Informações do processo RE 1595504

Ementa: Direito constitucional e civil. Recurso extraordinário. Cobrança de taxas por associação de moradores. Condomínio irregular. Liberdade de associação. Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral. Cobrança anterior à Lei nº 13.465, de 2017. Inconstitucionalidade. Necessidade de adequação do acórdão. Provimento parcial.

I. Caso em exame

1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que, em ação de cobrança de taxas condominiais proposta por associação de moradores, manteve a condenação da ré ao pagamento das contribuições, sob fundamento de adesão e de fruição dos serviços, mesmo em se tratando de condomínio irregular.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se é constitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado, especialmente em relação a período anterior à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, à luz da liberdade de associação (art. 5º, inc. XX, da CRFB) e da tese firmada no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.

III. Razões de decidir

3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema RG nº 492, fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de taxas por associação de moradores de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465, de 2017, ressalvadas hipóteses posteriores que atendam aos requisitos legais.

4. A liberdade de associação e o princípio da legalidade impedem a imposição de obrigações a quem não manifestou vontade de se associar, inexistindo base legal anterior que autorize a cobrança compulsória.

5.O fato se tratar de condomínio irregular não afasta a incidência da tese firmada em repercussão geral, prevalecendo os direitos fundamentais de não associação.

6. O acórdão recorrido destoa da orientação vinculante do STF ao admitir a cobrança com fundamento em adesão presumida, fruição de serviços e vedação ao enriquecimento sem causa.

7. A jurisprudência das Turmas do STF reafirma a inconstitucionalidade da cobrança em período anterior à Lei nº 13.465, de 2017, ainda que em condomínios irregulares.

8. Impõe-se a anulação do acórdão recorrido para que outro seja proferido com observância à tese vinculante do Tema RG nº 492.

IV. Dispositivo

9.Recurso extraordinário parcialmente provido.

DECISÃO

1. Trata-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Privê do Lago Norte 1 — Etapa 3,visando ao recebimento de parcelas condominiais vencidas (e-doc. 5).

2. O Juízo da 24ª Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedente a pretensão (e-doc. 13).

3. A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios negou provimento ao recurso, na forma assim ementada:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PARTICIPAÇÃO EM ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. MÉRITO. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE.

1. O condomínio autor foi constituído na forma de associação de moradores e restando comprovado nos autos que a ré anuiu voluntariamente com a cobrança das taxas condominiais fixadas em assembleias gerais, não há que se falar em ilegitimidade ativa do condomínio autor.

2. A tese firmada no RE 695.911/SP (Tema 492), ata publicada em 08/01/2021, de que ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’, não se aplica ao presente caso, isso porque embora o referido precedente tenha tratado de uma estrutura habitacional denominada ‘condomínio’, no Estado de São Paulo a situação fundiária e habitacional diverge-se do Distrito Federal.

3. Quanto aos entendimentos firmados nos recursos REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’ (Tema 882) também não incide no caso vertente, pois os precedentes citados dizem respeito à impossibilidade de se impor a obrigação de pagar as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não associados ou que a elas não anuíram, situação diversa da hipótese vertente, em que a associada anuiu com a cobrança.

4. Considerando que há demonstração de que a autora é proprietária de imóvel no condomínio autor, deve ser responsabilizada pelo pagamento das despesas referentes à associação que aderiu.

5. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Apelo não provido.” (e-doc. 20; grifos no original).

4. Os embargos de declaração opostos não foram providos. Eis a ementa do acórdão:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DA CONTROVÉRSIA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PERCENTUAL. MAJORAÇÃO. INTERPRETAÇÃO EQUIVOCADA.

1. Os embargos de declaração têm como intuito elucidar obscuridades, afastar contradições, suprir omissões no julgado e, ainda, corrigir erro material, nos termos do artigo 1.022 do CPC.

2. Não há que se falar em defeito no julgado quando apreciadas as matérias de forma ampla, clara e coerente, constando a respectiva fundamentação, mesmo que contrária ao entendimento da parte.

3. É inadmissível embargos de declaração para reexame da controvérsia, objetivando inverter o resultado final.

4. Ainda que para fins de prequestionamento, os embargos de declaração só podem ser admitidos se detectado algum dos vícios enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

5. Honorários recursais não se confundem com honorários sucumbenciais. Inexiste contradição no acórdão que, ao negar provimento à apelação, majora os honorários recursais em 2%, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do CPC. No caso concreto, como o apelo foi desprovido, não houve alteração dos honorários sucumbenciais, que haviam sido fixados na sentença em 10%, mas tão somente acréscimo de mais de 2%, a título de honorários recursais.

6. Embargos de declaração do autor e da ré conhecidos e não providos.” (e-doc. 26).

5. No recurso extraordinário, interposto com base na alínea “a” do permissivo constitucional, a recorrente aponta que “o Tribunal a quo concluiu ser permitido a realização da cobrança de taxa condominial sem adesão expressa, contrariando frontalmente a disposição do Artigo 5º XX da Constituição Federal”(e-doc. 38, p. 7; grifos no original).

5.1. Afirma que “não há nenhuma evidencia de que a mesma ANUIU por meio de assinatura, participação e/ou qualquer outro meio EXPRESSO de comprovação. Sendo assim, por ser necessária a associação de forma EXPRESSA (e não existir nos presentes autos), não há obrigatoriedade da parte em arcar com aquilo que jamais anuiu”(e-doc. 38, p. 8).

5.2. Aduz que “a regra constitucional que impõe o dever de todos em não compelir aos indivíduos que se associem, logo, a satisfação desta modalidade de mensalidade ou outras parcelas de qualquer natureza que sejam provenientes desta entidade associativa, não podem ser cobradas da Recorrente por não ser membro da referida Associação”(e-doc. 38, p. 10; grifos no original).

5.3. Requer o provimento do recurso, “a fim de que seja reformado o r. Acórdão ora Recorrido, reconhecendo a violação a norma constitucional vigente, mais especificamente a violação ao artigo 5, XX da Constituição Federal”(e-doc. 38, p. 16).

6. Considerando suposta divergência entre o acórdão e os Temas RG nº 882 e nº 492 do STF, houve determinação de análise à luz do regime de repetitivos (e-doc. 42).

7. A 5ª Turma Cível do TJDFT manteve o acórdão anterior em decisão assim sintetizada:

“APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. RESP 1.280.871/SP. TEMA 882 DO STJ. RE 695.911/SP. TEMA 492 DO STF. DISTINÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. SITUAÇÃO FÁTICA DIFERENTE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO ANTERIOR.

1. Em observância à determinação do Vice Presidente desta Corte, procede-se ao rejulgamento da apelação, nos termos do artigo 1.030, II, do CPC.

2. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp nº 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio.

3. O STF, em sede de repercussão geral, quando do julgamento do RE n.º 695.911/SP - Tema 492, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’” (e-doc. 45).

8. O recurso extraordinário foi admitido (e-doc. 50), e os autos foram remetidos a esta Corte.

É o relatório.

Decido.

9. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento em relação àqueles que não tenham se associado.Eis a ementa:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado(RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveisou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”

(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).

10. No precedente indicado, foram detidamente analisados os princípios jurídicos norteadores da decisão, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, sendo  consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional:

“No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.

 Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades.

Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.

 Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa.

Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associadoante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.

Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsiacontida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, capute parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.”

(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).

11. Proseguindo na análise do Tema RG nº 492, o Pleno assentou, considerado o que contido no voto do Relator do Recurso Extraordinário nº

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Retirado da página 1676 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

Ementa: Direito constitucional e civil. Recurso extraordinário. Cobrança de taxas por associação de moradores. Condomínio irregular. Liberdade de associação. Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral. Cobrança anterior à Lei nº 13.465, de 2017. Inconstitucionalidade. Necessidade de adequação do acórdão. Provimento parcial.

I. Caso em exame

1. Recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que, em ação de cobrança de taxas condominiais proposta por associação de moradores, manteve a condenação da ré ao pagamento das contribuições, sob fundamento de adesão e de fruição dos serviços, mesmo em se tratando de condomínio irregular.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se é constitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado, especialmente em relação a período anterior à vigência da Lei nº 13.465, de 2017, à luz da liberdade de associação (art. 5º, inc. XX, da CRFB) e da tese firmada no Tema nº 492 do ementário da Repercussão Geral.

III. Razões de decidir

3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema RG nº 492, fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de taxas por associação de moradores de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465, de 2017, ressalvadas hipóteses posteriores que atendam aos requisitos legais.

