Informações do processo 2016/0322947-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

1. Cuida-se de agravo interposto por SPE ANDRE ROCHA 750
EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., contra decisão que não admitiu o seu recurso
especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, "a", da Constituição Federal, manejado em face de
acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nestes termos ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. Indenizatória. Ação de rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel cumulada com indenização por danos morais e materiais.

Atraso na entrega do imóvel. Sentença de parcial procedência condenando a
construtora à restituição do total pago, além do pagamento de verba para dano
moral, arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e da multa contratual.
Irresignação da ré. Promessa de compra e venda de imóvel comercial.
Devolução integral do valor pago, eis que a construtora deu causa à rescisão
contratual.

Imóvel comercial que se destinaria à atividade comercial exercida pelos autores,
que locaram outro imóvel. Valor dos alugueis devidos no período de atraso de
entrega das chaves do imóvel.

Cláusula penal moratória. Possibilidade de cumulação com lucros cessantes.
Precedentes do STJ. Dano moral configurado. Sentença que se mantém.
Negado provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. (fl. 386)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, apontam as partes recorrentes ofensa ao disposto nos
arts. Sustenta, em síntese, que a rescisão contratual não teria como fundamento o atraso na entrega do
imóvel, mas na impossibilidade dos recorridos quitarem o saldo devedor; a possibilidade de retenção

de 25% dos valores pagos, a fim de cobrir as despesas administrativas; que não seria devida a
cumulação da multa contratual com danos morais e despesas de locação (danos emergentes), uma vez
que a rescisão do contrato decorreu de culpa exclusiva do comprador. Aduz, que o quantum  fixado a
título de danos morais se mostra exorbitante e merece redução.

DECIDO.

2. O recurso não merece êxito.

Sobre a alegada ocorrência de culpa exclusiva dos recorridos na rescisão do contrato,
o acórdão estadual ao analisar esse ponto destacou o seguinte:

As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda da unidade
autônoma de destinação comercial - sala n.º 115 - do empreendimento
denominado Unique Offices, com direito ao uso de uma vaga na garagem
(índex 00030).

Da inicial e de seus documentos, colhem-se informações acerca do marco
temporal para entrega das chaves, livremente pactuada pelas partes (instrumento
de índex 00030/00059) para abril/2014 (índex 00031), com prazo de tolerância
de 180 dias (índex 00050, cláusula XVII, item 14.1), findando-se, dessa forma,
em 31/10/2014.

A demora na entrega é fato sobre a qual não pairam controvérsias. A ré/apelante
admite o atraso expressamente em sua peça de defesa, se limitando a alegar
ausência de culpa pelo atraso no cronograma da obra, não apresentando
nenhuma prova hábil para tanto.

In casu, conclui-se que o atraso ocorreu por culpa exclusiva do réu, pelo que
tem o autor direito de resolver o contrato, de forma que as partes retornem ao
status quo ante, devendo o demandante ser restituído de todos os valores pagos,
integralmente. (fl. 388).

Nesse contexto, inviável o acolhimento da pretensão recursal de que houve culpa
exclusiva dos recorridos na rescisão do contrato, pois da leitura do aresto recorrido, infere-se que o
Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se
delas para concluir pela improcedência do pedido do recorrente.

Rever tais fundamentos do acórdão recorrido demandaria alteração das premissas
fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos
autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ.

3. De outro modo, o entendimento da Corte estadual encontra-se em harmonia com a
jurisprudência consolidada neste Sodalício, no sentido de que a inexecução do contrato de promessa
de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta,
além de dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros
cessantes.

Nesse sentido:

RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE.
LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS
CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE

CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE
CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO.
FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES.
TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA
Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS.

1. Os recursos especiais têm origem em ação de indenização por perdas e
danos decorrentes de atraso na conclusão de obra objeto de contrato de
compromisso de compra e venda para fins de aquisição de unidades imobiliárias
em empreendimento comercial.

2. O proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de
incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a
incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à
comercialização ou construção do empreendimento.

3. Na espécie, as instâncias de cognição plena, à luz da prova dos autos, e
analisando os contratos celebrados entre as partes, concluíram que a
alienante permutante do terreno figurou nos contratos de promessa de
compra e venda ora na condição de "vendedora" ora na condição de
credora hipotecária, transmitindo para o adquirente/consumidor a ideia de
solidariedade na efetivação do empreendimento, de forma que não pode ser
reconhecida a sua ilegitimidade passiva.

4. A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos
deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em
favor de uma das partes.

5. É possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização
por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza
moratória, enquanto esta tem natureza compensatória.

6. A alegação de exceção de contrato não cumprido arguida em defesa deve ser
comprovada pelo réu, pois é seu o ônus de demonstrar o fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos no artigo 333, inciso
II, do CPC/1973.

7. Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a
inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o
excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos
extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso
fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos
autos.

8. A conclusão da Corte local para fixar a data da expedição da carta de
habite-se como termo final do pagamento dos lucros cessantes resultou da
análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas
contratuais.

9. O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano
moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na
esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto.

10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos. (REsp
1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E DANO
MORAL. MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS
FUNDAMENTOS. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Concluindo o acórdão recorrido, após ampla análise do conjunto
fático-probatório dos autos, que o atraso na entrega do imóvel, diante das
peculiaridades do caso concreto, ultrapassou o mero dissabor, acarretando danos
morais, além de não ter sido demonstrado o alegado caso fortuito ou força
maior, não se revela possível modificar esse entendimento na via do recurso
especial, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes.

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 809.935/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL.
FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. 2.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE
PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 e 7/STJ. 3. AGRAVO
IMPROVIDO.

1. É inadmissível o recurso especial quando o acórdão recorrido assenta em mais
de um fundamento suficiente e o recorrente não se insurge contra todos eles.

2. A partir da interpretação de cláusulas do contrato de promessa de compra e
venda firmado entre as partes, bem como do reexame das circunstâncias fáticas
da causa, concluiu o acórdão recorrido pela ausência de prova que pudesse
configurar caso fortuito ou força maior, devendo as rés, ora recorrentes,
responder pela multa de 1% ao mês fixada pela sentença desde novembro de
2009 até a data da efetiva entrega do imóvel, não podendo a questão ser revista
em âmbito de recurso especial, ante os óbices dos enunciados n. 5 e 7 da
Súmula deste Tribunal.

3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 572.549/SP,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado
em 09/06/2015, DJe 19/06/2015)

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS
CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é
cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo
do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o
decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe
24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO
INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA.
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
QUITAÇÃO PARCIAL. PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I - A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do
colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a
impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre
prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade.
Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo
Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo
suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da
Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ,
Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

3.1. Entendeu-se, ainda, que o parâmetro mais justo para a fixação de indenização a
título de lucros cessantes é a utilização de valores equivalentes aos aluguéis que poderiam ter sido
auferidos caso o imóvel tivesse sido entregue na data avençada. A propósito, os seguintes
precedentes:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E
DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao
interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como
pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal
moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a
mora.

2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não
interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da

obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel
adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente
estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da
obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela
não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente
vendedora.

4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1.355.554/RJ, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, DJe 04/02/2013);
(grifou-se)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADOR
QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O
PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. REAJUSTE DO SALDO
DEVEDOR. RESÍDUO INFLACIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL.
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

(...)

- A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a
indenização por perdas e danos pela fruição do