Informações do processo 2016/0262947-0

Trata-se de agravo interposto por JARDINS MANGUEIRAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., de decisão que não admitiu o seu
recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, em face
de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim
ementado:

DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
JUROS DE MORA. MULTA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL.

I - Pela teoria da asserção, a análise do preenchimento das
condições da ação deve ser feita à luz das afirmações do
demandante contidas em sua petição inicial e não do direito
provado.

II      - As obrigações referentes ao pagamento de impostos e
taxas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando a
obrigação à titularidade da unidade que se insere no imóvel (art.
1345 do CC).

III     - No caso de inadimplemento do pagamento das taxas
condominiais, os juros de mora, a multa e a correção monetária
devem incidir a partir do vencimento de cada parcela inadimplida.

IV     - Negou-seprovimento ao recurso.

Os embargos de declaração foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta, além de divergência
jurisprudencial, violação dos arts. 1.022 do CPC/2015 e 16 da Lei 7.347/1985. Sustenta,
em síntese:

i) omissão por parte do Tribunal de origem em relação a pontos essenciais
para o deslinde da controvérsia;

Edição nº 2759 - Brasília, Disponibilização: Sexta-feira, 20 de Setembro de 2019 Publicação: Segunda-feira, 23 de Setembro de 2019

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ii) a sua isenção das obrigações condominiais em razão dos efeitos da ação
civil pública. Afirma, ademais, não ter responsabilidade acerca de qualquer despesa
condominial após o prazo de 60 (sessenta) dias da averbação do documento de 'habite-se'
por força de cláusula prevista no Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre ela e o
Ministério Público, com intervenção e anuência da CODHAB - Companhia de
Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal " (fls. 746 e 755).

É o relatório. Decido.

Cumpre salientar que o acórdão recorrido foi publicado na vigência do
novo CPC, motivo pelo qual o presente recurso será examinado à luz do Enunciado
Administrativo nº 3 do Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC ".

Inicialmente, não prospera a alegada negativa de prestação jurisdicional,
tendo em vista que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo
integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão,
obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com
os interesses da parte. Em relação às omissões apontadas nos declaratórios, a Corte local
se manifestou nos seguintes termos (fl. 732):

A embargante aduz, em síntese, que o acórdão se baseou em
premissa fática equivocada ap afirmar que parte ré não teria
juntado o Termo de Ajustamento de Conduta' firmado com a
Defensoria Pública do Distrito Federal. Afirma, ainda, que o
acórdão teria ocorrido em omissão, porquanto não teria
considerado que as chaves foram retidas em razão da demora dos
adquirentes em obter financiamento, bem como que nos termos do
referido TAC, a embargante só poderia ser responsabilizada pelo
pagamento das taxas condominiais referentes aos 60 dias seguintes
à averbação do habite-se.

No entanto, embora o voto condutor tenha, de fato, afirmado
equivocadamente que a parte ré não teria juntado o Termo de
Ajustamento de Conduta firmado com a Defensoria Pública do
Distrito Federal, verifica-se que o referido documento é
irrelevante para a solução da controvérsia.

Com efeito, o voto condutor foi claro no sentido de que se trata de
obrigação propter rem, que persegue a coisa, tornando o titular
do domínio ou cessionário, obrigado por elas. Assim, a
responsabilidade do cessionário pressupõe que, quando da
transferência da posse direta, o condomínio deve ser comunicado
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da existência do instrumento de cessão ou que o respectivo
instrumento seja registrado em cartório. Do contrário, permanece
a responsabilidade do titular do domínio, mesmo porque a
alienação de imóvel, mediante venda, doação, troca etc, só se
aperfeiçoa com o registro do título respectivo no Cartório de
Registro de Imóveis competente.

Considerando que os adquirentes ainda não foram imitidos na
posse do imóvel, eles não podem ser responsabilizados pelas
despesas condominiais . Portanto, a responsabilidade pelo
adimplemento das parcelas cobradas é da ré.

Como visto, todas as questões necessárias ao deslinde da
controvérsia foram devidamente examinadas e abordadas de forma
coordenada e concatenada, não havendo vício a ser sanado.

Assim, tendo o TJDFT se manifestado clara e suficientemente sobre os
pontos tidos por omissos, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional. A
propósito:

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PREVIDÊNCIA PRIVADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DE
BENEFÍCIO. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE
FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do
artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque,
embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame
foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu
pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido
contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso,
em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora
apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e
conforme sua convicção com base nos elementos de prova que
entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à
expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao
julgado. (...)

3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1.233.390/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, Quarta Turma, j. 17/4/2018, DJe 20/4/2018).

Ademais, consoante a jurisprudência do STJ, o julgador não está obrigado
a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha encontrado
motivação satisfatória para dirimir o litígio.

Nesse sentido:

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFERIMENTO DO
PEDIDO LIMINAR. POSSE VELHA. ANTECIPAÇÃO DOS
EFEITOS DA TUTELA. CABIMENTO. PREENCHIMENTO DOS
REQUISITOS NECESSÁRIOS. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

1. Não configura ofensa ao art. 1.022, I e II, do Código de
Processo Civil de 2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem
examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados,
adotar fundamentação contrária à pretensão da parte recorrente,
suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

2. Inexiste afronta ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015 quando o
órgão julgador se pronuncia de forma clara e suficiente acerca das
questões suscitadas nos autos, não havendo necessidade de se
construir textos longos e individualizados para rebater uma a uma
cada argumentação, quando é possível aferir, sem esforço, que a
fundamentação não é genérica. (...)

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1.089.677/AM, Rel. Ministro LÁZARO
GUIMARÃES, Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO,
Quarta Turma, j. 8/2/2018, DJe 16/2/2018)

No que concerne a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais, o Tribunal de Justiça Distrital destacou o seguinte (fls. 700-702) :

As despesas de condomínio, por serem obrigações "propter rem",
que perseguem a coisa, tornam o titular do domínio ou cessionário
obrigado por elas.

No entanto, a responsabilidade do cessionário pressupõe que,
quando da transferência da posse direta a esse, seja o condomínio
comunicado da existência do instrumento de cessão ou que essa
seja registrada em cartório.

Do contrário, permanece a responsabilidade do titular do domínio,
mesmo porque a alienação de imóvel, seja mediante venda,
doação, troca, etc, em regra, só se aperfeiçoa com o registro do
título respectivo.

Nesse sentido, destaca-se recente tese firmada pela 2 a Seção do c.
STJ, no julgamento do REsp n° 1345331/RS, relator Min. Luis
Felipe Salomão :

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de venda e compra, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do
Condomínio acerca da transação; b) Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a

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responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias
de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o
promissário-comprador imitira-se na posse; e (ii) o
Condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador." (grifou-se).

Na hipótese em que os adquirentes ainda não foram imitidos na
posse do imóvel, não podem ser responsabilizados pelas despesas
condominiais. Portanto, a responsabilidade pelo adimplemento das
parcelas cobradas é da ré.

Nesse contexto, verifica-se o entendimento do Tribunal de Justiça
acompanha o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça fixado no julgamento do
Recurso Especial n.º 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, no qual ficou
assentado que a cobrança da taxa condominial por adquirente de imóvel exige a prévia
imissão na posse do bem.

Sobre o tema:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador .

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2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp nº 345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
Segunda Seção, j. 8/04/2015, DJe 20/4/2015)

Em relação à aventada violação do art. 16 da Lei 7.347/1985, destaco que
o apelo não pode ser conhecido no ponto, inobstante a oposição de embargos de
declaração, o referido dispositivo legal não foi objeto de debate na origem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PREVIDÊNCIA PRIVADA. SUPLEMENTAÇÃO DE
APOSENTADORIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA 211.DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.
SUMULA 284. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA 211. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DO
CONJUNTO FÁTICO - PROBATÓRIO DOS AUTOS. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da
alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em
sede de especial. Incidência na espécie da Súmula 211/STJ.

2. A ausência de explicitação precisa, por parte do recorrente,
sobre a forma como teriam sido violados os dispositivos suscitados
atrai a incidência do enunciado n. 284 da Súmula do STF.

3. A conclusão a que chegou o Tribunal a quo acerca da
irregularidade dos descontos no benefício do recorrido, decorreu
de convicção formada em face dos elementos fáticos existentes nos
autos. A revisão de tais fundamentos demandaria alteração
revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em
sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do
STJ.

4. Não foram cumpridas as formalidades previstas nos arts. 541 do
CPC/73 e art. 255 do RISTJ, pois a recorrente limitou-se a
transcrever excertos dos julgados paradigma, sem proceder à
análise dos textos para demonstrar a divergência.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 213.811/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe
03/05/2017)

Com efeito, esta Corte de Justiça, ao interpretar o art. 1.025 do Código de
Processo Civil de 2015, concluiu que " a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025
do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação
ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a
existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à
Edição nº 2759 - Brasília, Disponibilização: Sexta-feira, 20 de Setembro de 2019 Publicação: Segunda-feira, 23 de Setembro de 2019
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supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe de
10/04/2017).

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGADA ILIQUIDEZ DO
TÍTULO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA
MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULAS
282/STF E 211/STJ. PREQUESTIONAMENTO FICTO
PREVISTO NO ART. 1.025 DO CPC/2015. NECESSIDADE DE
SE APONTAR VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015.
PRECEDENTE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A matéria referente aos arts. 783 e 803, do CPC de 2015 não foi
objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de
embargos de declaração, não se configurando o