Informações do processo 2024/0181738-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Regimental (AgRg):

DECISÃO

Trata-se de agravo em face de inadmissão recurso especial interposto por

FERNANDOPOLIS URBANIZADORA SPE LTDA. O apelo extremo, com fundamento no
artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra
acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA
ANTECIPADA C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. Rescisão de
contrato de compra e venda de lote de terreno por culpa da adquirente
Autora. Data da rescisão. Sentença declaratória, cujo efeitos retroagem até a
data da citação, quando se torna litigiosa a coisa (art. 240, “caput", CPC).
Devolução parcial dos valores pagos pela Autora, figurando-se razoável a
retenção de 20% dos valores pagos. Precedentes do C. STJ. Taxa de fruição
sobre terreno não edificado é indevida. Precedentes do C. STJ. RECURSO DE
APELAÇÃO DA RÉ NÃO PROVIDO " (e-STJ fl. 138).

Nas razões do presente recurso especial, o recorrente sustenta, além da

divergência jurisprudencial, violação dos artigos 402, 421, 422, 475 e 884 do Código
Civil.

Aduz que

"(...) deveria ser mantido o percentual de retenção no percentual
de 25% (vinte e cinco por cento) conforme o entendimento desta Egrégia
Corte, que vem aplicando a retenção dos valores pagos pelo promitente
comprador entre 30% e 25% pela vendedora, a casos idênticos ao ora em
análise" (e-STJ fl. 165).

Pleiteia pela cobrança da taxa de fruição.

Contrarrazões juntadas às e-STJ fls. 241/252.

O recurso especial foi inadmitido, advindo o presente agravo.

É o relatório.

DECIDO.

Ultrapassados os requisitos do agravo, passa-se ao exame do recurso
especial.

A insurgência não merece prosperar.

No que tange à retenção dos valores pagos pelo promitente comprador, o
Tribunal de origem, a partir da análise das peculiaridades do caso concreto, entendeu
devida na ordem de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas.

Esclareça-se que esta Corte só intervém, promovendo qualquer revisão,
quando é fixado um percentual aquém de 10% (dez por cento) ou além de 25% (vinte e
cinco por cento). Encontrando-se dentro dessa faixa, a pretensão de revisão encontra
óbice na Súmula nº 7/STJ.

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA
DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.

1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da
retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte
de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os
fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da
realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da
pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim,
para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-
probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ.

3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO" (AgInt no AREsp n.
2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira
Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023).

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA.
DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE
RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E
7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ).

2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de
questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de
percentual das parcelas pagas.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido
da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão
operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme
as circunstâncias do caso concreto.

4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de
retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal
de Justiça.

5. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, relator
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em
9/11/2022, DJe de 16/11/2022).

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR
INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE.
REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO
MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO
DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO
FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA Nº 7 DO STJ.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado
Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões
publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo
CPC.

2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por
inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total
da quantia paga.

3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20%
dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de
forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das
arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ.

5. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso
de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária
das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada
desembolso.

6. A Corte estadual reputou inviável a retenção das despesas havidas com a
realização do leilão extrajudicial, porque referida pretensão não fora
deduzida em qualquer peça processual da fase de conhecimento, de modo
que a formulação de tal pedido somente quando inaugurada a fase recursal
revela-se inovação recursal, o que impede seu conhecimento, sob pena de
acarretar violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa.
Reforma do entendimento que atrai a incidência da Súmula nº 7 do STJ.

7. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a
inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente
agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado,
devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

8. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp n. 1.940.984/RJ, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de
8/6/2022).

No mais, o tribunal de origem afastou a cobrança da taxa de fruição com
base nos seguintes argumentos:

"(...)

Dessa maneira, tem-se que o objeto contratual não eram imóveis
já prontos e destinados ao uso imediato, que pudessem trazer imediato
benefício econômico à Autora ou, mesmo, que permitissem imediata
exploração econômica de seu uso. Antes, trata-se de terreno “nu", ou seja,
sem quaisquer edificações realizadas.

Assim, não se entende cabível o pagamento, pela Autora, de
valores decorrentes do uso ou gozo do imóvel, eis que destituído de possível
exploração econômica imediata" (e-STJ fl. 142/143).

O entendimento do tribunal local está em consonância com

a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de ser inviável o pagamento
de taxa de fruição de imóveis não edificados, como no caso dos autos.

A esse respeito:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA.
ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE ARRAS. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA
Nº 211/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. LOTE NÃO EDIFICADO.
HONORÁRIOS. REVISÃO. CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME.
SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de cobrança de taxa de
ocupação/fruição de lote não edificado, após o desfazimento da promessa de
compra e venda por iniciativa do adquirente.

2. A ausência de discussão pelo tribunal de origem acerca da tese ventilada
no recurso especial (arts. 418 e 419 do Código Civil) acarreta a falta de
prequestionamento, atraindo a incidência da Súmula nº 211/STJ.

3. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o
desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.

4. (...)

5. Agravo interno não provido"

(AgInt no REsp 2.032.609/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023).

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR.
AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.

1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a
taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e
venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer
enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

2. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.

3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO" (AgInt no REsp n.
2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira
Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.
DECAIMENTO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE
REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO.
ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N.º
568 DO STJ. CONHECEU-SE DO AGRAVO INTERNO E NEGOU-SE-LHE
PROVIMENTO.

1. Nos termos a jurisprudência desta Corte, a apreciação do quantitativo em
que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da
existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da
incidência da Súmula n.º 7 do STJ.

2. A jurisprudência sedimentada nesta Corte entende ser inviável a cobrança
de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da efetiva
ausência de utilização do bem.

3. A conclusão adotada na origem encontra-se em consonância com a
jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça sendo aplicável a Súmula
n.º 568 do STJ.

4. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão
agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do
julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios
termos.

5. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp n. 2.141.386/SP, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de
26/10/2022).

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE).
TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem
edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote,
bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se
falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe
26/3/2021).

2. 'A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica
desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade
habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem
confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao
caso, da Súmula nº 568 do STJ.' (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro
MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020).

3. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp n.
1.940.543/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
10/10/2022, DJe de 21/10/2022).

Logo, não merece reparos o acórdão recorrido, incidindo na espécie o
enunciado da Súmula nº 568/STJ.

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso
especial.

Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por
cento) sobre o valor atualizado da condenação, os quais devem ser majorados para o
patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos
termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da
gratuidade da justiça, se for o caso.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 01 de agosto de 2024.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator

Redistribuição automática em 24/05/2024 às 16:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Processo registrado em 23/05/2024 às 08:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR