Informações do processo 2022/0048972-2

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do TJSP, o qual rec
ebeu a seguinte ementa (e-STJ fl. 302):

LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel -
Sentença de improcedência com fundamento na ausência de prévia imissão
na posse do bem tendo em vista que os réus pretenderam a resolução do
contrato de promessa de venda e compra do lote antes celebrado -
Inconformismo da autora que aduz ser devida a cobrança porque esta
ocorreu no ato de assinatura do pacto de venda - Recurso não acolhido -
Acordão desta mesma Câmara que confirmou sentença de procedência
proferida em ação de rescisão contratual (autos nº 1076767-
63.2017.8.26.0100), proposta pelos autores em face das promitentes
vendedoras do imóvel, resolvendo o contrato e desfazendo o vínculo que
obrigava os réus ao pagamento de taxa associativa, retornando as partes ao
status quo ante - Apelo desprovido.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 399/402).

Nas razões recursais (e-STJ fls. 309/338), fundamentadas no art. 105, III, "a"

e "c", da CF, a parte recorrente alega ofensa aos arts. 489, 1.022, parágrafo único,
II, do CPC e 113, 421, 422, 884 a 886 do Código Civil e 32-A da Lei n. 6.766/1979 e 3º,
I, 5º, XXI, e 170, II e III, da Constituição Federal. Argui conflito jurisprudencial.

Alega inicialmente que o acórdão tem fundamentação deficiente e omissa.

No mérito, pleiteia a procedência do pedido de cobrança, tendo em vista que a dívida
associativa deu-se em virtude do vínculo entre as partes constantes no contrato de
compra e venda – entre os réus e terceiros –, devidamente registrado no cartório
de registro de imóveis. Argumenta que (e-STJ fls. 313/332):

Assim, evidente que, na hipótese de questionamento do v. acórdão, o
Egrégio Tribunal manteve-se inerte quanto as ocorrências de omissão
verificadas, seja sobre questionamento dos artigos mencionados ao Código

Civil e de Processo Civil, seja relacionada a infração constitucional frente ao
posicionamento do Supremo Tribunal Federal, quanto à legalidade na
cobrança das taxas associativas daquelas associações criadas antes mesmo
do lançamento para venda dos lotes localizados no loteamento na área de
atuação da Associação e cuja previsão também estava expressa no contrato
de compra e venda, bem como inquestionáveis os serviços prestados pela
Associação, e, por consequência, inequívoca ciência e anuência dos
adquirentes dos imóveis sobre os quais incidem as taxas associativas, sob
pena de enriquecimento ilícito.

[...]

Conforme já demonstrado nos autos, o Recorrida adquiriu o Lote 32 da
Quadra I, localizado no Loteamento Residencial Fazenda São José,
empreendimento “Reserva Santa Anna I". Comprovada assim a titularidade e
posse inequívoca dos imóveis pertencentes ao Recorrido, fato incontroverso,
portanto, evidente responsabilidade o pagamento de impostos e outros ônus
vinculados aos Lotes em comento, a exemplo da taxa associativa,
considerando que a previsão de existência da Associação é prévia à
aquisição dos lotes pelos Recorridos, e cujos serviços prestados pela
Associação são indivisíveis e utilizados pelos Recorridos, e ainda que não o
fossem, os serviços prestados valorizam os imóveis, portanto, o proveito do
Recorrido, ainda que indiretamente, torna-se inequívoco.

[...]

As taxas de manutenção incidentes sobre o Lote são de notório
conhecimento do Recorrido, vez que quando da aquisição já havia sido
constituída a Associação, parte integrante do empreendimento e que agrega
valor aos lotes, funcionando assim os serviços prestados pela Associação
como acessórios da propriedade, portanto, acessório vinculado ao lotes
implementados, desde a idealização do empreendimento, sendo certo que
foi expressamente previsto no Estatuto social da Associação e nos contratos
padrão registrados em cartório, a obrigação de contribuição, vinculando
obrigatoriamente os compromissários compradores dos lotes localizados no
residencial à Associação Recorrente.

[...]

Quando do julgamento do v. acórdão, a colenda turma reconheceu que a
cobrança é válida, mas que em razão da rescisão do contrato de compra e
venda operada judicialmente no curso da ação de cobrança, as taxas
associativas são devidas pelas terceiras interessadas indicadas à inicial,
ação de rescisão contratual interposta pelo Recorridas em face da
loteadora/construtora, em razão da não entrega das obras a contento,
processo este no qual sequer figura a Recorrente.

Evidente Nobres Julgadores, que, sem o trânsito em julgado, impossível
seria a Recorrente prever a quem decairá o ônus de pagamento da taxa
associativa, considerando ainda a existência de alienação fiduciária gravada
na matrícula do imóvel, formalmente, ainda devem figurar como devedor os
Recorridos, assim proposta à inicial, já com pedido de substituição do polo
passivo caso consolidada a rescisão, e retornado a propriedade à
loteadora/construtora, com fundamento no art. 77, I do Código de Processo
Civil.

[...]

Com efeito, diante ao Instrumento Particular de fls. 198/204 e comprova-se
que, até então, os Recorridos figura como parte legítima a responder pelos
débitos associativos em testilha, bem como foram imediatamente imitidos na
posse do imóvel quando da aquisição (vide cláusula terceira dos
instrumentos de compra e venda), sendo certo que até a presente data a
rescisão contratual não restou comprovada, por consequência, não
consolidada propriedade fiduciária em nome das Loteadoras/Terceiras

Interessadas, e, ainda que o fosse, deveria acolher o MM Juízo a
substituição processual aduzida à inicial, e não operar a simples
improcedência da ação. Assim, mais do que evidente a legítima obrigação da
Embargada de arcar com as taxas associativas durante o período de
vigência do supra citado instrumento, até eventual e satisfatória
comprovação do distrato para assunção do débito cobrado ora cobrado dos
novos compromissários proprietários.

[...]

Veja que, além de Associados, desde o projeto de loteamento, houve a
previsão de constituição da Associação e o seu vínculo estabelecido como
associados é incontroverso, considerando Contrato Padrão e Estatuto Social
devidamente registrados no cartório competente, conferindo assim a
necessária publicidade ao ato, bem como vinculado ao contrato de
concessão amparado em lei municipal n°. Lei nº 2071/1998, portanto, prévia
a Lei nº 13.465/17, que da mesma forma consagra o vínculo associativo e os
deveres decorrentes.

Por fim, requereu o provimento do recurso para reforma do acórdão estadual
(e-STJ fl. 338).

A parte recorrida apresentou contrarrazões (e-STJ fls. 442/432).

Decisão positiva de admissibilidade (e-STJ fls. 441/443).

É o relatório.

Decido.

Inicialmente, quanto à assertiva de contrariedade aos arts. 489, 1.022,
parágrafo único, II, do CPC, sem razão a parte recorrente. A Corte de
origem pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos
autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em princípio, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo, não havendo falar em ausência de prestação
jurisdicional. O julgamento da causa em sentido contrário aos interesses e à pretensão
de uma das partes não caracteriza negativa de prestação jurisdicional, tampouco viola
os arts. 1.022 e 489 do CPC. De igual modo, não cabe em recurso especial o exame de
alegação de ofensa a preceitos constitucionais, sob risco de invasão da esfera
jurisdicional do Supremo Tribunal Federal.

Registre-se que o processo originário movido pela parte recorrente versa
cobrança valores devidos a títulos de taxa de manutenção a partir de agosto de 2017 ,
conforme planilha de fl. 16 (e-STJ).

O TJSP reconheceu a improcedência da demanda condenatória para
ressarcimento de dívida de manutenção de área comum de loteamento, conforme o
seguinte excerto (e-STJ fls. 304/305):

Do que consta dos autos, os requeridos não impugnaram os valores
cobrados, escusando-se, contudo, da obrigação de pagamento, aduzindo
sua falta de legitimidade para custear a obrigação, tendo em vista que não
se imitiram na posse do imóvel, pois pretendiam a rescisão do contrato de

promessa de venda e compra do bem em questão, por razão de
descumprimento de obrigações por parte das promitentes vendedoras.

Do que consta dos autos, é certo que os réus pagaram por um certo período
de tempo as taxas associativas, quando ainda vigia o pacto de promessa de
venda e compra do imóvel. Esse fato, porém, não altera a solução do feito,
pois não se busca retorno dessas parcelas, mas apenas definição por
aquelas ainda em aberto e vincendas.

Nesse passo, sabe-se que, em 15/12/2020, foi confirmada por esta mesma
C. Câmara a sentença de procedência da ação resolutória do contrato
(Processo nº 1076767-63.2017.8.26.0100), proposta pelos apelados em face
das alienantes, pela qual os réus buscaram a resolução do contrato de
compromisso de venda e compra do lote localizado no residencial em
questão (fls. 294/297).

Sendo assim, o pacto existente entre os réus e as loteadoras, que mantinha
a obrigação daqueles de pagamento de taxa associativa, foi desfeito, e as
partes retornaram ao status quo ante, não havendo que se falar, mais, em
legitimidade dos réus para custear os encargos associativos em aberto,
devendo todas as despesas em aberto e vincendas, referente ao imóvel ser
cobradas, doravante, das alienantes.

Como a ação de rescisão do contrato de compra e venda do lote residencial
mantido entre a parte recorrida e terceiros, movida em agosto de 2017 (e-STJ fl. 219),
teve o pedido julgado procedente como afirma o acórdão recorrido, não há que se falar
em manutenção de vínculo associativo entre as partes a partir do ajuizamento do feito.

No julgamento do REsp n. 1.280.871/SP, sob o rito do art. 543-C do
CPC/1973, a SEGUNDA SEÇÃO desta Corte Superior concluiu que "as taxas de
manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou
os que a elas não anuíram". A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART.
543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE
FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO
OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a
ação de cobrança.

(REsp n. 1.280.871/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
Relator para o Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 11/3/2015, DJe 22/5/2015.)

Na mesma linha, seguem os precedentes:

DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.
PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA
OBJETO DE RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA
CONTROVÉRSIA.

1. A Segunda Seção, por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP e do

REsp 1.439.163/SP pelo rito previsto no art. 543-C do CPC - cujos acórdãos
foram publicados em 22/5/2015 -, sedimentou o entendimento de que as
taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser
impostas ao proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato
que instituiu o encargo.

2. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp n. 1.220.413/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2015, DJe 25/9/2015.)

AGRAVO INTERNO NA RECLAMAÇÃO (CPC, ART. 988, § 5º, II). RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. DECISÃO QUE NEGA
SEGUIMENTO A RECURSO ESPECIAL. CONTRARIEDADE A
PRECEDENTE QUALIFICADO NÃO CARACTERIZADA. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não caracterizada a inobservância da tese firmada em sede de recurso
especial repetitivo, de modo a justificar o manejo da reclamação prevista no
art. 988, § 5º, II, do Código de Processo Civil de 2015.

2. O acórdão recorrido alinha-se ao entendimento vinculante desta Corte, de
que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", "preponderando,
inclusive, a liberdade associativa ao enriquecimento sem causa" (REsp
1.280.871/SP).

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt na Rcl 38.893/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADAS.
2. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. RESP
REPETITIVO N. 1.439.163/SP. TEMA 882/STJ. ANUÊNCIA DO
RECORRIDO NÃO DEMONSTRADA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.
3. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AINDA
QUE SE CONSIDERE A OCORRÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO
FICTO, NOS TERMOS DO ART. 1.025 DO CPC/2015, SUA ANÁLISE
ESBARRARIA NO ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 4. AGRAVO
IMPROVIDO.

1. Não ficou configurada a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma
vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre
todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero
inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não
caracteriza falta de prestação jurisdicional.

2. A jurisprudência desta Casa, firmada sob o rito dos recursos repetitivos
(art. 543-C do CPC/1973), no julgamento dos Recursos Especiais n.
1.439.163/SP e 1.280.871/SP, realizado pela Segunda Seção, em 11/3/2015,
DJe de 22/5/2015, sendo o relator para acórdão o Ministro Marco Buzzi,
pacificou que "as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2.1. Não há como subsistir a obrigação reconhecida pelo Tribunal de origem,
na hipótese, haja vista a ausência de manifestação expressa do ora recorrido
da intenção de associar-se à recorrente, não havendo falar, inclusive, em
preponderância dos princípios da solidariedade, da função social da
propriedade ou da vedação ao enriquecimento sem causa em detrimento do

preceito constitucional da liberdade de associação, sob pena de se esvaziar
a finalidade desta garantia constitucional, motivo pelo qual deve ser julgado
improcedente o pedido.

2.2. O art. 36-A da Lei 6.766/1979, o qual foi incluído pela Lei n.
13.465/2017, não se aplica ao caso dos autos, tendo em vista que a lei nova
não pode retroagir para conferir à associação embargante o direito de cobrar
as pretendidas despesas decorrentes de serviços condominiais, tampouco
afasta a exigência de que o recorrido seja associado ou tenha aderido ao ato
que instituiu o encargo.

2.3. A existência de associação, a fim de reunir moradores com o objetivo de
defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não
possui o caráter de condomínio e, portanto, não possui natureza de dívida
propter rem.

3. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, a
interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial,
ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp 1871018/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2020, DJe 21/09/2020.)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ACEITAÇÃO.

1. Ação de cobranças de taxas associativas.

2. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de
"aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de
moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste
adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.

3. A Terceira Turma deste STJ já definiu que a anuência expressa com o
encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na
escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-
padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em
vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a
matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de
manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de
acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo
da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da
obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.076.328/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em

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