Informações do processo 2016/0286705-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar

a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS OFICIAIS DE JUSTIÇA DO CEARÁ com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição
Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, assim ementado
(e-STJ Fl.817):

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA
QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO, DECLARANDO A RESCISÃO DO
CONTRATO E CONDENANDO A VENCIDA AO PAGAMENTO DE
INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. PLEITO DE REFORMA DO
DECISUM. ALEGAÇÃO DE NÃO OBRIGATORIEDADE DE
OBSERVÂNCIA À LEI DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO CASO
CONCRETO. IMPROCEDÊNCIA. NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES
HABITACIONAIS NA FORMA DO ATO COOPERATIVO.

DESVIRTUAMENTO DA AVENÇA FIRMADA ENTRE AS PARTES.
RESCISÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL LITIGIOSO.
DESCABIMENTO. PEDIDO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS.
INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO NO PONTO. PLEITO
DE PAGAMENTO DE POSSÍVEIS PREJUÍZOS A TERCEIROS
ADQUIRENTES DE UNIDADES HABITACIONAIS. DESCABIMENTO
COM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE
CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. ART. 40, §2º DA LEI Nº 4.591/64. PLEITO
DE EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES.
PROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DANO.
APELAÇÃO EM PARTE CONHECIDA E, NESTA EXTENSÃO,
PARCIALMENTE PROVIDA.

1. A alegação trazida pela apelante, segundo a qual não estaria obrigada a
assumir, in casu, o papel de incorporadora, não merece acolhimento porquanto
para isto contratou. Não seria razoável admitir que a recorrente, ao firmar o
negócio jurídico, não tivesse ciência plena do tipo de empreendimento que ela
mesma desenvolveria. Anote-se que não importa, no caso concreto, qual a
natureza da cooperativa habitacional, mas, se esta atuou ou atua como

incorporadora imobiliária e, na presente lide, este fato restou bem
demonstrado. Assim, ao contrário do que afirma a recorrente, o negócio
jurídico posto a exame se subsume às disposições da Lei nº 4.591/64.

2. O descumprimento contratual pela apelante, por sua vez, restou
caracterizado uma vez que admite não ter procedido com o registro da
incorporação junto ao cartório competente. Ainda mais quando se observa
pela documentação acostada que as vendas das unidades iniciaram na forma
de ato cooperativo. Tendo a apelante promovido a venda em desobediência
aos ditames da Lei Federal de nº 4591/64, a qual expressamente reza em seu
artigo 32 que não poderá haver negociação das unidades sem o prévio registro
da incorporação no cartório do Registro de Imóveis competente, correta a
sentença ao declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes litigantes.

3. Analisando a documentação carreada aos autos, não se observa qualquer
comprovação acerca da atual situação física do bem, objeto do contrato, que
possa albergar o direito de retenção alegado pelo recorrente. Com efeito, para
o exercício desse direito, previsto no artigo 1.219 do Código Civil, mister que
a parte interessada demonstre a realização de benfeitorias úteis ou
necessárias, o que não se verificou no caso sob exame. Dessa forma,
inexistente o direito de retenção, se mostra descabido o pleito de reintegração
na posse do imóvel.

4. Alega a apelante que teve inúmeros prejuízos financeiros com a inexecução
da obra, além de desgaste de ordem moral, também cabível no que se refere à
pessoa jurídica, requerendo, destarte, indenização por danos morais e
materiais. Pleito que se configura em verdadeira inovação recursal, porquanto
a recorrente não apresentou reconvenção ao pedido de origem nem sequer
deduziu sua pretensão por ocasião da peça contestatória, não devendo ser
conhecido o recurso neste ponto.

5. Não havendo prova de acessões no imóvel litigioso, não há que se falar em
indenização de terceiros por parte da proprietária. Ao inverso, cabe
à incorporadora adimplir os prejuízos porventura causados pelo fracasso da
incorporação.

6. Por lucros cessantes temos tudo aquilo que razoavelmente o autor deixou de
lucrar, como consequência direta do evento danoso, sendo certo que estes,
assim como qualquer dano material, devem ser robustamente comprovados
por aquele que os pleiteiam. De fato, o ressarcimento do dano, a título de
lucros cessantes, tem por escopo a recomposição do patrimônio lesado,
relativamente aquilo que se deixou de ganhar. Caso em que há de ser
reformada a sentença neste ponto, porquanto não se verifica nos autos a
comprovação efetiva do prejuízo experimentado e sua respectiva delimitação.

7. Recurso em parte conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido."

Não foram opostos embargos de declaração.

Nas razões do recurso especial, sustenta a recorrente que se qualifica como
cooperativa, na forma da Lei 5.764/1971, não estando obrigada legalmente a operar no mercado
imobiliária como incorporadora, sendo que cooperativa habitacional é uma espécie do gênero
cooperativa, podendo ser autorizada a prestar serviços aos seus cooperados no mercado
imobiliário habitacional. E, na condição de cooperativa, não descumpriu com obrigações
assumidas na edificação de habitação, não incorrendo em qualquer ilícito, merecendo a
reintegração de posse no terreno, na melhor interpretação do art. 40, §2º, da Lei 4.591/1967.

O prazo para apresentação de contrarrazões ao recurso especial decorreu in albis.

É o relatório. Passo a decidir.

O recurso especial tem origem em ação de rescisão de contrato de promessa de

compra e venda cumulada com reparação de danos ajuizada por Construtora Douglas Ltda, ora
recorrida, em face de Cooperativa Habitacional dos Oficiais de Justiça do Ceará, ora recorrente,
cujo pedido foi julgado procedente.

A pretensão recursal consiste na reintegração da posse no terreno.

No caso, o Tribunal a quo, ao manter a procedência do pedido para reintegrar a posse
da Construtora no terreno, onde seriam edificadas as unidades imobiliárias, asseverou que a
Cooperativa atuou como verdadeira incorporadora e construtora, mas que sua natureza jurídica é
irrelevante para o deslinde da controvérsia.

O Tribunal a quo acrescentou que houve o descumprimento contratual por parte da
ora recorrente, em decorrência de não ter procedido com o registro da incorporação junto ao
cartório de registro imobiliário, em descumprimento à norma do art. 32 da Lei 4.591/1964. Em
decorrência do inadimplemento contratual da ora recorrente, o contrato foi rescindido e por
consequência a posse do terreno foi restabelecida à Construtora.

O Tribunal a quo, além de não reconhecer a posse do terreno à ora recorrente,
imputou-lhe a culpa pela não iniciação da construção, afastando qualquer benfeitoria que pudesse
lhe render direito por acessão.

Com efeito, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria
incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do
contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das
Súmulas 5 e 7 do STJ.

No mesmo sentido:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. FASE DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. VIOLAÇÃO ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/15. AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO FUNDAMENTADO. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. JUROS DE
MORA. TEMA 1.022/STJ. APLICAÇÃO. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e
indenização por perdas e danos, em fase de cumprimento de sentença.

2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos arts.1.022 e 489
do CPC/15.

3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial. Incidência
da Súmula 7/STJ.

4. Tema 1.002/STJ: "Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão".

5. Agravo interno não provido."

(AgInt nos EDcl no REsp 2.059.093/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI
, TERCEIRA TURMA , julgado em 04/09/2023, DJe de 06/09/2023)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.

PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE
PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE
INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE
EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS.
CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA
RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL.
NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

[...]

5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento
Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser
considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame
qualitativo.

6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o
preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse
do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii)
comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do
contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv)
a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência
de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos
menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da
relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para
terceiros a partir da resolução.

7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de
rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de
compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na
planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do
empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local.

8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se
isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes.
Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado;
segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro,
a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida.

9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos
adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente
atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante
da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela
jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato.

10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a
prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de
compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato,
ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de
observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no
AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018).

11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de
cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do
adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida
cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o
consequente desprovimento da ação reivindicatória.

12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria
incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das
cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na
instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

13. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp 1.236.960/RN, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA ,
QUARTA TURMA , julgado em 19/11/2019, DJe de 05/12/2019)

Deveras, não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria contratual e fático-
probatória, em razão das Súmulas 5 e 7/STJ, como está a exigir o presente caso.

Diante do exposto, não conheço do recurso especial. E, quanto ao ônus da
sucumbência recursal, em observância ao art. 85, §11, do CPC/2015, majoro os honorários de
advogado em mais 1%.

Publique-se.

Brasília, 24 de outubro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator