Informações do processo 2024/0180008-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DO
CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA.
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, em
virtude de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.

2. Conforme orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei
13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de
compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por
cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas
despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do
consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.
Precedentes.

3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão,
não provido.

Examina-se de agravo em recurso especial interposto por PRATAGY
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A contra decisão que inadmitiu recurso especial
fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional.

Ação: de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos,
ajuizada por MARILDA DE OLIVEIRA SILVA em em face de PRATAGY EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS S/A decorrente do desinteresse na manutenção de contrato de compra de

imóvel firmado entre as partes.

Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Acórdão: deu parcial provimento à apelação interposta por PRATAGY

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, nos termos da seguinte ementa:

"APELAÇÃO CÍVEL – PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E
RESTITUIÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO A PEDIDO DA
COMPRADORA – RETENÇÃO – MULTA CONTRATUAL ABUSIVA – PARÂMETRO DO
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) – RETENÇÃO DE 25% - JUROS E CORREÇÃO
MONETÁRIA.

1. Nos termos da orientação mais recente do Superior Tribunal de
Justiça, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, o percentual de
retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por
culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, posto
que adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo
rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor.

2. Ausente previsão contratual sobre os índices de correção monetária e
juros de mora, devem prevalecer aqueles determinados na sentença.

3. A correção monetária deve incidir a partir de cada pagamento
efetivado pela autora e os juros de mora, da data do trânsito em julgado da
decisão." (fl. 344, e-STJ).

Recurso especial: alega violação dos arts. 104, 110, 418, 421, 422, 482 e
884 do CC.

Sustenta, em síntese: i) a ilegal restituição do valor contratado, ocasionando
enriquecimento sem causa do agravado e a ofensa aos princípios da autonomia da
vontade e da obrigatoriedade dos contratos; e iii) a aplicação de 0,4% de juros de mora e
do índice do IGPM da correção monetária para a restituição de valores por culpa
exclusiva do comprador..

No tocante ao percentual de retenção, o entendimento do TJ/MG está em
consonância com o entendimento perfilhado por este Superior Tribunal de Justiça.

Pormenorizando o comando da Súmula 543/STJ, a jurisprudência desta Corte
sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal quando diante de
resilição contratual por iniciativa do consumidor, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA

DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO
EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda
no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz
do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de
promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem
culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula
543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do
Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e
cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado
por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e
desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização
ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das
despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda
Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros
de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF,
DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, 2ª
Seção, DJe de 2/10/2019.) Frisa-se que a independência ou insubordinação do
percentual de retenção às circunstâncias de cada caso concreto é reflexo da
natureza indenizatória e cominatória do citado valor, que, portanto, abrange, de
uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção
do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o
pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Assim, o percentual de 25% engloba
todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do
contrato por culpa do consumidor (REsp 1.820.330/SP, 3ª Turma, DJe 01/12/2020 e
AgInt nos EDcl no AREsp 1.657.016/SP, 4ª Turma, DJe 04/09/2020). ( grifou-se )

À exceção de eventuais danos extraordinários comprovados, tem-se que o
percentual de retenção abrange, de uma vez só, todos os valores que
devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do
consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua
integralidade. Assim, o percentual de 25% engloba as indenizações que devem ser

garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor (REsp
1.820.330/SP, 3ª Turma, DJe 01/12/2020 e AgInt nos EDcl no AREsp 1.657.016/SP, 4ª
Turma, DJe 04/09/2020).

Logo, considerando que o percentual fixado pelo Tribunal de origem foi de
25% (vinte e cinco por cento) do quantum adimplido pela recorrida tem-se que o
entendimento está em consonância com a jurisprudência desta Corte.

Quanto à alegada aplicação da correção monetária pelo índice contratual, ou

seja, o IGPM e dos juros de mora à 0,4%, o Tribunal de origem assentou o que segue:

"Nas razões recursais, a apelante pretende a “a aplicação do índice de
correção monetária contratualmente ajustado, ou seja, o IGPM, conforme item “5",
do quadro resumo dos contratos em debate, afastando-se os índices divulgados pela
Corregedoria Geral de Justiça", além da “aplicação dos juros contratuais de 0,40%
ajustados no item 5".

O compromisso particular de compra e venda estabeleceu que as
parcelas seriam reajustadas, anualmente, pela variação do IGPM, já inclusos juros de
0,40% ao mês:

(...)

Observa-se que o contrato não previu os índices para a hipótese de
resolução contratual e a restituição dos valores, sendo, assim, correta a
determinação contida na r. sentença. (fls. 351/352, e-STJ).

Dessa forma, alterar o decidido no acórdão impugnado, exige o reexame de
fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ.

Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e

IV, “a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso
especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.

Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se
declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar
sua condenação ao pagamento das penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, §
2º, do CPC.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 04 de junho de 2024.

MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Relatora

Redistribuição automática em 27/05/2024 às 14:00
CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA

Processo registrado em 23/05/2024 às 13:30

CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA