Informações do processo 2017/0017302-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

DECISÃO

1. Trata-se de recurso especial interposto por Fernando Augusto Cordeiro de Mello e
outra com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional contra acórdão do TJ, assim
ementado:

APELAÇÃO - Ação de Indenização por Danos Materiais, Lucros Cessantes e
Restituição de Quantia Paga - Contrato de Compromisso de Venda e Compra
de Unidade Autônoma - Alegações de não entrega da unidade do prazo
previsto, nulidade da cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para
entrega da unidade, indenização por danos materiais e restituição de quantias
pagas a título de despesas condominiais antes da entrega efetiva das chaves do
imóvel - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das rés - Recurso
parcialmente provido.

(fls. 373-385)

Opostos aclaratórios, foram rejeitados (fls. 442-448).

Em suas razões recursais, a recorrente alega violação ao art. 44 da Lei n. 4591/1964,
além de dissídio jurisprudencial.

Sustenta que:

i) "o E. Tribunal a quo reformou a r. sentença para reconhecer como termo final e
data da entrega da obra o dia em o "habite-se" foi concedido, ou seja, em 26 de agosto de 2011,
limitando as responsabilidades das recorridas àquele termo";

ii) "a Lei de 1964 determina e aponta como responsabilidade do incorporador e do
construtor (§1°), para todos os efeitos, também o período de tempo contado da concessão do
'habite-se' até a averbação da mesma na matrícula individualizada da unidade, cuja omissão
poderá até mesmo ser requerida pelo adquirente".

iii) "nunca poderia o E. Tribunal considerar como terminada e entregue a unidade
autõnoma a data da expedição do "Habite-se", mas sim a data em que a construtura cumpriu com
as suas obrigações personalíssimas de produzir e fornecer a documentação indispensável e
necessária para a obtenção do financiamento possibilitando assim a imissão dos compradores na
posse do imóvel objeto".

Contrarrazões apresentadas às fls. 535-548.

O recurso recebeu juízo prévio de admissibilidade positivo (fls. 550-552).

É o relatório. Passo a decidir.

2. O Tribunal de origem decidiu que:

Primeiramente, convém registrar que a cláusula contratual que prevê o prazo
de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão das obras não é
abusiva.

Pactuada livremente e sem oferecer prejuízo excessivo ao consumidor, ao
contrário do que afirmam os autores na petição inicial, citada cláusula não
revela abusividade, na medida em que se presta a fornecer margem de
tolerância para imprevistos e contratempos que possam surgir no desenvolver
da obra, permitindo que o contrato seja cumprido mesmo com a ocorrência
desses eventos.

Razoável, portanto, que as construtoras reservem prazo para eventual atraso
na conclusão dos trabalhos, não constituindo este condição que imponha ao
consumidor desvantagem exagerada.

Neste sentido, tem-se o seguinte julgado prolatado por esta 9 Câmara de
Direito Privado:

[...]

Por outro lado, registre-se que a falta de mão de obra, de matéria-prima,
eventos climáticos ou, ainda, dependência de aprovação da prefeitura, não
caracterizam caso fortuito ou força maior e, consequentemente, não isentam
as rés da responsabilidade de entregar o imóvel na data estipulada no
contrato.

Note-se que tais ocorrências são previsíveis e inerentes à atividade que
desempenham as rés, não podendo, assim, ser utilizadas como justificativas
válidas de atraso na conclusão da obra.

Até porque, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de carência para entrega da
obra existe, justamente, para que a construtora tenha uma margem para
solucionar eventuais contratempos no decorrer da construção.

Entretanto, conquanto se reconheça a validade da cláusula que prevê a
prorrogação, por 180 (cento e oitenta) dias, do prazo de conclusão das obras,
é fato incontroverso nos autos, até porque confessado pelas rés, o atraso na
entrega das obras, a qual deveria ocorrer em junho de 2011, já considerado o
prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente.

E é dos autos que os autores celebraram com a ré 2 (dois) "Contrato de
Compromisso de Venda e Compra de Unidade(s) Autônoma(s) e Outros
Pactos", em 19 de dezembro de 2007, por meio dos quais ficou ajustado no
item 9.1 que "As obras de construção da(s) unidade(s) autônoma(s) objeto
deste contrato têm seu término previsto para dezembro de 2010, com
tolerância de cento e oitenta (180) dias" (verbis, cfr. fls. 30)

Em complementação, esclarece o contrato, em sua cláusula 9.2, que "Para
efeitos deste contrato, será considerada terminada cada unidade autônoma,
quando da expedição do Auto de Conclusão da Obra ("Habite-se") . Não
obstante o término da unidade autônoma, as chaves somente serão entregues
ao COMPRADOR, desde que esteja em dia com as obrigações assumidas
neste contrato, bem como efetuado o pagamento da "Parcela Habite-se" e da

parcela prevista no item 3.3, na forma prevista nas letras "a" e "b"." (verbis,
cfr. fls. 31)

De se notar, portanto, que ao contrário do quanto consignado pelo MM.
Juiz "a quo", a previsão contratual quanto ao termo final do prazo de
tolerância diz respeito, unicamente, à conclusão das obras de construção,
que se daria com a expedição do "Habite-se", e não à efetiva entrega das
chaves do imóvel aos compradores, a qual dependia do pagamento das
parcelas em aberto para a quitação do saldo.

Com efeito, segundo se infere do documento de fls. 272, o "Habite-se" foi
concedido em 26 de agosto de 2011, ou seja, apenas 2 (dois) meses após o
término do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto
contratualmente.

Desse modo, restou comprovado nos autos que o descumprimento
contratual das rés limitou-se a 2 (dois) meses de atraso, devendo, portanto,
somente sobre esse período, incidir a indenização por danos materiais
fixada na sentença, que contudo, será apurada com base em parâmetros
diversos dos eleitos pelo MM. Juiz "a quo", ou seja, 0,5% (meio por cento)
do valor atualizado imóvel.

No mesmo diapasão, são os seguintes julgados, recentemente prolatados por
esta 9 Câmara de Direito Privado:
[...]

Lado outro, não vinga a irresignação das rés quanto a restituição dos valores
pagos pelos autores a título de despesas condominiais.

Isso porque, a cláusula contratual que impõe aos compradores,
independentemente do recebimento das chaves do imóvel, a obrigação de
quitar as despesas condominiais, é manifestamente abusiva, porquanto
referida obrigação somente poderia ser exigida dos autores a partir da
imissão na posse do imóvel, o que não se vislumbra no caso "sub judice".

Agiu com exação nesse aspecto, portanto, o MM. Juiz sentenciante ao
declarar a nulidade de epigrafa cláusula contratual, na medida em que,
inexistindo uso e gozo do imóvel, devem as despesas com condomínio ser
suportadas pelas rés.

Dada a integral aplicação ao caso em tela, de rigor a citação dos seguintes
julgados prolatados por este Egrégio Tribunal de Justiça:
[...]

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para fixar a indenização a
título de lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel
atualizado, que deve ser aplicado no período compreendido entre o
vencimento do prazo de 180 (cento e oitenta) dias até a concessão do
"Habite-se", ou seja, 01/06/2011 a 26/08/2011.

(fls. 373-385)

Dessarte, o entendimento do acórdão recorrido está dissonante da jurisprudência do
STJ, no sentido de que "o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo
do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI ,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018), bem como que "a indenização
por lucros cessantes deve se dar "até a data da efetiva disponibilização das chaves, por ser este o
momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio,
dentre os quais o de fruir do imóvel" (REsp 1.796.760/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 02.04.2019, DJe de 05.04.2019)" (AgInt no REsp n.
1.787.195/SP, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , Quarta Turma, julgado em

23/8/2021, DJe de 26/8/2021.).

E ainda:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE
DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO
CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA,
MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS
ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em
contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito
do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de
renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas
em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído
o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente
na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização,
na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período
de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo
devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção
civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for
mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE ,
Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

Na hipótese, o Tribunal de origem considerou o termo final da mora a data do habite-
se e não da disponibilização das chaves/da posse direta ao adquirente como marco para fins de
indenização por lucro cessando, devendo, por conseguinte, ser reformado.

Incidência da Súm 568 do STJ.

3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer que a
indenização por lucros cessantes deve se dar até a data da efetiva disponibilização das chaves/da
posse direta ao adquirente.

Publique-se.

Brasília, 28 de fevereiro de 2024.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

DECISÃO

1. Trata-se de recurso especial interposto por Empresarial Jardim Sul
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda - Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliário S/A
com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional contra acórdão do TJ, assim
ementado:

APELAÇÃO - Ação de Indenização por Danos Materiais, Lucros Cessantes e
Restituição de Quantia Paga - Contrato de Compromisso de Venda e Compra
de Unidade Autônoma - Alegações de não entrega da unidade do prazo
previsto, nulidade da cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para
entrega da unidade, indenização por danos materiais e restituição de quantias
pagas a título de despesas condominiais antes da entrega efetiva das chaves do
imóvel - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das rés - Recurso
parcialmente provido.

(fls. 373-385)

Opostos aclaratórios, foram rejeitados (fls. 442-448).

Em suas razões recursais, a recorrente alega violação ao art. 1336 do CC, além de
dissídio jurisprudencial.

Sustenta, em síntese, que:

i) "a responsabilidade da Embargante limitou-se apenas a 2 (dois) meses, eis que o
prazo previsto para conclusão das obras era junho de 2011, e o Habite-se foi expedido no mês de
agosto de 2011";

ii) "o termo inicial da responsabilidade do comprador pelo pagamento das despesas
condominiais é a sua notificação sobre a disponibilidade do imóvel para moradia, sendo certo
que no presente caso referida comunicação ocorreu em agosto de 2011 quando o Certificado de

Conclusão de Obra "Habite-se" foi expedido pela Prefeitura Municipal de São Paulo, que já
estava, naquela ocasião, disponível e concluído. Dessa forma, tendo em vista que foram os
Recorridos que atrasaram o pagamento da última parcela (pós-obras), não há que se falar em
responsabilidade da Recorrente no pagamento das despesas condominiais até a entrega das
chaves, haja vista que nos termos do contrato firmado há menção expressa sobre a
responsabilidade de pagamento das taxas condominiais pelo comprador, devendo ser levado em
consideração por este E. Tribunal o que foi anuído quando da assinatura do contrato de compra e
venda do imóvel".

iii) "é evidente que se trata de divida propter rem, sendo que a Recorrente não é a
responsável por tais débitos , uma vez que não pode ser condenada por divida que não é de sua
responsabilidade".

iv) "a Recorrente não pode ser penalizada com as taxas condominiais eis que
configura .verdadeiro enriquecimento ilícito, sob pena de configurar_ ofensa aos princípios
garantidos pela Constituição Federal da segurança jurídica , legalidade, função social do
contrato, autonomia da vontade e ao princípio do 'pacta suntservanda'".

É o relatório.

Contrarrazões apresentadas às fls. 470-485.

O recurso recebeu juízo prévio de admissibilidade positivo (fls. 553-555).

É o relatório. Passo a decidir.

2. O acórdão recorrido, apesar da interposição de embargos de declaração, não
decidiu acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em seu recurso especial quanto aos
art. 1336 do CC, o que inviabiliza o seu julgamento.

Destaca-se que, caso os recorrentes realmente quisessem o enfrentamento do tema,
deveriam ter apresentado embargos de declaração e, diante de eventual omissão do Tribunal a
quo , suscitado, no bojo do recurso especial, vulneração ao art. 535 do CPC/1973 (1022 do
CPC/2015), o que não ocorreu.

Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ.

Nesse sentido: “Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da
oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo – Súmula n. 211 –
STJ". (AgRg no EREsp n. 1.138.634/RS, relator Ministro Aldir Passarinho Júnior, Corte
Especial, DJe de 19/10/2010.).

3. E, ainda que assim não fosse, quanto ao mérito, o Tribunal de origem decidiu que:
Primeiramente, convém registrar que a cláusula contratual que prevê o prazo
de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão das obras não é
abusiva.

Pactuada livremente e sem oferecer prejuízo excessivo ao consumidor, ao
contrário do que afirmam os autores na petição inicial, citada cláusula não
revela abusividade, na medida em que se presta a fornecer margem de
tolerância para imprevistos e contratempos que possam surgir no desenvolver
da obra, permitindo que o contrato seja cumprido mesmo com a ocorrência
desses eventos.

Razoável, portanto, que as construtoras reservem prazo para eventual atraso
na conclusão dos trabalhos, não constituindo este condição que imponha ao
consumidor desvantagem exagerada.

Neste sentido, tem-se o seguinte julgado prolatado por esta 9 a Câmara de
Direito Privado:

[...]