Informações do processo 2016/0238916-0

Trata-se de agravo interposto por DRAUDES MARIA AMARAL LIMA em face
de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal,
interposto contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim
ementado (e-STJ, fls. 387-388):

Apelação Cível. Direito Civil. Promessa de compra e venda. Pretensão
autoral de rescisão contratual, com devolução do sinal e reparação moral.
Certidões negativas apresentadas pelos promitentes vendedores em tempo
hábil para concretização do negócio e pagamento do saldo remanescente.
Promitente compradora que deu causa ao desfazimento do negócio.
Notificação dos Réus, em resposta à notificação da Autora - esta visando a
rescisão do negócio - esclarecendo que as certidões negativas seriam
apresentadas dentro do prazo avençado, como de fato ocorreu. Autora que
disponibilizava de prazo de cinco dias após o vencimento da parcela final do
preço para efetuar o pagamento, sem qualquer ônus. Regra prevista na
cláusula 13ª do contrato. Aplicação do art. 418 do Código Civil. Quando a
parte que deu as arras não executa o contrato, poderá a outra tê-lo por
desfeito, retendo-as. Provimento do recurso, com consequente improcedência
do pedido autoral.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 424-430).

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 441-475), a parte recorrente alegou a
violação dos arts. 535 do Código de Processo Civil de 1973; e 113, 187, 403, 404, 418 e 422 do
Código Civil de 2002, bem como a existência de dissídio jurisprudencial.

Sustentou, em síntese, a existência de omissão do acórdão recorrido, alegando a
ausência de manifestação expressa dos temas necessários à integral solução da lide,
principalmente relativas às certidões faltantes ou com apontamento de débito, da questão dos
danos materiais e da inexistência de fato novo a ensejar total modificação do julgado; que
competia aos recorridos a responsabilidade pela apresentação de todas as certidões necessárias
para a realização do negócio, conforme estipulado em cláusula do contrato; a ocorrência de
danos materiais; a necessidade de devolução das arras ou sinal das arras; e que, embora o

contrato não seja claro quanto à data final para apresentação das certidões, 77 dias após firmado
Instrumento particular, a demandante não teve acesso a qualquer documento, mesmo já tendo
desembolsado R$ 100.000,00 de arras ou sinal, o que por lógica, fere princípios básicos do
ordenamento jurídico vigente

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 559-565).

O Tribunal de origem não admitiu o recurso especial em razão da inexistência de
negativa de prestação jurisdicional; e da impossibilidade de reexame de cláusulas regulamentares
e de provas, incidindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ (e-STJ, fls. 568-572).

É o relatório. Decido.

A irresignação não merece prosperar.

Inicialmente, rejeita-se a alegada violação do art. 535 do CPC/1973, uma vez que o
eg. TJ-RJ analisou os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, dando-lhes robusta e devida
fundamentação. Com efeito, é uníssona a jurisprudência desta eg. Corte no sentido
de que o magistrado não está obrigado a responder a todos os argumentos apresentados
pelos litigantes, desde que aprecie a lide em sua inteireza, com suficiente fundamentação.

Nesse sentido, destaca-se:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA
LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART.
535 DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS
DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DO
CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando o acórdão recorrido
pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos
autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam
infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido
suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.

3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-
probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp n. 1.510.876/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira ,
Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 15/9/2022).

Na hipótese, o Tribunal de origem concluiu que a promitente compradora deu causa

ao desfazimento do negócio, como se infere do trecho a seguir (e-STJ, fls. 562-565):

"O caso deve ser decidido à luz do art. 418 do Código Civil, pois, como se
depreende dos elementos abrigados nos autos, a Autora deu causa à
inexecução do contrato ao deixar de pagar o saldo remanescente. Considero
que as certidões negativas foram apresentadas em tempo hábil à conclusão
do negócio, não havendo que se falar em culpa dos promitentes vendedores
que, inclusive, notificaram a promitente compradora, em resposta à

notificação desta, para esclarecer que as certidões negativas seriam
apresentadas tempestivamente, ou seja, até a data final para quitação da
parcela final.

E, como estabelece a lei civil, quando a parte que deu as arras não executa o
contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Essa é exatamente a
hipótese dos autos. Logo, a pretensão autoral é improcedente.

Ao contrário do que constou na sentença, a notificação da Autora não buscou
compelir as Rés a apresentarem as certidões negativas como condição para
continuidade da avença, mas sim para rescindir o contrato em razão da não
apresentação das certidões, mesmo diante da ausência de disposição
contratual do prazo acerca desta obrigação ou de qualquer prova no sentido
de que a Autora teria solicitado a sua apresentação.

O instrumento particular de compromisso de compra e venda (fls.29/33) não
estipulou termo final para apresentação das certidões negativas.

Não há dúvidas de que competia aos Réus a responsabilidade pela
apresentação de todas as certidões necessárias para a realização do negócio,
conforme ficou estipulado na cláusula 5ª da avença.

Entretanto, os Réus, ao receberem a notificação da Apelada para rescisão do
contrato, como dito, notificaram em resposta exigindo o pagamento da
parcela de R$740.000,00 no dia 18/10/2011, data do vencimento,
assegurando que as certidões negativas estariam disponíveis naquela data
(fls. 195/197).

E, de fato, as certidões estavam disponíveis no dia 18/10/2011, conforme se
verifica de fls. 198/224 verso. E é certo que a Apelada tinha prazo de cinco
dias, após o vencimento da parcela de R$740.000,00, para efetuar o
pagamento sem o ônus da mora, conforme cláusula 13ª do contrato (fls.
186/190), tempo mais do que suficiente para analisar as certidões.

Logo, forçoso concluir que a Autora deu causa à inexecução do contrato ao
deixar de quitar o saldo remanescente, impondo a aplicação da regra do art.
418 da lei civil. " (Sem grifo no original).

Ademais, a Corte local afastou a responsabilidade dos recorridos pelo desfazimento
do contrato, com base na realidade específica do caso, de modo que, em regra, rever esse
entendimento é pretensão que esbarra no reexame de cláusulas do contrato e das provas
constantes dos autos, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

Confiram-se:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO.
RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. REVISÃO DE
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N.
286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. ENCARGOS
RESCISÓRIOS. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF.
FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.
ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO.
INEXISTÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO
RECORRIDO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO
MANTIDA.

1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação
analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos

contratos imobiliários findos.

1.1. Além disso, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra
e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já
reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de
forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de
reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP,
Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019), essa é a situação dos autos.

1.2. No caso, nem sequer um leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da
vendedora, poderia subtrair o direito dos consumidores de discutir
judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de
repasse do produto da arrematação, entendimento aplicado pelo TJRJ.

2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo
Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).
3. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ,
segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento".

3.1. No caso, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela
rescisão da avença, a Corte de origem fixou o percentual em 25% (vinte e
cinco por cento) das quantias pagas. Tal solução não destoa da
jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual é inafastável a Súmula
n. 83/STJ.

4. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede
o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).

5. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação
recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não
tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.

6. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados,
sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o
conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das
Súmulas n. 282 e 356 do STF.

7. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido
suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.

8. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o
instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem
ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do
comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020), o
que foi observado pelo Tribunal de origem. Caso de aplicação da Súmula n.
83/STJ.

9. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-
probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

9.1. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não
informou previamente os adquirentes da incidência da comissão de
corretagem, tampouco lhes prestou informações claras a justificar o repasse
de tal encargo. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise
do contrato firmado entre as partes, bem assim dos demais elementos fático-

probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

10. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das
Súmulas n. 284, 282, 356 e 283 do STF e 5, 7 e 83 do STJ.

11. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.985.686/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira ,
Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023.)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. OMISSÃO,

OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA.
REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE
FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO DA
MATÉRIA. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. Se as questões trazidas a julgamento foram decididas, pelo Tribunal de
origem, mediante fundamentação clara e suficiente, sem omissões,
obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos arts.
489, § 1º, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

2. Inviável, em recurso especial, a reinterpretação de cláusulas contratuais e
o reexame de matéria fático-probatória. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da
oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo"
(Súmula 211/STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.935.533/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti ,
Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 12/8/2022.)

Com essas considerações, conclui-se que o recurso não merece prosperar.

Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e,
nesta extensão, negar-lhe provimento.

Publique-se.

Brasília, 16 de maio de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator

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