4. A liberdade de associação e o princípio da legalidade impedem a imposição de obrigações a quem não manifestou vontade de se associar, inexistindo base legal anterior que autorize a cobrança compulsória.

5.O fato se tratar de condomínio irregular não afasta a incidência da tese firmada em repercussão geral, prevalecendo os direitos fundamentais de não associação.

6. O acórdão recorrido destoa da orientação vinculante do STF ao admitir a cobrança com fundamento em adesão presumida, fruição de serviços e vedação ao enriquecimento sem causa.

7. A jurisprudência das Turmas do STF reafirma a inconstitucionalidade da cobrança em período anterior à Lei nº 13.465, de 2017, ainda que em condomínios irregulares.

8. Impõe-se a anulação do acórdão recorrido para que outro seja proferido com observância à tese vinculante do Tema RG nº 492.

IV. Dispositivo

9.Recurso extraordinário parcialmente provido.

DECISÃO

1. Trata-se, na origem, de ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Privê do Lago Norte 1 — Etapa 3,visando ao recebimento de parcelas condominiais vencidas (e-doc. 5).

2. O Juízo da 24ª Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedente a pretensão (e-doc. 13).

3. A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios negou provimento ao recurso, na forma assim ementada:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PARTICIPAÇÃO EM ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. MÉRITO. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE.

1. O condomínio autor foi constituído na forma de associação de moradores e restando comprovado nos autos que a ré anuiu voluntariamente com a cobrança das taxas condominiais fixadas em assembleias gerais, não há que se falar em ilegitimidade ativa do condomínio autor.

2. A tese firmada no RE 695.911/SP (Tema 492), ata publicada em 08/01/2021, de que ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’, não se aplica ao presente caso, isso porque embora o referido precedente tenha tratado de uma estrutura habitacional denominada ‘condomínio’, no Estado de São Paulo a situação fundiária e habitacional diverge-se do Distrito Federal.

3. Quanto aos entendimentos firmados nos recursos REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’ (Tema 882) também não incide no caso vertente, pois os precedentes citados dizem respeito à impossibilidade de se impor a obrigação de pagar as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não associados ou que a elas não anuíram, situação diversa da hipótese vertente, em que a associada anuiu com a cobrança.

4. Considerando que há demonstração de que a autora é proprietária de imóvel no condomínio autor, deve ser responsabilizada pelo pagamento das despesas referentes à associação que aderiu.

5. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Apelo não provido.” (e-doc. 20; grifos no original).

4. Os embargos de declaração opostos não foram providos. Eis a ementa do acórdão:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REEXAME DA CONTROVÉRSIA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PERCENTUAL. MAJORAÇÃO. INTERPRETAÇÃO EQUIVOCADA.

1. Os embargos de declaração têm como intuito elucidar obscuridades, afastar contradições, suprir omissões no julgado e, ainda, corrigir erro material, nos termos do artigo 1.022 do CPC.

2. Não há que se falar em defeito no julgado quando apreciadas as matérias de forma ampla, clara e coerente, constando a respectiva fundamentação, mesmo que contrária ao entendimento da parte.

3. É inadmissível embargos de declaração para reexame da controvérsia, objetivando inverter o resultado final.

4. Ainda que para fins de prequestionamento, os embargos de declaração só podem ser admitidos se detectado algum dos vícios enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

5. Honorários recursais não se confundem com honorários sucumbenciais. Inexiste contradição no acórdão que, ao negar provimento à apelação, majora os honorários recursais em 2%, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do CPC. No caso concreto, como o apelo foi desprovido, não houve alteração dos honorários sucumbenciais, que haviam sido fixados na sentença em 10%, mas tão somente acréscimo de mais de 2%, a título de honorários recursais.

6. Embargos de declaração do autor e da ré conhecidos e não providos.” (e-doc. 26).

5. No recurso extraordinário, interposto com base na alínea “a” do permissivo constitucional, a recorrente aponta que “o Tribunal a quo concluiu ser permitido a realização da cobrança de taxa condominial sem adesão expressa, contrariando frontalmente a disposição do Artigo 5º XX da Constituição Federal”(e-doc. 38, p. 7; grifos no original).

5.1. Afirma que “não há nenhuma evidencia de que a mesma ANUIU por meio de assinatura, participação e/ou qualquer outro meio EXPRESSO de comprovação. Sendo assim, por ser necessária a associação de forma EXPRESSA (e não existir nos presentes autos), não há obrigatoriedade da parte em arcar com aquilo que jamais anuiu”(e-doc. 38, p. 8).

5.2. Aduz que “a regra constitucional que impõe o dever de todos em não compelir aos indivíduos que se associem, logo, a satisfação desta modalidade de mensalidade ou outras parcelas de qualquer natureza que sejam provenientes desta entidade associativa, não podem ser cobradas da Recorrente por não ser membro da referida Associação”(e-doc. 38, p. 10; grifos no original).

5.3. Requer o provimento do recurso, “a fim de que seja reformado o r. Acórdão ora Recorrido, reconhecendo a violação a norma constitucional vigente, mais especificamente a violação ao artigo 5, XX da Constituição Federal”(e-doc. 38, p. 16).

6. Considerando suposta divergência entre o acórdão e os Temas RG nº 882 e nº 492 do STF, houve determinação de análise à luz do regime de repetitivos (e-doc. 42).

7. A 5ª Turma Cível do TJDFT manteve o acórdão anterior em decisão assim sintetizada:

“APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. RESP 1.280.871/SP. TEMA 882 DO STJ. RE 695.911/SP. TEMA 492 DO STF. DISTINÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. SITUAÇÃO FÁTICA DIFERENTE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO ANTERIOR.

1. Em observância à determinação do Vice Presidente desta Corte, procede-se ao rejulgamento da apelação, nos termos do artigo 1.030, II, do CPC.

2. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp nº 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio.

3. O STF, em sede de repercussão geral, quando do julgamento do RE n.º 695.911/SP - Tema 492, fixou a seguinte tese: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.’” (e-doc. 45).

8. O recurso extraordinário foi admitido (e-doc. 50), e os autos foram remetidos a esta Corte.

É o relatório.

Decido.

9. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do referido RE nº 695.911-RG/SP, Tema RG nº 492, concluiu pela inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de possuidores/proprietários de áreas de loteamento em relação àqueles que não tenham se associado.Eis a ementa:

“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado(RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveisou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”

(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).

10. No precedente indicado, foram detidamente analisados os princípios jurídicos norteadores da decisão, inclusive o da vedação ao enriquecimento ilícito, sendo  consignada a prevalência da liberdade de associação, ante a estatura constitucional:

“No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.

 Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades.

Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.

 Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa.

Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associadoante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.

Nesse ponto, importa retomar a noção de que a edição da Lei nº 13.465/2017 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsiacontida no presente paradigma de repercussão geral, por, dentre outras modificações promovidas na Lei nº 6.766/1979, dispor, em seu art. 36-A, capute parágrafo único, de modo inaugural, acerca da relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.”

(RE nº 695.911-RG/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, Tema RG nº 492, Tribunal Pleno, j. 15/12/2020, p. 19/04/2021; grifos nossos).

11. Proseguindo na análise do Tema RG nº 492, o Pleno assentou, considerado o que contido no voto do Relator do Recurso Extraordinário nº

(...) Ver conteúdo completo

Retirado da página 111 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

Tipo: MÉRITO

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Tipo: MÉRITO

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DESPACHO:

Trata-se de recurso extraordinário com base no art. 102, inciso III, da Constituição Federal.

Analisados os autos, verifica-se que inexistem fundamentos que justifiquem a atuação da Presidência neste feito (art. 13, inciso V, alínea c, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).

Ante o exposto, determino a distribuição do processo conforme expresso no regimento.

Publique-se.

Brasília, 25 de março de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente

Retirado da página 783 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão

DESPACHO:

Trata-se de recurso extraordinário com base no art. 102, inciso III, da Constituição Federal.

Analisados os autos, verifica-se que inexistem fundamentos que justifiquem a atuação da Presidência neste feito (art. 13, inciso V, alínea c, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal).

Ante o exposto, determino a distribuição do processo conforme expresso no regimento.

Publique-se.

Brasília, 25 de março de 2026.

Ministro EDSON FACHIN

Presidente

Documento assinado digitalmente

Retirado da página 544 do Supremo Tribunal Federal (Brasil) - Padrão