Informações do processo RE 1584187

DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ementado nos seguintes termos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO. COTA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DA COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RÉU QUE POSSUÍA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL, SENDO QUITADA MENSALMENTE PELA SUA EX-MULHER. IMPOSIÇÃO DAS COBRANÇAS QUE NÃO VIOLA O DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO (ART. 5º, XX, CRFB), PORQUANTO NÃO SE REVELA JUSTO, TAMPOUCO JURÍDICO, QUE A DEMANDADA SE BENEFICIE DOS SERVIÇOS PRESTADOS E DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOCAL SEM A DEVIDA CONTRAPRESTAÇÃO. NOS TERMOS ACIMA DELINEADOS, TEM-SE, COMO DITO, QUE O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL A COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE QUALQUER OUTRA ESPÉCIE FEITA POR ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO FECHADO A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NELE LOCALIZADO. ADEMAIS, AFASTA-SE A APLICAÇÃO DO TEMA N. 882 DO STJ, DIANTE DA PECULIARIDADE FÁTICA DO PRESENTE CASO, UMA VEZ QUE O APELANTE TINHA PLENO CONHECIMENTO DO ENCARGO, USUFRUINDO, COMO DITO ALHURES, DOS SERVIÇOS PRESTADOS. NESSE PRISMA, É O QUE ESTABELECEM OS ARTIGOS 884 A 886 DO CÓDIGO CIVIL, QUE, POR SUA VEZ, TEM AMPARO NO ART. 3º, I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, QUE PRIMA COMO FATOR RELEVANTE A FORMAÇÃO DE UMA SOCIEDADE LIVRE, MAIS JUSTA E SOLIDÁRIA, IMPONDO A TODOS O DEVER JURÍDICO DE PROBIDADE E O RESPEITO COLETIVO QUE VISA BENEFICIAR E APRIMORAR O CONVÍVIO SOCIAL. EM VERDADE, O QUE SE VÊ DOS AUTOS É QUE O PROPRIETÁRIO É BENEFICIADO PELOS SERVIÇOS QUE SÃO PRESTADOS PELA ASSOCIAÇÃO E IGUALMENTE SUPORTADOS POR OUTROS PROPRIETÁRIOS/MORADORES. OU SEJA, SE BENEFICIA DA SEGURANÇA (CANCELA COM GUARITA NA PORTARIA), LIMPEZA, JARDINAGEM, MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, E A PRÓPRIA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL, COMO SE OBSERVA NOS ANÚNCIOS ACOSTADOS PELA AUTORA DE VENDAS DE CASAS NO REFERIDO LOTEAMENTO, DESCREVENDO COM ÁREA RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO FECHADO COM SEGURANÇA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”. (eDOC 11 – ID: 1577ca61)

No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, II e XX, do texto constitucional, bem como ao tema 492 da repercussão geral. (eDOC 13 – ID: 393cd314)

Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que manteve a condenação do recorrente ao pagamento de taxas de manutenção de associação de moradores de loteamento.

Afirma-se que o acórdão recorrido viola o tema 492 da repercussão geral, pois “no caso discutido em epígrafe, não houve qualquer comprovação de adesão livre e voluntária do réu em integrar a associação autora”. (eDOC 13 – ID: 393cd314, p. 5)

Alega-se que “com a não anuência do Recorrente a associação se demonstra um arbitração de cobrança, o que confronta claramente a norma constitucional do direito de livre associação (inciso XX, do art. 20 da CRFB/88), uma vez que o Recorrente não tem seu nome inscrito na admissão na associação e no termo de associado, ora se este realmente tivesse anuído estaria inscrito de acordo com as normas do Estatuto Social”. (eDOC 13 – ID: 393cd314, p. 8)

Restituídos os autos ao órgão julgador para eventual juízo de retração, o acórdão recorrido foi mantido em decisão assim ementada:

“APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO REPETITIVO (ARTIGO 1.030, II, DO NCPC). AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO. COTA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DA COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RÉU QUE POSSUÍA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL, SENDO QUITADA MENSALMENTE PELA SUA EX-MULHER. NÃO INCIDÊNCIA DO TEMA 492 DO STF. IMPOSIÇÃO DAS COBRANÇAS QUE NÃO VIOLA O DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO (ART. 5º, XX, CRFB), PORQUANTO NÃO SE REVELA JUSTO, TAMPOUCO JURÍDICO, QUE A DEMANDADA SE BENEFICIE DOS SERVIÇOS PRESTADOS E DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOCAL SEM A DEVIDA CONTRAPRESTAÇÃO. NOS TERMOS ACIMA DELINEADOS, TEM-SE, COMO DITO, QUE O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL A COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE QUALQUER OUTRA ESPÉCIE FEITA POR ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO FECHADO A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NELE LOCALIZADO. ADEMAIS, AFASTA-SE A APLICAÇÃO DO TEMA N. 882 DO STJ, DIANTE DA PECULIARIDADE FÁTICA DO PRESENTE CASO, UMA VEZ QUE O APELANTE TINHA PLENO CONHECIMENTO DO ENCARGO, USUFRUINDO, COMO DITO ALHURES, DOS SERVIÇOS PRESTADOS. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO”. (eDOC 22 – ID: 5f86f2b5)

Após, o recurso extraordinário foi admitido e os autos encaminhados a esta Corte.

É o relatório.

Decido.

O recurso não merece prosperar.

Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)

Pois bem.

Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, consignou que anteriormente já foram realizados pagamentos relativos às despesas do condomínio, e que o morador usufrui das benesses inerentes ao condomínio fechado. Assim, reconheceu a obrigação de pagar a taxa associativa. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão proferido em sede de juízo de retratação:

“Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de cobrança de cotas relativas a rateio das despesas comuns a proprietário de imóvel localizado nos limites territoriais administrados por associação de moradores ou condomínio de fato.

Certo é que, uma vez estabelecido o condomínio de fato, situação jurídica que é admitida pelo próprio autor, os aderentes se comprometem com o rateio de despesas para manutenção das áreas comuns, vinculando-se aos termos do estatuto, cabendo à maioria destes decidir sobre sua extinção ou continuidade, atentando-se às regras pré-estabelecidas nos atos constitutivos.

Registre-se, ainda, que, ao contrário do que restou fundamentado na sentença de piso, as contribuições vertidas a instituições como a Autora/Apelada não possuem natureza condominial, já que não se trata de condomínio em sentido técnico, mas de loteamento, em que a associação de moradores decide, por si mesma. Assim, a associação criada com o intuito de melhorar a segurança local, a limpeza e a manutenção das ruas está assumindo por sua própria conta e risco uma obrigação a qual não lhe pertence por lei e em razão disso, não pode compelir aqueles que não são associados nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

No entanto, um ponto de suma importância na controvérsia dos presentes autos é o fato de que por muito tempo houve o pagamento das taxas “condominiais” pela ex-esposa do Apelante, o que, por si só, denota total reconhecimento da parte quanto aos serviços prestados pela associação.

Note-se, inclusive, que restou demonstrado nos autos que os serviços de entrega de mercadoria (compras pela rede mundial de computadores) eram recebidos pela portaria do “Residencial”, para posteriormente serem entregues pelo funcionário do “Condomínio” ao morador. Senão vejamos:

(...)

A lógica traz a existência o entendimento de que o proprietário de imóvel em condomínio ou mesmo em loteamento, torna-se parte de sua estrutura orgânica previamente constituída impondo aos seus integrantes comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade.

Nesse prisma, é o que estabelecem os artigos 884 a 886 do Código Civil, que, por sua vez, tem amparo no art. 3º, I, da Constituição Federal, que prima como fator relevante a formação de uma sociedade livre, mais justa e solidária, impondo a todos o dever jurídico de probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convívio social.

Em verdade, o que se vê dos autos é que o proprietário é beneficiado pelos serviços que são prestados pela associação e igualmente suportados por outros proprietários/moradores.

Ou seja, se beneficia da segurança (cancela com guarita na portaria), limpeza, jardinagem, manutenção das áreas comuns, e a própria valorização do imóvel, como se observa nos anúncios acostados pela Autora de vendas de casas no referido loteamento, descrevendo com área residencial em condomínio fechado com segurança.

(...)

Desse modo, não é possível abolir a cobrança com ensejo na norma constitucional do direito de associação (inciso XX, do art. 20 da CRFB/88), uma vez que o Apelante já possuía evidente ciência do encargo, com o pagamento das cotas pela sua ex-mulher e, sequer, impugnou a utilização dos serviços prestados pela parte Autora.

(...)

Nos termos acima delineados, tem-se, como dito, que o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado.

Ademais, afasta-se a aplicação do Tema n. 882 do STJ, diante da peculiaridade fática do presente caso, uma vez que o Apelante tinha pleno conhecimento do encargo, usufruindo, como dito alhures, dos serviços prestados.

(...)”. (eDOC 11 - ID: 1577ca61, p. 5-9)

Assim, divergir desse entendimento demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, a fim de aferir a existência de benefícios em favor do morador, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incide no caso a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal.

Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA DE MANUTENÇÃO E VIGILÂNCIA. TEMA 492. REELABORAÇÃO DA MOLDURA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 279/STF. HONORÁRIOS MAJORADOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia, conforme já asseverado na decisão guerreada, está restrita ao âmbito infraconstitucional e à análise de fatos e provas. Compreensão diversa demandaria a reelaboração da moldura fática delineada e a interpretação da legislação local, procedimentos vedados em recurso extraordinário. Não há falar, portanto, em afronta aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 279 /STF. 2. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 3. Agravo interno conhecido e não provido”. (RE 1493768 AgR, Relator(a): FLÁVIO DINO, Primeira Turma, Dje 30.04.2025)

“Ementa: Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Ação de Cobrança. Condomínio. Taxa de Manutenção. Adesão Tácita à Obrigação por Parte do Proprietário Expressamente Assentada no Acórdão Recorrido. Reexame de Fatos e Provas: Impossibilidade no Campo Extraordinário. Óbice do Enunciado nº 279 a Súmula Do STF. I. Caso em exame 1. Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores relativa ao pagamento de taxa pelos serviços de segurança, limpeza e manutenção em áreas comuns do condomínio. 2. O pedido foi julgado improcedente pelo Juízo, decisão reformada pelo TJSP, o qual assentou que o “réu estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados”, “houve efetivo ajuste entre as partes”, além do pagamento da contribuição, concluindo “que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio”. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve ou não adesão por parte do condômino à Associação de Moradores e anuência com a cobrança da taxa de manutenção do condomínio e (ii) se a exigência é viável ante os termos da Lei nº 13.465, de 2017. III. Razões de decidir 4. O Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 5. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo regimental ao qual se nega provimento”. (RE 1508866 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 06.12.2024)

Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 11 - ID: 1577ca61, p. 13), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.

Publique-se.

Brasília, 22 de abril de 2026.

Ministro GILMAR MENDES

Relator

Documento assinado digitalmente

DECISÃO: Trata-se de recurso extraordinário em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ementado nos seguintes termos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO. COTA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DA COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RÉU QUE POSSUÍA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL, SENDO QUITADA MENSALMENTE PELA SUA EX-MULHER. IMPOSIÇÃO DAS COBRANÇAS QUE NÃO VIOLA O DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO (ART. 5º, XX, CRFB), PORQUANTO NÃO SE REVELA JUSTO, TAMPOUCO JURÍDICO, QUE A DEMANDADA SE BENEFICIE DOS SERVIÇOS PRESTADOS E DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOCAL SEM A DEVIDA CONTRAPRESTAÇÃO. NOS TERMOS ACIMA DELINEADOS, TEM-SE, COMO DITO, QUE O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL A COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE QUALQUER OUTRA ESPÉCIE FEITA POR ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO FECHADO A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NELE LOCALIZADO. ADEMAIS, AFASTA-SE A APLICAÇÃO DO TEMA N. 882 DO STJ, DIANTE DA PECULIARIDADE FÁTICA DO PRESENTE CASO, UMA VEZ QUE O APELANTE TINHA PLENO CONHECIMENTO DO ENCARGO, USUFRUINDO, COMO DITO ALHURES, DOS SERVIÇOS PRESTADOS. NESSE PRISMA, É O QUE ESTABELECEM OS ARTIGOS 884 A 886 DO CÓDIGO CIVIL, QUE, POR SUA VEZ, TEM AMPARO NO ART. 3º, I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, QUE PRIMA COMO FATOR RELEVANTE A FORMAÇÃO DE UMA SOCIEDADE LIVRE, MAIS JUSTA E SOLIDÁRIA, IMPONDO A TODOS O DEVER JURÍDICO DE PROBIDADE E O RESPEITO COLETIVO QUE VISA BENEFICIAR E APRIMORAR O CONVÍVIO SOCIAL. EM VERDADE, O QUE SE VÊ DOS AUTOS É QUE O PROPRIETÁRIO É BENEFICIADO PELOS SERVIÇOS QUE SÃO PRESTADOS PELA ASSOCIAÇÃO E IGUALMENTE SUPORTADOS POR OUTROS PROPRIETÁRIOS/MORADORES. OU SEJA, SE BENEFICIA DA SEGURANÇA (CANCELA COM GUARITA NA PORTARIA), LIMPEZA, JARDINAGEM, MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, E A PRÓPRIA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL, COMO SE OBSERVA NOS ANÚNCIOS ACOSTADOS PELA AUTORA DE VENDAS DE CASAS NO REFERIDO LOTEAMENTO, DESCREVENDO COM ÁREA RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO FECHADO COM SEGURANÇA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”. (eDOC 11 – ID: 1577ca61)

No recurso extraordinário, interposto com fundamento no art. 102, III, “a”, da Constituição Federal, aponta-se violação ao art. 5º, II e XX, do texto constitucional, bem como ao tema 492 da repercussão geral. (eDOC 13 – ID: 393cd314)

Nas razões recusais, insurge-se contra acórdão que manteve a condenação do recorrente ao pagamento de taxas de manutenção de associação de moradores de loteamento.

Afirma-se que o acórdão recorrido viola o tema 492 da repercussão geral, pois “no caso discutido em epígrafe, não houve qualquer comprovação de adesão livre e voluntária do réu em integrar a associação autora”. (eDOC 13 – ID: 393cd314, p. 5)

Alega-se que “com a não anuência do Recorrente a associação se demonstra um arbitração de cobrança, o que confronta claramente a norma constitucional do direito de livre associação (inciso XX, do art. 20 da CRFB/88), uma vez que o Recorrente não tem seu nome inscrito na admissão na associação e no termo de associado, ora se este realmente tivesse anuído estaria inscrito de acordo com as normas do Estatuto Social”. (eDOC 13 – ID: 393cd314, p. 8)

Restituídos os autos ao órgão julgador para eventual juízo de retração, o acórdão recorrido foi mantido em decisão assim ementada:

“APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO REPETITIVO (ARTIGO 1.030, II, DO NCPC). AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO. COTA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DA COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RÉU QUE POSSUÍA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL, SENDO QUITADA MENSALMENTE PELA SUA EX-MULHER. NÃO INCIDÊNCIA DO TEMA 492 DO STF. IMPOSIÇÃO DAS COBRANÇAS QUE NÃO VIOLA O DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO (ART. 5º, XX, CRFB), PORQUANTO NÃO SE REVELA JUSTO, TAMPOUCO JURÍDICO, QUE A DEMANDADA SE BENEFICIE DOS SERVIÇOS PRESTADOS E DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOCAL SEM A DEVIDA CONTRAPRESTAÇÃO. NOS TERMOS ACIMA DELINEADOS, TEM-SE, COMO DITO, QUE O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL A COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE QUALQUER OUTRA ESPÉCIE FEITA POR ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO FECHADO A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NELE LOCALIZADO. ADEMAIS, AFASTA-SE A APLICAÇÃO DO TEMA N. 882 DO STJ, DIANTE DA PECULIARIDADE FÁTICA DO PRESENTE CASO, UMA VEZ QUE O APELANTE TINHA PLENO CONHECIMENTO DO ENCARGO, USUFRUINDO, COMO DITO ALHURES, DOS SERVIÇOS PRESTADOS. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO”. (eDOC 22 – ID: 5f86f2b5)

Após, o recurso extraordinário foi admitido e os autos encaminhados a esta Corte.

É o relatório.

Decido.

O recurso não merece prosperar.

Inicialmente, registro que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 da repercussão geral, cujo paradigma é o RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.04.2021, assentou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Nesse sentido, confira-se a ementa do julgado:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, DJe 19.04.2021)

Pois bem.

Na espécie, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, consignou que anteriormente já foram realizados pagamentos relativos às despesas do condomínio, e que o morador usufrui das benesses inerentes ao condomínio fechado. Assim, reconheceu a obrigação de pagar a taxa associativa. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão proferido em sede de juízo de retratação:

“Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de cobrança de cotas relativas a rateio das despesas comuns a proprietário de imóvel localizado nos limites territoriais administrados por associação de moradores ou condomínio de fato.

Certo é que, uma vez estabelecido o condomínio de fato, situação jurídica que é admitida pelo próprio autor, os aderentes se comprometem com o rateio de despesas para manutenção das áreas comuns, vinculando-se aos termos do estatuto, cabendo à maioria destes decidir sobre sua extinção ou continuidade, atentando-se às regras pré-estabelecidas nos atos constitutivos.

Registre-se, ainda, que, ao contrário do que restou fundamentado na sentença de piso, as contribuições vertidas a instituições como a Autora/Apelada não possuem natureza condominial, já que não se trata de condomínio em sentido técnico, mas de loteamento, em que a associação de moradores decide, por si mesma. Assim, a associação criada com o intuito de melhorar a segurança local, a limpeza e a manutenção das ruas está assumindo por sua própria conta e risco uma obrigação a qual não lhe pertence por lei e em razão disso, não pode compelir aqueles que não são associados nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

No entanto, um ponto de suma importância na controvérsia dos presentes autos é o fato de que por muito tempo houve o pagamento das taxas “condominiais” pela ex-esposa do Apelante, o que, por si só, denota total reconhecimento da parte quanto aos serviços prestados pela associação.

Note-se, inclusive, que restou demonstrado nos autos que os serviços de entrega de mercadoria (compras pela rede mundial de computadores) eram recebidos pela portaria do “Residencial”, para posteriormente serem entregues pelo funcionário do “Condomínio” ao morador. Senão vejamos:

(...)

A lógica traz a existência o entendimento de que o proprietário de imóvel em condomínio ou mesmo em loteamento, torna-se parte de sua estrutura orgânica previamente constituída impondo aos seus integrantes comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade.

Nesse prisma, é o que estabelecem os artigos 884 a 886 do Código Civil, que, por sua vez, tem amparo no art. 3º, I, da Constituição Federal, que prima como fator relevante a formação de uma sociedade livre, mais justa e solidária, impondo a todos o dever jurídico de probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convívio social.

Em verdade, o que se vê dos autos é que o proprietário é beneficiado pelos serviços que são prestados pela associação e igualmente suportados por outros proprietários/moradores.

Ou seja, se beneficia da segurança (cancela com guarita na portaria), limpeza, jardinagem, manutenção das áreas comuns, e a própria valorização do imóvel, como se observa nos anúncios acostados pela Autora de vendas de casas no referido loteamento, descrevendo com área residencial em condomínio fechado com segurança.

(...)

Desse modo, não é possível abolir a cobrança com ensejo na norma constitucional do direito de associação (inciso XX, do art. 20 da CRFB/88), uma vez que o Apelante já possuía evidente ciência do encargo, com o pagamento das cotas pela sua ex-mulher e, sequer, impugnou a utilização dos serviços prestados pela parte Autora.

(...)

Nos termos acima delineados, tem-se, como dito, que o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado.

Ademais, afasta-se a aplicação do Tema n. 882 do STJ, diante da peculiaridade fática do presente caso, uma vez que o Apelante tinha pleno conhecimento do encargo, usufruindo, como dito alhures, dos serviços prestados.

(...)”. (eDOC 11 - ID: 1577ca61, p. 5-9)

Assim, divergir desse entendimento demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, a fim de aferir a existência de benefícios em favor do morador, providência inviável no âmbito do recurso extraordinário. Nesses termos, incide no caso a Súmula 279 do Supremo Tribunal Federal.

Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TAXA DE MANUTENÇÃO E VIGILÂNCIA. TEMA 492. REELABORAÇÃO DA MOLDURA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 279/STF. HONORÁRIOS MAJORADOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia, conforme já asseverado na decisão guerreada, está restrita ao âmbito infraconstitucional e à análise de fatos e provas. Compreensão diversa demandaria a reelaboração da moldura fática delineada e a interpretação da legislação local, procedimentos vedados em recurso extraordinário. Não há falar, portanto, em afronta aos preceitos constitucionais indicados nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 279 /STF. 2. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. 3. Agravo interno conhecido e não provido”. (RE 1493768 AgR, Relator(a): FLÁVIO DINO, Primeira Turma, Dje 30.04.2025)

“Ementa: Direito Civil. Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Ação de Cobrança. Condomínio. Taxa de Manutenção. Adesão Tácita à Obrigação por Parte do Proprietário Expressamente Assentada no Acórdão Recorrido. Reexame de Fatos e Provas: Impossibilidade no Campo Extraordinário. Óbice do Enunciado nº 279 a Súmula Do STF. I. Caso em exame 1. Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores relativa ao pagamento de taxa pelos serviços de segurança, limpeza e manutenção em áreas comuns do condomínio. 2. O pedido foi julgado improcedente pelo Juízo, decisão reformada pelo TJSP, o qual assentou que o “réu estava de todo ciente da existência da Associação Autora, quando da aquisição do lote, assim como dos serviços por ela prestados”, “houve efetivo ajuste entre as partes”, além do pagamento da contribuição, concluindo “que a ciência e adesão dos Réus aos serviços prestados pela Autora já tinha se efetivado por outro meio”. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve ou não adesão por parte do condômino à Associação de Moradores e anuência com a cobrança da taxa de manutenção do condomínio e (ii) se a exigência é viável ante os termos da Lei nº 13.465, de 2017. III. Razões de decidir 4. O Colegiado de origem esclareceu que a cobrança é relativa a período posterior à Lei nº 13.465, de 2017, e que a obrigação quanto ao custeio das despesas de conservação e segurança foi aceita pelo recorrente, tanto que efetuou o respectivo pagamento por determinado período, vindo posteriormente a suspendê-lo. 5. Assim, percebe-se que, somente a partir da reanálise do quadro fático-probatório, seria possível concluir de forma diversa do assentado no acórdão recorrido, o que é vedado em sede extraordinária pelo enunciado nº 279 da Súmula do STF. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo regimental ao qual se nega provimento”. (RE 1508866 AgR, Rel. Min. André Mendonça, Segunda Turma, DJe 06.12.2024)

Ante o exposto, nego seguimento ao recurso (art. 932, VIII, do CPC, c/c art. 21, §1º, do RISTF) e, tendo em vista o disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro, em 10%, o valor da verba honorária fixada anteriormente (eDOC 11 - ID: 1577ca61, p. 13), observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, ressalvada a eventual concessão do benefício da justiça gratuita.

Publique-se.

Brasília, 22 de abril de 2026.

Ministro GILMAR MENDES

Relator

Documento assinado digitalmente

DESPACHO:

Trata-se de recurso extraordinário com base no art. 102, inciso III, da Constituição Federal.

Analisados os autos, verifica-se que inexistem fundamentos que justifiquem a atuação da Presidência neste feito (art. 13, inciso V, alínea c, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).

Ante o exposto, determino a distribuição do processo conforme expresso no regimento.

Publique-se.

Brasília, 19 de janeiro de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente

DESPACHO:

Trata-se de recurso extraordinário com base no art. 102, inciso III, da Constituição Federal.

Analisados os autos, verifica-se que inexistem fundamentos que justifiquem a atuação da Presidência neste feito (art. 13, inciso V, alínea c, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).

Ante o exposto, determino a distribuição do processo conforme expresso no regimento.

Publique-se.

Brasília, 19 de janeiro de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente