Informações do processo 2017/0074990-6

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE.
EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO COM
FUNDAMENTO EM ILEGITIMIDADE DO AUTOR. NULIDADE
DE SENTENÇA. PRELIMINAR RECURSAL DE
ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. LEGITIMIDADE DO
HERDEIRO PARA PROPOR DEMANDA NO INTUITO DE
PROTEGER O PATRIMÔNIO COMUM. PRELIMINAR
AFASTADA. CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO. ART.
515, §30 DO CPC. MÉRITO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA
DÉCADA DE 70 MEDIANTE ESCRITURA PARTICULAR DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, QUITADO PELOS
FILHOS APÓS A MORTE DO ADQUIRENTE. FILHO QUE
RESIDIU NA CASA DURANTE QUASE 40 ANOS E DEPOIS
VEIO A FALECER. NETA QUE MOROU NO IMÓVEL E
POSTERIORMENTE O VENDEU A TERCEIRO DE BOA-FÉ
MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE
DIREITOS. PEDIDO DE IMISSÃO DE POSSE FORMULADO
PELO HERDEIRO NÃO POSSUIDOR CONTRA O TERCEIRO
ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DO TITULO CONTRA
TERCEIRO DE BOA-FÉ. FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE.
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PARA FINS DE MORADIA.
RECURSO IMPROVIDO.

1. Qualquer herdeiro tem legitimidade ativa para propor demanda
no intuito de proteger o patrimônio comum: Após a morte e aberta
a sucessão, cria-se um condomínio indivisível dos bens herdados,
uma universalidade sobre a qual os coerdeiros, até o momento da
partilha, possuem frações ideais não individualizadas.

Precedentes do STJ. Preliminar de ilegitimidade ad causam

afastada;

2. O Tribunal, ao dar provimento à apelação para anular a
sentença recorrida que extinguiu o processo sem julgamento do
mérito, poderá adentrar no exame de mérito, desde que estejam
presentes nos autos elementos de prova suficientes para o exame do
pedido formulado pelo autor em sua petição inicial. Art.515, §30 do
CPC;

3. A ação de imissão de posse é o meio processual cabível para
conferir posse a quem, sem nunca tê-la exercido, possua título
legítimo para nela imitir-se. Ou seja, visa a aquisição da posse
fundada no direito de propriedade. "A sumariedade da ação
consiste em que a defesa só pode versar sobre ineficácia do título
em que se funda o demandante, e não, como erroneamente
supunha o legislador de 39, sobre 'nulidade manifesta: Todas as
defesas que não estejam ligadas a essa ineficácia devem ser
repelidas." (Ovídio Baptista da Silva);

4. O título apresentado pelo requerente caracteriza-se como
ineficaz perante o requerido, posto que, tratando-se de bem imóvel,
o contrato só é dotado de eficácia erga omnes quando registrado
em cartório. O Contrato Particular de Promessa de Compra e
Venda tem natureza exclusivamente pessoal, oponível apenas entre
as partes contratantes e, excepcionalmente, contra terceiro de má-fé
ciente de sua existência;

5. Terceiro adquirente que agiu com a devida cautela antes de
comprar o imóvel, verificando documentos da prefeitura e do
cartório de registro de imóveis, sendo evidente que não tinha
conhecimento do contrato firmado. Boa -fé configurada;

6. Quando ambos os litigantes estão de boa-fé e possuem apenas
documentos particulares como prova do domínio, essencial
ponderar acerca da função social da posse. A função social da
propriedade decorre da função social da posse. Diz-se que a
propriedade está atendendo à sua função social quando o dono
atribui utilidade à posse que exerce sobre o bem, seja ela direta ou
indireta. Diante dos fatos apresentados nos autos do presente
processo, a função social da posse será genuinamente efetivada
com a permanência do demandado no imóvel, posto que este o
utiliza para fins de moradia;

7. Recurso improvido à unanimidade." (e-STJ, fls. 231/232)

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 251/255).

Nas razões do recurso especial, a ora agravante alega violação dos arts.

104, 108, 166, 168, 1.228, 1.245, 1.275, 1.784, 1.793 do Código Civil/02; 61 da Lei nº.
4.380/64; 221 da Lei 6.015/1973. Sustenta, em síntese, a) "o negócio jurídico que foi
realizado entre as partes, acima objeto deste litígio, verdadeiramente é um negócio sem
validade, sem eficácia e nulo de pleno direito, uma vez que, o objeto é impossível (a casa

não pertencia e não pertence unicamente à pessoa que alienou, ou seja: a neta), o
negócio jurídico não revestiu a forma prescrita em lei (a venda da casa foi realizada por
por Escritura Particular de Promessa de Cessão e Outros Pactos) fato que fere
frontalmente o inciso IV, V do art. 166 do Código Civil/02" (e-STJ, fl. 272); b " a
Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda firmada entre o de cujus (pai do
autor/recorrente) e o SERVIÇO SOCIAL CONTRA O MOCAMBO, hoje PERPART/SA.
é um documento dotado de fé pública" (e-STJ, fl. 272); c) "a neta não tinha
legitimidade para sozinha realizar o negócio jurídico, com quem quer que fosse, pois,
como sobredito não era possuidora da totalidade da herança, não tinha a referida neta
a anuência dos outros herdeiros para vender, como vendeu, a casa em sua totalidade "
(e-STJ, fl. 285) ; e d) deve-se "restabelecer o direito a herança dos recorrentes,
respeitando o direito de propriedade do mesmo e ao final que seja devolvido o único
bem imóvel deixado aos herdeiros pelos seus pais, por ser da mais pura e lídima justiça"
(e-STJ, fl. 301).

Por fim, aduz seja "reconhecida a nulidade absoluta do instrumento
particular de promessa de cessão e outros pactos que foi apresentada pelo réu/recorrido
por se tratar de tema de ordem pública apreciável a qualquer tempo, por força do artigo
168, parágrafo único, do Código Civil Brasileiro" (e-STJ, fl. 301)

Contrarrazões apresentadas às fls. 310/318.

Sobreveio o juízo de admissibilidade do Tribunal de origem, que inadmitiu
o recurso especial, o que ensejou a interposição do presente recurso.

É o relatório. Decido.

No recurso em exame, aplica-se o Enunciado nº 2 do Plenário do STJ:
" Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de
admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ".

No que se refere à apontada violação ao artigo 168 do Código Civil,
incide, na espécie, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF, ante a ausência de
prequestionamento, porquanto a tese não fora discutida pelo Tribunal de origem,
tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão.

Para que se configure o prequestionamento, requisito constitucional de

admissibilidade exigido, inclusive, nos casos de matéria de ordem pública, há que se
extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos
dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir
discussão sobre a questão de direito, definindo-se a correta interpretação da legislação
federal, o que não ocorreu na hipótese. A propósito, colhem-se os seguintes precedentes:

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE FATOS E
PROVAS . SÚMULA N. 7/STJ. NULIDADE PROCESSUAL.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTOS. ARTIGO
544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/1973 (ARTIGO
932 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015). SÚMULA
182/STJ.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria
fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais
(Súmulas 5 e 7/STJ).

2. As questões de ordem pública, embora passíveis de
conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, necessitam
observar o requisito do prequestionamento na via do recurso
especial. Precedentes.

3. Nos termos do artigo 544, § 4º, I, do Código de Processo Civil
de 1973 (artigo 932, III, do atual Código de Processo Civil), é
inviável o agravo cujas razões não impugnam especificamente o
fundamento da decisão agravada. Incidência da Súmula 182/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 1.352.836/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI , QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe de
22/03/2019, g.n.)

Ademais, os artigos 104, 108, 166, 1.228, 1.245, 1.275 e 1.793 do Código
Civil/02; 61 da Lei nº. 4.380/64; 221 da Lei 6.015/1973 não estão prequestionados,
apesar da oposição de embargos de declaração no eg. TJ-PE. Com efeito, se mesmo após
o julgamento dos embargos de declaração, o eg. Tribunal a quo continuar omisso quanto
a matéria que se pretendia prequestionar, é dever do recorrente, no apelo nobre, apontar
violação ao art. 535 do CPC/73, o que não ocorreu no caso em liça. Nesse cenário, o
apelo nobre esbarra no óbice da Súmula n. 211/STJ.

Nessa linha de intelecção, destaca-se o seguinte julgado:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA

QUE, APÓS RECONSIDERAR DELIBERAÇÃO UNIPESSOAL
ANTERIOR, NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AGRAVANTE.

(...)

2. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia
pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de
declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não
preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, nos
termos da Súmula 211 do STJ.

2.1. Na hipótese, não foi apontada violação do artigo 535 do
CPC/73, vigente à época, a fim de que esta Corte pudesse
averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao
tema.

3. Agravo interno desprovido."

(AgInt no AgRg no AREsp 221.387/RJ, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2017, DJe
25/10/2017)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGADA ILIQUIDEZ DO
TÍTULO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA
MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULAS
282/STF E 211/STJ. PREQUESTIONAMENTO FICTO
PREVISTO NO ART. 1.025 DO CPC/2015. NECESSIDADE DE
SE APONTAR VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015.
PRECEDENTE. RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

2. O STJ não reconhece o prequestionamento pela simples
interposição de embargos de declaração (Súmula 211).
Persistindo a omissão, é necessária a interposição de recurso
especial por afronta ao art. 1.022 do CPC de 2015 (antigo art. 535
do Código de Processo Civil de 1973), sob pena de perseverar o
óbice da ausência de prequestionamento.

(...)

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 1098633/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO , QUARTA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe
15/09/2017 - grifou-se)

Quanto à matéria de fundo, o Tribunal de origem, mediante o exame dos
elementos informativos da demanda, consignou que o ora recorrido não tinha
conhecimento do contrato firmado pelo genitor do recorrente e o "Serviço Social contra o
Mocambo" - uma vez que o mesmo não foi registrado em cartório - , e por esta razão
adquiriu o imóvel de boa-fé. Concluiu, ainda, que o título apresentado pelo recorrente,

Escritura Particular de Promessa de Compra e Venda, não preenche o requisito essencial
da eficácia para a procedência do pedido de imissão na posse do imóvel. À título
elucidativo, colacionam-se os seguintes excertos do v. acórdão vergastado:

"A presente ação está fundada na Escritura Particular de Promessa
de Compra e Venda, conforme fazem prova os documentos de fls.
25/26, bem como nos recibos de quitação de fls.27 a 28, datados
entre os anos de 1961 e 1976, de onde se extrai que o Sr. João
Herculano da Silva, genitor do apelante, adquiriu o imóvel objeto
da lide por instrumento particular, o qual foi inteiramente quitado
por seus filhos após seu falecimento.

Após a sua morte, o ius possessionis passou a ser exercido por seu
filho, Alfredo Herculano da Silva, o qual agiu como se dono fosse
por quase 40 (quarenta) anos, até o dia de sua morte, no ano de
2008 (vide certidão de óbito às fls. 30). O IPTU do imóvel,
inclusive, encontrava-se em nome deste. Falecido o irmão do autor,
continuou a residir no imóvel sua filha Andrea Herculano da Silva,
sobrinha do requerente, a qual passou a portar-se como herdeira
do imóvel deixado por seu pai, de tal modo que, acompanhada por
sua genitora e por seus irmãos, achou-se no direito pôr a casa à
venda.

Em virtude de o contrato firmado entre João Herculano da Silva e
o "Serviço Social contra o Mocambo" não ser registrado em
cartório, quando se interessou pela casa, no ano de 2012, o réu
não tomou conhecimento de tal contrato e realizou a compra dos
direitos sucessórios da posse do bem.

A boa-fé do réu se observa no exercício da cautela devida quanto à
inexistência de impedimentos legais para a aquisição do imóvel,
uma vez que compareceu ao Primeiro Ofício de Registro de
Imóveis da capital e obteve certidão negativa de assentamento
registrai em 30/03/2009, ou seja, dois anos antes de firmar o
contrato com a aparente herdeira da casa.

Compareceu também à prefeitura e descobriu que o IPTU estava
em nome do pai da alienante, o que ainda mais corroborou para a
confiabilidade do negócio que estava prestes a firmar.

Tomadas as devidas cautelas, em 07/12/2011, por meio de
"Instrumento Particular de Promessa de cessão e Outros Pactos"
(fls.85 a 88), adquiriu a posse do imóvel pela quantia de
R$90.000,00 (noventa mil reais), paga aos herdeiros de Alfredo
Herculano da Silva, recebendo quitação da dívida em 10/01/12
(fls.89).

Em sequência à compra, quitou todas as pendências no imóvel
junto à prefeitura desde o ano de 1994 até 2001 (fls.91 a 100),
bem como às dívidas junto à Compesa, desde o ano de 2003 até o
ano de 2011 (fls.101 a 103). Concomitantemente, deu início a
uma série de reformas no bem, conforme fotos juntadas pelo
autor (fls.37 e 38), momento em que o demandante tomou

conhecimento da venda efetivada por sua sobrinha.

Da narrativa esquematizada dos fatos agora expostos, resta-me
concluir que o título apresentado pelo requerente caracteriza-se
como existente válido porém ineficaz perante o requerido, posto
que, tratando-se de bem imóvel, o contrato só é dotado de eficácia
erga omnes quando registrado em cartório. O Contrato Particular
de Promessa de Compra e Venda tem natureza exclusivamente
pessoal, oponível apenas entre as partes contratantes,
excepcionalmente, contra terceiro de má-fé ciente de sua
existência. (...)

Sobre a boa -fé do réu, que evidencia a ineficácia do título do autor
ante aquele, comprova-se da própria narrativa dos fatos, agregada
a alguns fatores:

1) A negligência dos herdeiros ao longo de mais de 40 (quarenta)
anos: inexiste nos autos qualquer comprovação de que, após a
quitação do imóvel junto à autarquia, tenham os filhos do primeiro
adquirente exercido sequer a posse indireta do bem, o ius
possidendi;

2) a improbabilidade de que algum vizinho acreditasse que, após
40 (quarenta) anos residindo na casa, não fosse Alfredo Herculano
da Silva o legítimo dono do imóvel;

3) as datas das certidões negativas apresentadas pelo requerido,
prévias à aquisição do bem, demonstram que este agiu com a
devida cautela, valendo-se dos meios possíveis para ter certeza de
que não havia qualquer impedimento à aquisição pretendida;

4) muito embora não seja documento hábil à comprovação da
propriedade de

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