e venda. Desistência do comprador.
Procedência do pedido, com retenção de 20% dos valores pagos e juros de
mora da citação. Inconformismo da ré. Desistência por parte do comprador é
direito potestativo. Leilão extrajudicial levado a efeito que não afasta o direito
de restituição das quantias pagas. Hipótese de construção por empreitada.
Inaplicabilidade do art. 63 e parágrafos da Lei4.591/64, que somente se
aplica aos casos de construção a preço de custo ou por administração, em
que a obra é custeada pelos próprios condôminos e não pela incorporadora,
como na presente hipótese. Restituição parcial dos valores desembolsados
para pagamento do preço. Parcela de devolução de 80% que, no caso, se
revela razoável. Percentual de retenção adotado na sentença que
acompanha entendimento usual da Câmara (20%). Recurso da ré acolhido
em parte apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora do transito em

julgado. Recurso acolhido em parte.

Nas razões do recurso especial, a agravante apontou violação dos arts. 485,
VI, do CPC/2015; 63 da Lei 4.591/1964; 1º da Lei 4.864/1965; e 104, 474 e 476
do Código Civil (e-STJ, fls. 250-261)

Alegou que o promitente-comprador, ora agravado, não possui legitimidade
para propor a ação, porque já houve a rescisão contratual após o recorrido ter sido
constituído em mora pela ausência de pagamento das parcelas mensais.

Sustentou a inexistência de irregularidade no rompimento do contrato,
ocorrida por inadimplência do adquirente pela falta de cumprimento das obrigações
assumidas.

Aduziu, ainda, que há previsão legal para a realização de leilão extrajudicial
no caso de ausência de pagamento, e que as hastas observaram todo o procedimento
que delas se exige.

O recurso especial não foi admitido na origem, o que provocou a
interposição do presente agravo (e-STJ, fls. 278-279).

Brevemente relatado, decido.

O inconformismo não merece prosperar.

Acerca da legitimidade para a propositura da ação, o Tribunal local assim se
manifestou (e-STJ, fl. 243):

“Isto porque, a jurisprudência deste E. TJSP e do C. STJ reconheceu como
potestativo o direito do compromissário comprador de imóvel desistir da
aquisição do bem, sujeitando-se, todavia, às consequências desta sua opção
(Súmula 1-TJSP e 543- STJ). 9. Assim, não se pode sobrepujar a referida
cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade ao consagrado direito
potestativo".

Assim, o autor mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão.

Constata-se, pois, que houve sim o enfrentamento da questão, não se
podendo falar de omissão quanto a tema sobre o qual a Corte estadual deveria se
pronunciar.

Ademais, a jurisprudência deste Tribunal Superior, de há muito tempo, é pela
possibilidade de rescisão contratual unilateral, por parte do promissário comprador
inadimplente.

Nesse sentido:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. AÇÃO
PRETENDENDO A RESCISÃO E RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS
PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO
RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. MULTA
PROCRASTINATÓRIA APLICADA NO TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA
N. 98-STJ. INCIDÊNCIA.

I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a
possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa
do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o
pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel
(EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, por maioria, DJU de
09.12.2002).

II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das
parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Fixação de percentual de
retenção.

III. "Embargos de declaração manifestados com notório propósito de
prequestionamento não tem caráter protelatório" - Súmula n. 98-STJ. IV.
Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp 188.951/DF, Rel.
Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em
04/09/2003, DJ 06/10/2003).

A recorrente defende a impossibilidade de devolução dos valores pagos em
virtude do contrato ser regido pelas normas da Lei n. 4.591/1964, na qual é prevista a
realização de leilão extrajudicial em caso de inadimplência do promissário comprador.

No caso, todavia, o Tribunal estadual concluiu que deve incidir o Código de
Defesa do Consumidor, em detrimento da Lei n. 4.591/1964, consignando que (e-STJ,
fl. 242):

A respeito da alegação da validade do contrato e da clausula penal, é certo
que elas devem ser apreciadas tendo como norte o microssistema do CDC,
que norteia a interpretação das clausulas contratuais, e que age em defesa
do consumidor, sem com isso, desprestigiar o equilíbrio das relações
jurídicas, pelo contrário, buscando colocar as partes em igualdade de
condições, caso o contrato assim não estabeleça.

Verifica-se, então, que a Corte local decidiu que, apesar da previsão
contratual sobre o leilão extrajudicial, esta não afasta as normas previstas no CDC, as
quais devem prevalecer, diante da relação consumerista estabelecida entre as partes.

No entanto, da análise das razões recursais, observa-se que a recorrente
não impugnou o fundamento do aresto combatido de que a relação entre as partes é de
natureza consumerista.

Assim, como os fundamentos do acórdão recorrido não foram atacados de
forma específica nas razões do recurso especial, imperiosa é a incidência, no ponto, do
comando da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal, por aplicação analógica.

Ainda que assim não fosse, a questão foi decidida com base nas cláusulas
do contrato e nos elementos de fato.

Veja-se:

De fato, na cláusula 6.3 do aludido contrato (fl.71), há previsão de realização
de leilão extrajudicial no caso de inadimplência do adquirente.

A Lei 4.591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias. O art. 63, § 3º, mencionado pela requerida, trata
de rescisão de contrato de construção em edifícios em condomínio, e
somente se aplica aos casos de construção a preço de custo ou por
administração, em que a obra é custeada pelos adquirentes e não pela
incorporada.

Nos termos das cláusulas contratuais, não se vislumbra que a construção
tenha ocorrido sob o regime de administração. Dessa forma, é certo que o
leilão extrajudicial realizado pela ré não afasta o direito do autor de pleitear a
restituição dos valores pagos.

De fato, fez-se referência a cláusula prevendo a realização do leilão
extrajudicial, e que do contrato não se vislubrou que a construção tenha ocorrido sob o
regime da administração.

Incidem, pois, no ponto os óbices da Súmulas 5 e 7/STJ.

Além disso, quanto à alegada tese sobre violação aos dispositivos do
CC/2002, verifica-se que o acórdão recorrido fundamentou o direito de devolução ao
promitente comprador, que deu causa à rescisão, no patamar de 80% dos valores
pagos, promovendo então a retenção de 20% em favor da recorrente.

É certo que o acórdão recorrido adotou solução em consonância com a
jurisprudência desta Corte Superior, a qual possui orientação no sentido de que,
rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do
comprador, é possível a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelo
contratante durante a vigência do pacto.

A esse respeito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO.
PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA
COMPROVADA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de

contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a
despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de
decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações
pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do
Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda
por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por
cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp
1.701.206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 1º/6/2021, DJe 17/6/2021)

Portanto, não há reparo a ser feito no acórdão recorrido sob esse viés, de
modo que o entendimento do Tribunal local está em harmonia com a jurisprudência
desta Corte, aplicando-se no caso a Súmula n. 83/STJ.

Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso
especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor do
advogado da parte recorrida, fixando-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor
atualizado da causa.

Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no
prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente
inadmissíveis ou protelatórios a esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso,
das multas previstas nos arts. 1.021, § 4°, e 1.026, § 2°, do CPC/2015.

Publique-se.

Brasília, 21 de fevereiro de 2022.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator

A ta n. 10414 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 08 de fevereiro de 2022.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Redistribuição automática em 08/02/2022 às 08:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR