Informações do processo 2016/0285912-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

EMENTA

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PARCIAL
PROCEDÊNCIA. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73 .
CLÁUSULA PENAL. LEGALIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES.
POSSIBILIDADE. TRIBUNAL LOCAL QUE FIXOU O VALOR DA
RETENÇÃO EM 10%. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A
ORIENTAÇÃO FIRMADA NESTA CORTE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA
SÚMULA Nº 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO
ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

DECISÃO

ANELISE DA CUNHA CAMILO e LUCAS PEREIRA MARIANO ajuizaram
ação de rescisão de contrato c/c repetição de indébito contra CONBRAS S.A. CONSTRUTORA
BRASÍLIA e FIDJI EMPRRENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA (CONBRAL e FIDJI),
visando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa dos adquirentes.

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, a fim de 1) rescindir o
contrato firmado pelas partes, 2) determinar às rés a imediata restituição das parcelas pagas pelos
autores, inclusive aqueles vertidas durante o trâmite do feito; 3) descontar a comissão de corretagem
no importe de R$ 12.813,65 (doze mil, oitocentos e treze reais e sessenta e cinco centavos); e 4)
autorizar a retenção de 10% do montante, a título de clausula penal. Sucumbência recíproca, sendo
fixados os honorários em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Apelaram ambas as partes. O Tribunal a quo  deu parcial provimento ao apelo dos
autores e negou provimento ao recurso das rés, nos termos do acórdão a seguir ementado:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. IMÓVEIS
NA PLANTA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESCISÃO
CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA
PENAL. LIMITAÇÃO A 10%. RAZOABILIDADE. CORRETAGEM.
EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR. COMISSÃO DEVIDA.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DESPESAS E HONORÁRIOS PELAS
PARTES. NÃO EQUIVALÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA.

1 - Não prospera a preliminar de ilegitimidade para figurar no polo
passivo se há prova do vínculo jurídico existente entre partes.
Preliminares rejeitadas.

2 - Nos termos do artigo 413 do Código Civil deve o Juiz reduzir
equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Nos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, têm-se arbitrado a
cláusula penal em 10% (dez por cento) do valor pago pelo adquirente.

3 -Comprovada a intermediação do representante comercial e a efetiva
realização do negócio jurídico principal em decorrência do trabalho
realizado pelo intermediário, afigura-se devida a comissão de
corretagem.

4 - "Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e
a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do
corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha,
via de regra, papel essencial no adímplemento de sua prestação.
Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do

contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da
comissão devida pelo comítente." (REsp 1.072.397/RS, Rei. Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/9/2009, DJe
9/10/2009"

5 - Considerando que a parte autora sagrou-se vencedora na maioria dos
pedidos, impõe-se o reconhecimento da ocorrência de sucumbência
recíproca, mas não equivalente, nos termos do caput do artigo 21, do
Código de Processo Civil.

Apelação Cível dos Autores parcialmente provida.

Apelação Cível das Rés desprovida  (e-STJ, fls. 504/505).

Embargos de declaração rejeitados (e-STJ, 532/544).

No recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da
Constituição Federal, CONBRAL e FIDJI alegaram, a par de dissídio jurisprudencial, violação dos
arts. 402, 403, 404 e 475 do CC/02. Sustentaram, em súmula, ser valida a cláusula que prevê a
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do quantum  pago pelo adquirente. Ademais, a teor da
jurisprudência dessa Corte, é possível a retenção de 30% (trinta por cento) do valor já adimplido pelo
comprador.

O recurso foi inadmitido na origem, ante a falta de prequestionamento dos
dispositivos arrolados (Súmula nº 211 do STJ), e porque não comprovado o dissídio jurisprudencial
invocado.

Sobreveio agravo em recurso especial, no qual alegaram que o recurso merece
trânsito, uma vez que debatida a matéria alusiva ao percentual da retenção.

Contraminuta apresentada (e-STJ, fls. 630/639).

É o relatório.

Decido.

O recurso não merece provimento.

De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos

requisitos de admissibilidade dos recursos, são inaplicáveis ao caso concreto ante os termos do

Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a
decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os
requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as
interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça.

Da violação dos arts. 402, 403, 404 e 475 do CC/02

As rés CONBRAL e FIDJI alegaram a validade/legalidade da cláusula penal
contratual que prevê a possibilidade de retenção de 25% do valor do imóvel pago pelo adquirente, em
caso de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente.

A Corte distrital, por sua vez, embora reconhecendo a legalidade da cláusula penal,
reputou abusivo o valor requerido pelas demandadas (25% do valor pago pelo adquirente), fixando a
retenção no índice de 10% (dez por cento) do valor pago por ANELISE e LUCAS, senão vejamos:

Afirmam as Rés/Apelantes que a sentença fixou a retenção de 10% dos
valores desembolsados pelos Autores a título de cláusula penal, quando o
contrato estabelece a perda de 25% e que não foram culpadas pela
rescisão contratual, sendo a referida multa compensatória, além do
percentual fixado afastar-se da orientação dos Tribunais, que a
consideram como justa e razoável.

Nos termos do art. 413 do Código Civil, a cláusula penal pode ser
reduzida pelo julgador, desde que o faça de forma equitativa em cotejo
com o caso concreto, visto que se trata de multa acessória, que visa a
antecipar as perdas e danos em caso de rescisão contratual.

Nessa linha de raciocínio, deve ser mantido o percentual de 10% (dez
por cento) dos valores efetivamente pagos pelos Autores às Rés, nos
termos da sentença recorrida, haja vista a orientação firmada no
âmbito do Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte de Justiça

(e-STJ, fl. 511/512; sem destaque no original) .

Assim, é de se reconhecer que o acórdão recorrido está em conformidade com a
orientação firmada nesta Corte de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra
e venda por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e
25% do total da quantia paga pelo comprador.

Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção demanda
reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato de compra e
venda de imóvel, o que encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte. Nesse sentido, vejam-se os
precedentes:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DO VALOR TOTAL PAGO.
ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVA.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

1. É inviável o conhecimento do recurso especial se a análise da
controvérsia reclamar nova análise de cláusula contratual ou o reexame
de elementos fático-probatórios presentes nos autos. Incidência das
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 730.998/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, Terceira Turma, julgado em 13/10/2015, DJe 19/10/2015)

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO
DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA - DECISÃO
MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO.
INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. O conteúdo normativo dos artigos 402, 403, 404 e 475 do CC,
dispositivos tidos como violados, não foi objeto de exame pelo Tribunal
de origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração
opostos pela ora recorrente, razão pela qual incide na espécie a Súmula
211 desta Corte, de seguinte teor: "Inadmissível recurso especial quanto
à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi
apreciada pelo Tribunal a quo".

2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas
seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada
caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. Desse modo, a
discussão acerca do percentual de retenção demanda reenfrentamento
dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que
encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ.
Precedentes.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 728.256/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta
Turma, julgado em 15/9/2015, DJe 23/9/2015).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do
comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias
ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto,
de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do
recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos,
bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a
cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias
pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as
peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas
pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta
Turma, julgado em 19/5/2015, DJe 22/6/2015).

Do dissídio jurisprudencial

Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta
Corte, incide, no ponto, o óbice contido na Súmula nº 83 do STJ.

Por fim, advirta-se que eventual recurso interposto contra esta decisão estará sujeito
às normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º) e
honorários recursais (art. 85, § 11).

Nessas condições, com fundamento no art. 1.042, § 5º, do NCPC c/c o art. 253 do
RISTJ (com a nova redação que lhe foi dada pela emenda nº 22 de 16/3/2016, DJe 18/3/2016),
CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília/DF, 14 de novembro de 2016.

MINISTRO MOURA RIBEIRO
Relator

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição por prevenção do processo AREsp 717124 (2015/0117547-3) em 26/10/2016 às 18:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR