Informações do processo 2016/0276307-3

Cuida-se de recurso especial interposto por OPPORTUNITY FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIARIO, fundado nas alíneas "a" e "c" do permissivo

constitucional, em desafio ao acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e Territórios, assim ementado:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO DE

VALORES. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA

ASSERÇÃO.

1. A legitimação para a causa deve ser analisada com base nas afirmações

feitas na inicial.

2. O injustificado atraso na entrega da obra é causa de resolução

contratual, com indenização das perdas e danos, as quais incluem a integral

restituição dos valores pagos pelo adquirente, inclusive a titulo de comissão
de corretagem e independentemente da liceidade da cláusula respectiva e

da efetiva prestação do serviço, além de lucros cessantes pela privação do

uso do imóvel.

3. Não há cogitar de retenção de valores pela incorporadora inadimplente.

Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial (fls. 645/668, e-STJ), o insurgente apontou:

(i) violação aos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil, asseverando não ser cabível a
restituição da comissão de corretagem; (ii) ofensa ao artigo 2° do Código de Defesa do
Consumidor ante a inaplicabilidade desse diploma; (iii) ofensa ao artigo 422 do Código
Civil pois o contrato celebrado entre as partes foi firmado em caráter irrevogável e
irretratável; (iv) violação ao artigo 206, § 3°, inciso IV ante a ocorrência de prescrição;

(v) impossibilidade de pagar lucros cessantes, sob pena de violação ao art. 844 do Código
Civil.
Em juízo prévio de admissibilidade, a Corte de origem admitiu o apelo nobre,
ascedendo os autos a esta Corte.

É o relatório.

Decido.

O presente recurso não merece prosperar.

1. Acerca do prazo prescricional aplicável à hipótese dos autos, a insurgência

também não merece prosperar.

Conforme explanado no acórdão recorrido, " o inadimplemento autoriza a

resolução do negócio e a indenização por perdas e danos (CCB 475 c/c 395 e 402), os

quais incluem a restituição de todos os valores pagos pelo adquirente, inclusive a título
de comissão de corretagem ".

É incontroverso, portanto, que a pretensão deduzida na demanda decorreu do

inadimplemento contratual.

Desta forma, o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência

deste Tribunal Superior, no sentido de ser aplicável o prazo prescricional decenal (artigo

205 do Código Civil) às demandas fundadas em responsabilidade civil decorrentes de

inadimplemento contratual.

A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do EREsp 1280825/RJ, de

relatoria da Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 02/08/2018, deliberou que " Nas

controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art.

205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional".

Confira-se, a propósito, a ementa do referido julgado:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL .

INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS

DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA.

OFENSA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso
especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017.

2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de
prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em

inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o
período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do

CC/2002).

3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a
Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a

jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão

embargado").

4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações
jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar

uma perpétua situação de insegurança.

5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual,
aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo
prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual,
aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos.

6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação

civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa,
patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico,
mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando

associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por

antecedente o ato ilícito.

7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de
dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de

inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por

ele causados.

8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e
regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e
extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído

pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia.

9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não

providos.

(EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018) [grifou-se]

Confira-se, ainda, especificamente:

RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC.
NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANO MORAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CC. DIVERGÊNCIA

JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.

1. Afasta-se a ofensa aos arts. 458 e 535 do CPC quando a Corte de origem

examina, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a

controvérsia.

2. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC

nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento

contratual.

3. Não se conhece de recurso especial fundado em dissídio jurisprudencial

quando não realizado o cotejo analítico entre os arestos confrontados.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.

(REsp 1591223/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,

TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 09/06/2016)

O acórdão recorrido, portanto, também no ponto, encontra-se em perfeita

consonância com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 desta

Corte.

2. Com efeito, mister destacar que "O Código de Defesa do Consumidor
atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se
obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão recorrido em
harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do
STJ. " (AgRg no REsp 1261198/GO, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA

TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 01/09/2017).

Assim, no que diz respeito às teses de impossibilidade de rescisão do contrato
e de ser incabível a devolução da taxa paga a título de comissão de corretagem, porque
houve efetiva prestação dos serviços de intermediação imobiliária, esta Corte consolidou
o entendimento, inclusive em sede de recurso repetitivo, de que, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor , como o acórdão recorrido afirmou ser o
caso dos autos (premissa essa que não pode ser modificada em sede de recurso especial
ante o disposto na súmula 7 do STJ), a restituição dos valores devidos deve ser imediata e

Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE
COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE
DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código
de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem

deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA

SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Esse, inclusive, é o enunciado da Súmula nº 543 deste Corte, in verbis: "Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento ".

O acórdão recorrido, portanto, no ponto, encontra-se em perfeita consonância
com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 desta Corte.

3. Este Superior Tribunal de Justiça entende que, na hipótese de rescisão de
contrato de compra e venda por inadimplemento do promitente vendedor, é cabível a

condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo dispensável a

prova desses.

Nesse sentido, citam-se os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU
PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA.

1. Este Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível, na hipótese de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da
promitente-vendedora, a condenação desta ao pagamento de indenização

por lucros cessantes, sendo dispensável a prova desses. Precedentes.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1562007/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe 19/06/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
Promessa de cessão de direitos aquisitivos de sala comercial. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL por atraso na entrega do imóvel. 1.
VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973 NÃO CONFIGURADA. 2.

INOVAÇÃO DE TESE NO AGRAVO INTERNO.DESCABIMENTO. 3.

INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE.

Súmula 83/stj. 4. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA

CONSTRUTORA RECONHECIDA COM BASE NA
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E NO EXAME
DAS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DA CAUSA. REVISÃO DO

JULGADO.

DESCABIMENTO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 5.
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CULPA EXCLUSIVA
DA PROMITENTE VENDEDORA. DATA DA CITAÇÃO. AGRAVO

IMPROVIDO.

[...]

5. Tratando-se de responsabilidade contratual, e sendo a promitente

vendedora a única responsável pelo descumprimento da avença, o termo

inicial para a incidência dos juros moratórios é a data da citação .

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 978.519/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe

25/08/2017)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E

MATERIAIS. ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO INEXISTENTE.

TRIBUNAL LOCAL QUE RECONHECEU O DEVER DE
INDENIZAR, BEM COMO AFASTOU A INCIDÊNCIA DOS JUROS

MORATÓRIOS DE 12% AO ANO COM BASE NOS FATOS DA
CAUSA.

REFORMA. SÚMULAS Nº 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL

MORATÓRIA.

INVERSÃO. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA
COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE. 1.
Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado
Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a
decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Inexiste
ofensa ao art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal a quo se manifestou clara
e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da

controvérsia, sendo desnecessário rebater uma a uma as razões suscitadas

pelas partes.

3. A Corte de origem, com base no contexto fático da causa, reconheceu
estar comprovada a responsabilidade pelo atraso na entrega do bem objeto
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, inclusive, após o
cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, razão por que
exsurge para o consumidor o direito à resolução do contrato. Rever tal

entendimento encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 4. É possível
cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros
cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória,

enquanto esta tem natureza compensatória. Precedentes. 5. A Corte de
origem reconheceu ser totalmente irrazoável e desproporcional a
manutenção de cobrança de juros de 12% ao ano, de acordo com a Tabela
Price a partir de julho/2013, conforme fixados no contrato de compra e

venda do imóvel, tendo em vista que a previsão tomou por base a entrega

do imóvel na data aprazada, que não foi concretizada por culpa imputável à
requerida. Rever tal entendimento esbarra no óbice nas já citadas Súmulas
nº 5 e 7 do STJ. 6. Em razão do não provimento do presente recurso, e da
anterior advertência em relação à aplicabilidade do NCPC, incide ao caso

a multa prevista no art.

1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da
causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao

depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.

7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.

(AgInt no AREsp 835.184/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO,

TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 25/05/2017)

AGRAVO REGIMENTAL. CIVIL. RESCISÃO. COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. OCORRÊNCIA. PRESUNÇÃO.

1. Presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não entrega de

imóvel na data estipulada.

2. Agravo regimental improvido.

(AgRg no REsp 826.745/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2010, DJe 22/03/2010)

CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO
924, DO CÓDIGO CIVIL/1916.

INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO
ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA
INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS
CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL

PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES.

- Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do
promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código
Civil/1916, mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916,

e, conseqüentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver

integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador.

- Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que
não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao
estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente

vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao
promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas,

acrescida dos lucros cessantes.

- A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o
imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos
valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a
título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue
na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum,

não necessita de prova (art. 335 do Código de