Informações do processo 2024/0331464-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) embargada(s)
para impugnação dos Embargos de Declaração (EDcl):

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por SETPAR MIRASSOL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA com fundamento no art. 105, III, a e c, da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
assim ementado (e-STJ Fl.235):

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA
PAGA Autor que ajuizou a demanda visando a rescisão do contrato em razão
da impossibilidade financeira em adimplir os valores pactuados – Sentença
de parcial procedência para declarar rescindido o contrato, condenando a ré
na restituição dos valores pagos, com retenção da multa penal
contratualmente prevista limitada à 10% (dez) do valor atualizado do
contrato Irresignação do autor Acolhimento parcial Hipótese em que o
contrato foi resolvido ante a manifesta desistência do autor, que confessou o
inadimplemento das parcelas Contrato resolvido que foi firmado na vigência
da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que alterou a redação do artigo 32-A
da Lei nº 6.766/1979 Aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor do
contrato que, apesar de ser lícita, importaria em onerosidade excessiva, pois
o valor da multa ultrapassa a integralidade dos valores comprovadamente
pagos, em prejuízo do consumidor Retenção de 20% do valor pago que se
mostra justa e razoável no caso concreto Precedentes Irresignação da ré -
Desacolhimento - Taxa de ocupação indevida Imóvel que consistia em lote de
terreno não edificado Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça -
Sentença reformada em parte para reduzir o percentual da retenção e afastar
a taxa de fruição Recurso do autor parcialmente provido. Recurso adesivo da
ré desprovido."

Não foram opostos embargos de declaração.

Nas razões do recurso especial, sustenta a recorrente, além de divergência
jurisprudencial, que o Tribunal a quo negou vigência ao art. 32-A da Lei 13.786/2028, ao aplicar
o percentual de retenção de 20 % sobre o valor pago.

As contrarrazões ao recurso especial foram apresentadas a fls. 336/344.

É o relatório. Passo a decidir.

O recurso especial tem origem em ação de rescisão contratual e devolução de
quantias ajuizada pelos ora recorridos em face da ora recorrente, com base em contrato de
compra e venda, com pagamento parcelado, para a aquisição de um lote de terreno e que, devido
a problemas financeiros, o contrato se tornou muito oneroso, não conseguindo os promitentes
compradores dar continuidade ao pagamento das parcelas, cujo pedido foi julgado procedente em
parte.

Extrai-se dos autos que a ação de rescisão contratual de lote urbano, contrato firmado
na vigência da Lei 13.786/2018, proposta pela promissária compradora, parte recorrida, em face
da promitente vendedora, parte recorrente, sob alegação de dificuldades financeiras para
manutenção da avença.

O pedido inaugural foi julgado parcialmente procedente, declarada a rescisão
contratual.

Apresentado recurso de apelação por ambas as partes, sobreveio o acórdão que
condenou a ora recorrente a restituição do valor pago, admitindo a retenção do percentual de
somente 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos.

Acerca do percentual a ser retido pela parte promitente vendedora, diante da rescisão
do contrato de promessa de compra e venda, a Segunda Seção do STJ, por ocasião do
julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de
compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25%
(vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE,
por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do
rompimento unilateral do contrato.

Por oportuno, ressalta-se que o acórdão estadual é expresso em estabelecer que a
retenção de 20% determinada pelo r. Juízo de primeiro grau se afigura condizente.

Verifica-se que o acórdão recorrido, ao determinar a retenção de 20% da quantia
efetivamente paga, não está em conformidade com o entendimento da eg. Segunda Seção desta
Corte, que reafirma a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores
pagos - nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que o acórdão
recorrido não menciona nenhuma circunstância específica apta a justificar a redução do
parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.

Isso, porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nas
hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador, em que ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula
penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, estabelecido pela
Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe de 4.10.2012, Relator Ministro Sidnei
Beneti, para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral

do contrato.

Entende-se que tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório,
independentemente de utilização ou não do bem, dispensando-se também a demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

Colacionam-se com os seguintes precedentes:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA
DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR.
PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se
questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores
entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do
contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do
consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em:
13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do
vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do
consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos
ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a
comissão de corretagem.

4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos
firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do
vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é
de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente
para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento
unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das
circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma
que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser
ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor
e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua
integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP)
seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa
administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na
hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e
considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do
comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe de 1º/12/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL
ENTENDIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS
ÔNUS E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO INTERNO
PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em
28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de

cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de
desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido
não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do
parâmetro jurisprudencial.

(...)

3. Agravo interno parcialmente provido.

(AgInt no AgInt no AREsp 1.397.224/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe de
26/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO
CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO
AGRAVADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE
25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO.
AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...)

2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria
da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal
fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda
de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção
pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente:
EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado
em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012.

3. Esta Corte perfilha o entendimento de que "as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o
instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem
ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, DJe de 12/12/2017).

4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão que anulou o acórdão
dos embargos de declaração e, em nova análise, conhecer do agravo e dar
parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% a retenção
sobre os valores que serão objeto de restituição.

(AgInt no AgInt no AREsp 1.584.963/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe de 1º/07/2020)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO
NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR PARTE DO PROMITENTE
COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESP
N. 1.723.519/SP E EAG N. 1.138.183/PE. DECISÃO MANTIDA. ALEGAÇÃO
DE INOBSERVÂNCIA DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.

1. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o
acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente
afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal
percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora

com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe
2/10/2019).

2. Mantida a decisão agravada, que conheceu do agravo nos próprios autos
para dar provimento ao recurso especial, de modo a permitir o limite de
retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, salvo se o
percentual contratado ou o efetivamente cobrado for mais vantajoso para o
promitente comprador.

(...)

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp 1.449.188/GO, Rel. Ministro ANTONIO
CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe de
1º/04/2020)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. TAXA SATI.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA N. 282/STF. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF.

1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no
julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para
indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral (REsp
1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

(...)

5. Agravo interno a que se dá parcial provimento, para prover em parte o
especial, a fim de reajustar o percentual de retenção realizado pela
agravante, sobre o valor pago pelos consumidores, para 25% (vinte e cinco
por cento).

(AgInt no AREsp 1.154.972/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe de
05/11/2019)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR
À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA
IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia,
à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do
consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de
forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de
reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o
acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente

afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal
percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora
com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019)

Desse modo, é impositivo o provimento parcial do recurso especial para fixar em
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor a retenção a que faz jus a
construtora alienante, sobre os valores objeto de restituição à parte autora.

Diante do exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe parcial provimento, nos
termos da fundamentação.

Publique-se.

Brasília, 18 de setembro de 2024.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator

A ta n. 11341 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 17 de setembro de 2024.

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de
processamento de dados, os seguintes feitos:

Distribuição automática em 17/09/2024 às 09:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Distribuição automática em 17/09/2024 às 09:15
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR