Informações do processo 2024/0049179-4

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos da
Sessão Ordinária do dia 11/06/2024, às 14 horas.

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto por
LEGACY INCORPORADORA LTDA. contra decisão que inadmitiu o recurso especial
sob os seguintes fundamentos: (a) ausência de ofensa à legislação indicada, (b)
aplicação da Súmula n. 7/STJ e (c) falta de cotejo analítico para comprovar o dissídio
jurisprudencial (e-STJ fls. 620/622).

O acórdão do TJSP traz a seguinte ementa (e-STJ fl. 395):

RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO EM LOTEAMENTO. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. CORREÇÃO DO SALDO
DEVEDOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. TAXA DE FRUIÇÃO.
Insurgência contra sentença de improcedência em relação à corretagem e
parcial procedência quanto aos demais pedidos. Sentença reformada em
parte. 1. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Prescrição. Prazo prescricional
trienal (art. 206, §3º, IV, CC). Orientação fixada em sede de recurso especial
repetitivo (Tema 938, STJ). Contrato autônomo de prestação de serviços de
intermediação, a afastar a afirmação de que não teria havido corretagem. 2.
RESCISÃO CONTRATUAL. Iniciativa das adquirentes. Retenção devida.
Cláusula penal. Abusividade. Reconhece-se que a rescisão se dá por
iniciativa das adquirentes, de modo que descabida a pretensão de
ressarcimento integral dos valores pagos. Impossibilidade, por outro lado, de
aplicação das disposições contratuais sobre rescisão em sua integralidade.
Disposição contratual coloca o consumidor em desvantagem excessiva,
sendo nula de pleno direito (art. 51, IV, CDC). Diálogo de fontes. 3.
CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. Índice de atualização de débitos
judiciais do TJSP. Correção monetária de débitos judiciais se faz pelo índice
oficial do TJSP, não havendo justificativa para utilização de índice setorial. 4.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. Acolhimento. Liquidação de sentença.
Imóvel edificado no terreno em questão em momento no qual a posse era de
boa-fé, legitimada por contrato. Devida indenização por benfeitorias
necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até que ocorra o
pagamento. 5. TAXA DE FRUIÇÃO. Ressarcimento devido. Acolhimento.
Indenização pela fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
Incidência desde a efetiva ocupação (dezembro/2016) até a reintegração da
ré na posse do imóvel. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 408/410 e 430/433).

No recurso especial (e-STJ fls. 522/535), fundamentado no art. 105, III, "a" e
"c", da CF, a recorrente aduziu dissídio jurisprudencial e contrariedade ao art. 34, § 1º,
da Lei n. 6.766/1979, porque as compradoras teriam erguido as benfeitorias em
desconformidade com a legislação municipal e com as disposições contratuais, o que
justificaria o afastamento do direito de indenização delas no ponto.

Foram ofertadas contrarrazões, requerendo o arbitramento de honorários
recursais (e-STJ fls. 583/596).

No agravo (e-STJ fls. 646/658), afirma a presença de todos os requisitos de
admissibilidade do especial.

Contraminuta apresentada, reiterando o pedido de fixação de honorários
recursais (e-STJ fls. 674/691).

É o relatório.

Decido.

O Tribunal de origem não debateu o conteúdo do art. 34, § 1º, da Lei n.
6.766/1979 sob o enfoque pretendido pela recorrente, a despeito dos aclaratórios
opostos. Inafastáveis, dessa maneira, as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.

O pedido de indenização por benfeitorias foi deferido pela Corte local, nos
seguintes termos (e-STJ fl. 400):

Assiste razão às autoras, porém, no que toca à pretensão de indenização
por benfeitorias necessárias e úteis erigidas no imóvel. Incontroverso que as
autoras foram imitidas na posse do terreno em 8.12.2016, tendo lá erigido
sua residência.

A construção foi feita de boa-fé, estando legitimada por contrato de
promessa de compra e venda, de modo que as autoras fazem jus à
restituição de benfeitorias necessárias e úteis (art. 1.219, CC), e têm direito
de retenção do imóvel até o pagamento do valor respectivo, a ser apurado
em liquidação de sentença.

Não há como ultrapassar as conclusões do Tribunal de origem sem o
reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede
especial, a teor da Súmula n. 7/STJ.

O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea
"c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de
interpretação divergente, a demonstração do dissídio, mediante a verificação das
circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados, e a realização
do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e
1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a recorrente não se desincumbiu.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários
advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos
§§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 14 de março de 2024.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Relator

Trata-se de recurso especial interposto por SANDRA SEMIDAMORI

OLIVEIRA e SUELEN SEMIDAMORI OLIVEIRA com fundamento no art. 105, III, "a" e

"c", da CF, contra acórdão do TJSP assim ementado (e-STJ fl. 395):

RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO EM LOTEAMENTO. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. CORREÇÃO DO SALDO
DEVEDOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. TAXA DE FRUIÇÃO.
Insurgência contra sentença de improcedência em relação à corretagem e
parcial procedência quanto aos demais pedidos. Sentença reformada em

parte. 1. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Prescrição. Prazo prescricional
trienal (art. 206, §3º, IV, CC). Orientação fixada em sede de recurso especial
repetitivo (Tema 938, STJ). Contrato autônomo de prestação de serviços de
intermediação, a afastar a afirmação de que não teria havido corretagem. 2.
RESCISÃO CONTRATUAL. Iniciativa das adquirentes. Retenção devida.
Cláusula penal. Abusividade. Reconhece-se que a rescisão se dá por
iniciativa das adquirentes, de modo que descabida a pretensão de
ressarcimento integral dos valores pagos. Impossibilidade, por outro lado, de
aplicação das disposições contratuais sobre rescisão em sua integralidade.
Disposição contratual coloca o consumidor em desvantagem excessiva,
sendo nula de pleno direito (art. 51, IV, CDC). Diálogo de fontes. 3.
CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. Índice de atualização de débitos
judiciais do TJSP. Correção monetária de débitos judiciais se faz pelo índice
oficial do TJSP, não havendo justificativa para utilização de índice setorial. 4.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. Acolhimento. Liquidação de sentença.
Imóvel edificado no terreno em questão em momento no qual a posse era de
boa-fé, legitimada por contrato. Devida indenização por benfeitorias
necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até que ocorra o
pagamento. 5. TAXA DE FRUIÇÃO. Ressarcimento devido. Acolhimento.
Indenização pela fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
Incidência desde a efetiva ocupação (dezembro/2016) até a reintegração da
ré na posse do imóvel. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 408/410 e 430/433).

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 435/466), as recorrentes citam os arts.

2º, 3º e 6º, VIII, do CDC e 3º, III, 5º, XXXII, e 170 da CF.

Sustentam:

(i) o inadimplemento contratual das vendedoras do imóvel, ora recorridas,
ante a comprovação de "que as empresas foram multadas por negligência em infrações
ambientes, não tendo sido realizada a sua regularização até que comprovassem que
teriam regularizados as condições ambientais regulares" (e-STJ fl. 444), e

(ii) a correção pelo IGP-DI dos valores a serem restituídos pelas recorridas,
pois "se o índice que foi utilizado durante todo o cumprimento e vigor do contrato para
atualização do valor do imóvel e consequentemente valor da parcela a ser paga foi o
IGP-DI, há de se identificar em ambos os casos a nítida proteção dos interesses do
polo fornecedor, à luz da necessária simetria que decorre do indeclinável equilíbrio
imposto por nossa Constituição, respaldando especificamente no Art. 5º XXXII, como
nos princípios da isonomia e boa-fé contratual, demonstra-se viável também a sua
aplicação por equidade/analogia para a hipótese de rescisão/resolução e restituição
dos valores pagos" (e-STJ fl. 448).

Apontam dissídio jurisprudencial e ofensa aos arts. 6º, V, 51, IV, e 53 do
CDC e 413 do CC/2002 e à Súmula n. 543/STJ, por considerarem abusivo o montante
da taxa de fruição que a Justiça local concedeu às empresas recorridas, ante a
rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário.

Acrescentam que:

(i) "foi aplicada a fruição nos percentuais estipulados no contrato de compra
e venda, que embora tenha sido bem observado sua onerosidade se aplicada desde de
inicio do contrato, ainda assim é extremamente onerosa posto que o valor calculado a
ser descontado é diretamente o valor total do imóvel atualizado pelo índice de correção
monetária IGP-DI, que tornou o contrato extremamente oneroso por ter tido variações
extremamente elevadas no transcurso do tempo do cumprimento do contrato" (e-STJ
fl. 459),

(ii) "aparece em mais um dissídio jurisprudencial para embasar a
fundamentação da necessidade de reforma no V. Acordão, pois a fruição, se entendido
que deva ser aplicada, deverá ter como base o marco temporal do momento que os
recorrentes passaram a usufruir do imóvel sem adimplir com o pagamento das
parcelas, no caso, o momento qual ficaram inadimplentes, para tanto, necessário que a
fruição seja calculada com base no valor que foi pago pelo lote, não sobre o valor total
do imóvel atualizado" (e-STJ fl. 459).

Nesse contexto, requereram o afastamento da taxa de fruição e a limitação
da indenização das recorridas de 20% (vinte por cento) a 30% (trinta por cento) dos
valores pagos ou que a taxa de fruição incida "somente após a regularidade junto a
CETESB, conforme foi o embasamento para o deferimento da rescisão do contrato" (e-
STJ fl. 463).

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 604/617).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 618/619).

É o relatório.

Decido.

Inviável a análise de ofensa a dispositivos constitucionais em sede de
recurso especial, sob pena de usurpação da competência Suprema Corte. A propósito:
AgInt no REsp n. 1.542.764/PR, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA,
julgado em 15/9/2016, DJe 22/9/2016.

A tese de violação da Súmula n. 543/STJ não comporta análise no recurso,
visto que, "para fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso
especial fundado em alegada violação de enunciado de súmula" (Súmula n. 518/STJ).

Na insurgência recursal, a parte recorrente citou de passagem os arts. 2º, 3º
e 6º, VIII, do CDC. Contudo, não demonstrou em que consistiria a ofensa a tais artigos,
visto que não correlacionou suas teses à legislação invocada nem esclareceu como o

acórdão recorrido teria afrontado ou negado vigência aos referidos dispositivos.

Diante disso, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e torna inviável
o conhecimento do recurso, ante o óbice da Súmula n. 284/STF, aplicada por analogia.
A propósito: AgInt no AREsp n. 681.799/RS, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 11/10/2016, DJe 4/11/2016, e AgInt no REsp n. 1.595.233/SP,
Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
15/9/2016, DJe 30/9/2016.

A parte deixou de indicar os dispositivos legais supostamente ofendidos, ou
que tiveram sua aplicação negada ao sustentar as teses de: (i) inadimplemento
contratual das recorridas, (ii) correção, pelo IPG-DI, dos valores a serem devolvidos
pela contraparte, e (iii) revisão do termo a quo da taxa de fruição.

Ausente tal requisito, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e torna
inviável o conhecimento do recurso, ante o óbice da Súmula n. 284/STF, aplicada por
analogia. Nesse contexto: AgRg no AREsp n. 410.404/RS, Relator Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 6/12/2016, DJe 14/12/2016, e AgRg no AREsp n.
816.653/PR, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 17/3/2016, DJe 4/4/2016.

A Justiça local reconheceu que inexistiu o inadimplemento imputado pelas
compradoras, ora recorrentes, às vendedoras do imóvel, sob os seguintes fundamentos
(e-STJ fl. 398):

Diferentemente do que afirmam as autoras, não se comprovou impedimento
legal ou administrativo à construção ou à conclusão do contrato.

A ré juntou com a contestação Termo de Recebimento de Obras de
infraestrutura emitido pela Prefeitura do Município de Cotia (terraplanagem,
rede de abastecimento de água, drenagem, pavimentação asfáltica, rede de
eletrificação domiciliar, iluminação pública, equipamentos urbanos e
paisagismo) do Loteamento Residencial Jardim Vitória emitido em 30.9.2014
(p. 151) antes, portanto, da celebração do contrato de promessa de compra
e venda.

Há também nos autos alvará de licença emitido pela Prefeitura em
14.10.2011 (p. 171), certificado GRAPROHAB emitido pela Secretaria de
Habitação do Governo do Estado de São Paulo em13.9.2011 (ps. 172/177),
recibo de entrega da estação de tratamento de esgotos e estações
elevatórias do empreendimento (p. 179) e outros documentos que
evidenciam a regularidade do empreendimento.

Destaca-se ter sido juntada aos autos licença de operação de loteamento
emitida pela CETESB em 10.12.2021 depois, portanto, do ajuizamento da
demanda.

Entretanto, a inexistência prévia da referida licença não era impeditivo para a
construção, tanto que a ré juntou aos autos alvará de licença para
construção de residência unifamiliar no mesmo empreendimento emitido em
agosto/2016 (p. 178).

Dessa forma, a imposição de penalidade pela CETESBnão pode ser
invocada para justificar a rescisão do contrato por culpa da vendedora,
ausente demonstração concreta de que teria prejudicado o exercício dos

direitos inerentes à propriedade pelas autoras.

Ultrapassar as conclusões do acórdão impugnado, para caracterizar o
inadimplemento das recorrentes, considerando justificado o pedido de rescisão do
compromisso de compra e venda imobiliário e, por consequência, afastar os encargos
impostos às adquirentes por esse fato, demandaria o reexame de matéria fático-
probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5
e 7 do STJ.

A Corte local não se manifestou sobre os arts. 6º, V, 51, IV, e 53 do CDC
sob o enfoque pretendido pela parte recorrente. Dessa forma, sem terem sido objeto de
debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios, as matérias contidas em tais
dispositivos carecem de prequestionamento e sofrem, por conseguinte, o empecilho
das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

O Tribunal de origem não debateu o conteúdo do art. 413 do CC/2002 sob a
perspectiva das recorrentes, a despeito dos aclaratórios opostos. Inafastáveis, dessa
maneira, as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.

Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "a rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador
deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-
vendedor o direito de indenização pelo uso do imóvel durante o período de
inadimplência" (AgRg no AREsp n. 199.817/MS, Relator Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2013, DJe 11/11/2013).

Desse modo:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E
VENDA. RESCISÃO. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS AOS COMPRADORES. FRUIÇÃO DO IMÓVEL.
INDENIZAÇÃO DEVIDA À VENDEDORA DURANTE O PERÍODO EM QUE
A POSSE FOI EXERCIDA PELO COMPRADOR.

1. É cabível indenização à vendedora pelo período em que o comprador
usufruiu do imóvel.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 763.015/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/9/2017, DJe 27/10/2017.)

Além disso, a jurisprudência do STJ orienta-se pela possibilidade da
cumulação de multa contratual com o pagamento de aluguéis ou de taxa de fruição do
imóvel, por causa da ocupação do bem pelo adquirente no período de sua
inadimplência.

Nesse aspecto:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO
CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE".
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO
IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A
MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
POSSIBILIDADE.(...)

A ta n. 11154 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 05 de março de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Distribuição automática em 05/03/2024 às 08:30
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR