Informações do processo 2015/0089094-5

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto em face de decisão que inadmitiu
recurso especial fundado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do
Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO PELO RITO ORDINÁRIO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AUSÊNCIA DE
CAUSA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DAS RÉS. DANO

MORAL IN RE IPSA. PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA
QUE NÃO AFASTA A POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS A TÍTULO DE ALUGUEL.

RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. (e-STJ, fls. 437)

Opostos embargos de declaração (e-STJ, fls. 447/449), foram acolhidos para
"esclarecer que são devidos os lucros cessantes decorrentes dos alugueres que o autor deixou de
auferir durante o período de espera, ou seja, até a entrega das chaves do imóvel. Arbitro os valores
de alugueres em 0,5% do valor atualizado do imóvel com juros e correção monetária desde a data
em que restou configurada a mora, segundo os índices oficiais do TJRJ. rejeitados" (e-STJ,
fls.452/455).

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação aos arts. 186, 393,
927 e 476 do Código Civil de 2002, 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor, 48, § 2º da Lei
n.º 4.591/64 e 333, I do Código de Processo Civil de 1973. Alega, em suma: (a) caso fortuito e
força maior , "a unidade imobiliária não foi entregue ao adquirente apenas ante o abrupto
aquecimento do mercado imobiliário, imprevisível à data da celebração da escritura de promessa
de compra e venda, que culminou com a falta de materiais e mão-de-obra, configurando, sem
dúvidas, fortuito externo, o que afasta o nexo de causalidade para a configuração da
responsabilidade civil" (e-STJ, fl. 469), (b) inexistência de dano moral, "torna-se imperiosa a
reforma dos vv. acórdãos recorridos para julgar improcedente o pedido de danos morais" (e-STJ,
fl. 470), (c) exceção do contrato não cumprido , visto que estava "o agravado inadimplente com as
obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda" (e-STJ, fl. 471).

É o relatório.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se orienta no sentido de considerar
que a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel
na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes. Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO
INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO
NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
PRECEDENTES.

1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo
para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do
promitente-comprador.

2. Agravo regimental não provido.

(AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2013, DJe 02/12/2013)

"COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS
CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é
cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de
prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do
dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o
decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido."

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Relator o Ministro Sidnei Beneti, Terceira
Turma, DJe 24/2/2012.)

Quanto à alegada ofensa ao art. 393 do CC/2002, no que se refere ao atraso na entrega

do imóvel, o Tribunal de origem afastou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, atribuindo à

recorrente a responsabilidade pela atraso, além do prazo de carência, na entrega do imóvel,

amparando-se nos seguintes fundamentos:

"Em contrato a parte Apelada se obrigou a entregar o bem no último dia do
mês de dezembro de 2009 com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta)
dias, conforme cláusula 26 do contrato.

A parte ré confirma a impossibilidade de proceder a entrega do bem em junho
de 2010 alegando em sua contestação a falta de materiais e mão de obra.

Com efeito, cumpre pontuar que a ré sustenta a ocorrência de caso fortuito
para se eximir da responsabilidade pelo inconteste atraso. Todavia, não se
pode olvidar que a estipulação de prazo de 180 (cento e oitenta) dias de
tolerância tem por escopo resguardar o promitente vendedor em situações
como a invocada por ela.

Além disso, a falta de material e mão de obra configura caso fortuito interno e,
ainda que assim não fosse, nem sequer restou demonstrado que esse fato
inviabilizou a conclusão das obras, não sendo possível reconhecer o nexo
causal com a mera alegação ventilada." (e-STJ, fl. 438)

Nesse contexto, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos
moldes em que ora postulado, para verificação da ocorrência de caso fortuito ou força maior capaz de
excluir a responsabilidade da agravante pelo descumprimento do contrato, demandaria o
revolvimento de conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado nesta Corte, em face do
óbice da Súmula 7 do STJ. Veja-se:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO

CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE CHUVAS E DE ESCASSEZ
DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO
CONFIGURADOS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO
DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.

1. Concluir que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram
fatos extraordinários e imprevisíveis, traduzindo-se como hipótese de caso
fortuito e força maior, demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos
autos. Incidência da Súmula n. 7/STJ.

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 693.255/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 03/09/2015)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO
AFASTADA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. OFENSA AO ART. 535 DO
CPC. INOCORRÊNCIA. REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 05 E 07/STJ. AUSÊNCIA DE
FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO
AGRAVADA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

(AgRg no AREsp 388.439/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe
07/05/2015)

"AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO. INEXISTÊNCIA. REEXAME
DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE.

I - A discussão com relação à ocorrência de caso fortuito, que acarretou a
demora na entrega do imóvel, exige reexame de fatos e provas, circunstância
obstada pela Súmula 7 desta Corte.

Agravo improvido."

(AgRg no Ag 849.084/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 21/02/2008, DJe 10/03/2008)

"CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO.
RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA FUTURA.
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. OBRA. PARALISAÇÃO.

PRAZO ESTIPULADO. NÃO ENTREGA. INDENIZAÇÃO. LUCROS
CESSANTES. CABÍVEL. MOTIVO DE FORÇA MAIOR. INEXISTENTE.
APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. INOCORRÊNCIA. RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO REGIMENTAL
IMPROVIDO."

(AgRg no AgRg no Ag 1137044/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO
JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2009, DJe 07/12/2009)

No que se refere à alegação relativa à exceção do contrato não cumprido, o Tribunal

de origem afastou a alegada violação aos arts. 476 do Código Civil de 2002, entendendo que a

agravada estava quite com suas obrigações, a partir da seguinte fundamentação, verbis :

"A parte ré sustentou que o consumidor estava em mora com o pagamento das
parcelas devidas e este foi o motivo para a demora na entrega das chaves.

A mora da construtora é evidente já que o "habite-se" só foi expedido em 15 de
dezembro de 2010, conforme fls. 319.

Em escritura datada de 18/08/2011 consta que a parte autora estava quite com
suas obrigações. Não há qualquer menção de quando foram realizados os
pagamentos de modo a se verificar a suposta mora do consumidor. A parte
autora junta vários e-mails de contato em que busca informação sobre o
suposto débito, enviando os comprovantes de pagamento (fls. 174).

Realmente verifica-se a dificuldade do consumidor em obter informações sobre
valores e pagamentos. Conforme fls. 228/233 até 05/08/2011 o consumidor não
tinha ciência do valor da taxa de conveniência. Em sua própria peça
contestatória a parte ré sustenta o inadimplemento do autor, mas não especifica
quais parcelas e valores para que o autor tivesse a oportunidade de demonstrar
a prévia quitação.

A parte ré sustenta que a demora no recebimento das chaves deve ser imputada
a parte autora, mas não demonstra a possibilidade de a parte autora ter
recebido em momento anterior. Não traz aos autos, ônus seu, qualquer
correspondência cientificando o consumidor da obtenção do habite-se para que
houvesse possibilidade de obtenção do financiamento e as condições para
recebimento do imóvel. O imóvel só foi vistoriado pelo autor em outubro de
2011." (e-STJ, fl. 439)

Em sendo assim, assentada pela Corte de origem a premissa fática de que a parte
recorrida efetuou o adimplemento da prestação a que estava obrigada, impõe-se a rejeição da exceção
de contrato não cumprido, não havendo nisso contrariedade ou negativa de vigência ao art. 476 do
Código Civil de 2002. (AgRg no AREsp 685.601/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em 16/06/2015, DJe 24/06/2015)

Outrossim, a inversão do decidido, no sentido de houve a devida quitação do contrato,

demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, bem como a reinterpretação de

cláusulas contratuais, providências, no entanto, incompatíveis com a via estreita do recurso especial,

nos termos das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INADIMPLEMENTO DE MENSALIDADE ESCOLAR. ALEGAÇÕES DE
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA INSTITUIÇÃO DE
ENSINO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA

DE COMPROVAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. A convicção a que chegou o acórdão recorrido, no sentido da comprovação
da prestação do serviço educacional e da ausência de pagamento das
mensalidades, decorreu da análise do conjunto fático-probatório, razão pela
qual o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do
mencionado suporte, o que é inviável em face do óbice previsto na Súmula 7
desta Corte.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp 561.993/PA, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/03/2015, DJe 14/04/2015)