Informações do processo 2024/0178464-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com intimação da União para que se
manifeste em relação aos cálculos apontados pelo exequente às fls. 668-669 e sobre a petição
eletrônica 485444/2024 - Despacho de fls. 664-665:

DECISÃO

Trata-se de agravo (art. 1.042, do CPC/15), interposto por CONSORCIO
RESIDENCIAL FIGUEIRA, R. M. DEBIAZZI EMPREENDIMETOS IMOBILIARIOS DE
VOTUPORANGA SPE LTDA., contra decisão que não admitiu recurso especial.

O apelo nobre, amparado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional,
desafia acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim
resumido (fls. 209/217, e-STJ):

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. DEVOLUÇÃO DE
VALORES - RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES - APLICAÇÃO DA
LEI 13.786/18 QUE NÃO EXCLUI A POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS CLÁUSULAS CONTRATUAIS,
EM CASO DE ABUSIVIDADE EXCESSIVA - MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL
DE RETENÇÃO PARA 20% SOBRE O TOTAL PAGO - SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Em suas razões de recurso especial (fls. 220/230, e-STJ), a
empresa recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 1.022, II,
do CPC/15; 6º, V, do CDC; 32-A, I, II, III, IV, V, da Lei 13.786/18; 187, 188, I, 422 e
944, do CC.

Alega negativa de prestação jurisdicional. Assevera ter o acórdão recorrido
sido omisso quanto ao seu "exercício regular de direito", concernente à possibilidade de
arbitramento de percentual de retenção de valores pagos a título de comissão de
corretagem, em razão de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por parte
dos adquirentes.

Sustenta, ademais, que em razão de não ter sido demonstrada a existência
de qualquer abusividade a macular o contrato firmado entre as partes, deve ser
mantido o percentual de retenção devidamente pactuado, nos termos da Lei
13.786/18, "que prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato,

valores pagos a título de corretagem, tributos incidentes sobre o imóvel e parcelamento
dos valores de devolução, sendo certo ainda, que a Requerida é loteadora " (fl. 226, e-
STJ, grifos no original).

Defende, ademais, com amparo princípios da boa-fé contratual e da vedação
do comportamento contraditório, a legalidade da retenção dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, nos termos do art. 32-A, V, da Lei 13.786/18.

Contrarrazões às fls. 234/246 (e-STJ).

Inadmitido o apelo nobre na origem (fls. 248/251, e-STJ), sobreveio o
presente recurso de agravo, buscando destrancar o processamento daquela
insurgência (fls. 254/264, e-STJ).

Contraminuta às fls. 267/280 (e-STJ).

É o relatório.

Decido.

A irresignação não merece acolhimento.

1. De início, incide o óbice contido na Súmula 284/STF, por deficiência de
fundamentação, quanto à alegada ofensa ao art. 1.022, II, do CPC/15, tendo em vista a
ausência de oposição de embargos declaratórios em face do acórdão recorrido.

Neste sentido:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO
INDIVIDUAL DE SENTENÇA COLETIVA. ILEGITIMIDADE. DOCUMENTAÇÃO
COMPROBATÓRIA DE FILIAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STF. 1. Verifica-se que, na espécie, não
houve oposição de embargos de declaração perante a Corte de origem no
tocante ao argumento relativo à existência de omissão no acórdão
recorrido acerca da documentação presente nos autos. Assim, ao indicar
violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, revela-se manifesta a deficiência na
fundamentação do recurso especial. Imperiosa, portanto, a incidência do
óbice constante da Súmula 284/STF . (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt
no REsp n. 2.078.367/AL, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado
em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUSTIÇA
GRATUITA. DEFERIMENTO. EFEITOS EX NUNC. ARTS. 1.022, II, E 489, § 1º,
IV, DO CPC. SÚMULA N. 284/STF. ARTS. 489, § 1º, VI, E 927, III, DO CPC.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. JUROS REMUNERATÓRIOS.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE
DEMONSTRAÇÃO DE SIMILITUDE FÁTICA. REVISÃO. INCIDÊNCIA DA
SÚMULA N. 7/STJ. 1. Deferido o benefício da gratuidade de justiça, que não tem
efeito retroativo. 2. Quanto aos arts. 1.022, II, e 489, § 1º, IV, do CPC, incide o
óbice da Súmula n. 284/STF, pois a parte recorrente aponta a violação dos
dispositivos sem a anterior e necessária oposição de embargos declaração
sobre o tema, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido
enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência
na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" .
(...) Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.418.257/RS, relator Ministro
Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. VIOLAÇÃO AO ART. 489, § 1º, IV, DO CPC. SÚMULAS 282 E 284 DO

STF. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. GARANTIA DO
JUÍZO. NECESSIDADE. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REQUISITOS DO ART.
919, § 1º, DO CPC. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
"Revela-se manifesta a deficiência na fundamentação do recurso especial
quando o recorrente indica violação do art. 489 do CPC/2015, sem ter
oposto embargos de declaração na origem; imperiosa, portanto, a
incidência do óbice constante da Súmula 284/STF; a falta de
prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede o seu
conhecimento, a teor da Súmula 282/STF" (AgInt no REsp 2.019.687/PR,
Relator Ministro BENEDITO GONÇALVES, DJe de 14.6.2023.) (...) 6. Agravo
interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.308.179/SP, relator
Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE
INSTRUMENTO. VALOR ARBITRADO A TÍTULO DE ASTREINTES.
RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ACERVO FÁTICO-
PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULA N. 7 DO STJ. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022
DO CPC. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM.
SÚMULA N. 284 DO STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282 DO STF.
MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. PRÉVIA FIXAÇÃO NA ORIGEM.
MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS PELO DESPROVIMENTO DO
AGRAVO INTERNO. MESMO GRAU DE JURISIDIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 3. A alegação de
ofensa ao art. 1.022 do CPC apresentada nas razões do recurso especial
quando não foram opostos embargos de declaração ao acórdão recorrido
atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF por deficiência de
fundamentação . (...) 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n.
2.088.986/MA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado
em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023.)

2. Com amparo no elementos de prova constantes dos autos, compreendeu
a Corte de origem ser possível a análise da demanda à luz das normas de proteção e
de defesa do consumidor, não obstante o contrato firmado entre as partes ter sido
firmado sob a égide da Lei 13.786/18.

Neste contexto, em observância da jurisprudência firmada a respeito dos
percentuais de retenção de valores pagos em razão de rescisão de contrato de compra
e veda de imóvel por culpa dos adquirentes, compreendeu ser razoável a majoração do
percentual fixado na instância de origem para 20% sobre o total dos valores pagos
pelos adquirentes. Destacou, para tanto, não ter a parte vendedora logrado demonstrar
a existência de prejuízos ou gastos suficientes para autorizar a aplicação do percentual
previsto em contrato, o qual reputou abusivo, colocando o consumidor em situação de
desvantagem exagerada.

Por fim, consignou não ser possível a retenção de valores pagos pelos
adquirentes a título de comissão de corretagem, porquanto não seria possível
precisar com exatidão seu respectivo valor.

É o que se extrai do seguinte excerto do aresto hostilizado (fls. 212/216, e-
STJ):

Com efeito, o contrato foi celebrado sob a égide da Lei Lei nº 13.786/18, na
medida em que datado de 21/11/2020.

Ora, o fato do contrato ter sido celebrado sob a égide da nova Lei de Distrato
não implica no afastamento automático do Código de Defesa do Consumidor.

Reputo plenamente possível a observância das cláusulas contratuais, bem como
da lei especial que regulamenta o distrato, mas também as normas
consumeristas naquilo em que as cláusulas se mostrarem excessivamente
abusivas.

(...)

A respeito do percentual de retenção, a jurisprudência é pacífica no sentido de
que ele deve ser fixado entre 10 e 30%, posicionamento que passei a
acompanhar.

No caso dos autos, o valor de retenção deve se mostrar suficiente para
compensar os gastos com administração, publicidade do imóvel por parte da
vendedora.

Dessa forma, reputo razoável a majoração do percentual de retenção para 20%
sobre o total dos valores pagos pelos adquirentes.

(...)

Isso porque a vendedora não logrou demonstrar prejuízos ou gastos bastantes a
autorizar a aplicação integral das cláusulas contratuais, nitidamente abusivas e
que colocam o consumidor em exagerada desvantagem.

No tocante aos tributos inerentes ao imóvel, a r. sentença não merece reparo,
eis que determinou que eventuais tributos devidos, anteriores à rescisão, são de
responsabilidade dos demandantes, vez que há previsão contratual neste
sentido.

Outrossim, não vinga a pretensão das apelantes de obter a retenção da
comissão de corretagem paga pelos compradores, uma vez que sequer é
possível saber o exato valor pago a esse título, o que não ficou claro e tampouco
destacado no contrato firmado entre as partes.

3. Verifica-se, portanto, que o conteúdo normativo inserto nos dispositivos de
lei tidos por violados - arts. 187, 188, I, 422 e 944, do CC. - não foi objeto de exame
pela instância ordinária, tampouco foram opostos embargos de declaração a fim de
suscitar a discussão dos temas neles veiculados, razão pela qual incide, na espécie, as
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, de seguinte teor:

Súmula 282 - "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na
decisão recorrida, a questão federal suscitada".

Súmula 356 - "O ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos
embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar
o requisito de prequestionamento".

Nestes termos:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
ANULATÓRIA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA C/C
REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
OCORRÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL COMPLETA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA PARCIAL.
MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. EXIGÊNCIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM
NOME PRÓPRIO COM RECURSOS DESVIADOS DA PESSOA JURÍDICA.
CONVERSÃO DE OFÍCIO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E
DANOS. JULGAMENTO EXTRA ET ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA.
VALOR DA INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES E JUROS DE MORA.
SUPOSTA INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. NECESSIDADE DE

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL. SÚMULAS 282 E 356/STF
E 5, 7 E 83/STJ. (...) 3. Não tendo havido o prequestionamento de parte dos
temas postos em debate nas razões do recurso especial, requisito do qual
não estão imunes nem mesmo as matérias de ordem pública, incidentes os
enunciados 282 e 356 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. (...) 6.
Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 973.262/PB, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020,
DJe 07/12/2020)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL - LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
DEU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA
DEMANDADA. (...) 2. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da
controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial,
porquanto não preenchido o requisito constitucional do
prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do STF. 3. Agravo interno
desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp 1880012/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2020, DJe 23/11/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL.
ILEGITIMIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E
356 DO STF. NECESSIDADE DE AVISO PRÉVIO. MATÉRIA JÁ DECIDIDA.
PRECLUSÃO. COMPENSAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FALTA
DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não enseja a interposição de recurso especial
matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual
não foram opostos embargos de declaração. A ausência do indispensável
prequestionamento, requisito exigido inclusive para matéria de ordem
pública, atrai, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. (...) 3.
Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1348366/SP, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe
15/09/2020)

Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do
acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos
legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir
discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a
correta aplicação da legislação federal, o que não é o caso dos autos.

4. Quanto ao percentual de retenção fixado na instância de origem - 20%
sobre os valores pagos - constata-se que a compreensão externada pelo Tribunal de
origem não destoa do entendimento jurisprudencial adotado por esta Colenda Corte, o
que atrai a incidência do enunciado contido na Súmula 83/STJ.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTS. 489 E
1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISPRUDENCIAL.
INEXISTÊNCIA. SUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO
COMPRADOR . COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE
PREVISÃO CONTRATUAL. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA
DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS
AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A alegação
de violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022 II, do CPC/2015 não ficou configurada,
pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma

fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. Registre-se
que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela
parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir
integralmente o litígio. 2. O Tribunal estadual concluiu que não foram
cumpridos os requisitos exigidos para a referida cobrança da comissão de
corretagem, por ausência de previsão contratual. Desse modo, o
entendimento do acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo aplicável a Súmula
83/STJ à hipótese. 3. A modificação das premissas firmadas na origem, de
modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-
probatório dos autos e análise e interpretação de cláusulas contratuais,
procedimentos inviáveis no âmbito do recurso especial, nos termos das Súmulas
n. 5 e 7/STJ. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "é no
sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores
pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor
estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático-
probatório" (AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, relator Ministro Moura
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024). 5. Agravo
interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.649.414/RN, relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR
INTERESSE DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS
PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência
consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual
de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem
como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por
implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa
contratualmente estabelecida para a

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

Redistribuição automática em 30/08/2024 às 14:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Processo registrado em 23/05/2024 às 16:15
CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA