Informações do processo 2016/0087167-5

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para
Impugnação dos EDcl:

EMENTA

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 1.022 DO
CPC/2015. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PLANTA. ATRASO. ENTREGA.
REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TERMOS
INICIAL E FINAL. MORA. SÚMULAS N°S 5 E 7/STJ. AUSÊNCIA DE
IMPUGNAÇÃO. SÚMULA N° 283/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. SALDO
DEVEDOR. LEGALIDADE. SUMULA N° 83/STJ. LUCROS CESSANTES.
CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. TEMAS N°S 970 E 971. SÚMULA
N° 568/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos n°s 2 e
3/STJ).

2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia
com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no
sentido pretendido pela parte.

3. Na hipótese, não há como acolher a pretensão recursal diante dos óbices
das Súmulas n°s 5 e 7/STJ.

4. No caso concreto, aplica-se o óbice da Súmula n° 283/STF em virtude da
ausência de impugnação específica, no recurso especial, de todos os
fundamentos do acórdão recorrido.

5. A mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a
má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do
saldo devedor. Precedentes.

6. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo
apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da
inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco das dívidas de valor.
Precedentes. Súmula n° 83/STJ.

7. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui
desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria
o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Precedentes.

8. A Segunda Seção, em recurso repetitivo, firmou entendimento de que

a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros
cessantes (Tema/STJ n° 970).

9. Nos moldes da Tese n° 971, no contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

10. Agravo interno não provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator.

Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Marco
Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.

Brasília, 30 de novembro de 2020.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos do
dia 25/11/2020, quarta-feira, às 14:00 horas, por meio de videoconferência, podendo,
entretanto, nessa mesma sessão ou sessões subseqüentes, ser julgados os processos adiados ou
constantes de pautas já publicadas.

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por Eduardo Gomes Cortes Castro
Júnior e Marcela Melissa da Rocha contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo
extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea “a", da Constituição Federal,
insurge-se contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. GAFISA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL.

1- Celebração de instrumento de compra e venda de imóvel na planta, com
previsão de entrega até dezembro/2010, aí já incluído o prazo de tolerância de
180 dias previsto no contrato;

2- Atraso no término da obra, ocorrendo a entrega das chaves em
março/2013;

3- Adquirentes que postulam em juízo a condenação da Incorporadora ao
pagamento de dano material emergente, consistente no ressarcimento do
aluguel pago durante a espera na conclusão da obra, dos encargos (IPTU e
condomínio), do aluguel com garagem e do seguro fiança locatícia, bem como
condenação ao pagamento de dano moral;

4- Sentença que condena a 2 a Apelante/Ré ao reembolso dos aluguéis entre o
fim do prazo de tolerância (01/01/2011) e a data em que os 1 o 's
promitentes/compradores firmaram o Boletim de Vistoria (31/01/2013),
perfazendo 25 meses, condenando, outrossim, ao pagamento de indenização
por dano moral no valor de R$ 7.000,00 para cada um dos adquirentes;

5- Apelo interposto pelos 1 o 's Apelantes/Autores a que se dá provimento
parcial para condenar a 2a Apelante/Incorporadora ao ressarcimento das
despesas de condomínio, IPTU e seguro fiança locatícia, incidindo correção
monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação;
majorar a verba indenizatória por dano extrapatrimonial de R$ 7.000,00 para
R$ 15.000,00, que sofrerá atualização monetária a partir do arbitramento e
não a partir do trânsito em julgado, como disposto na sentença;

6- Apelo interposto pela 2 a Apelante/Ré, Gafisa, a que se dá provimento
parcial para circunscrever o período de restituição dos aluguéis despendidos
pelos Autores entre o fim do prazo de tolerância (01/01/2013) e a data da
averbação do 'habite-se' no Registro de Imóvel (26/07/2012)." (fls. 493/494
e-STJ).

O embargos de declaração opostos pelos recorrentes (fls. 522/534 e-STJ)
foram acolhidos tão somente para corrigir erro material, consistente no termo final do
ressarcimento dos aluguéis, condomínio e IPTU, qual seja, o dia 21/09/2012.

Os segundos aclaratórios (fls. 559/564 e-STJ) foram rejeitados (fls. 568/570
e-STJ).

No recurso especial (fls. 572/597 e-STJ), alega-se violação dos seguintes
dispositivos legais com as respectivas teses:

(i) art. 535, I e II do CPC/1973, existência de omissões no acórdão recorrido
relevantes ao julgamento da lide, notadamente, quanto à inaplicabilidade da cláusula de
tolerância, à condenação da recorrida ao pagamento de multa e juros de mora e à definição do
termo final da mora da recorrida;

(ii) arts. 39, V e XII, 47 e 51, IV do CDC - abusividade na aplicação da
cláusula contratual de carência de 180 (cento e oitenta) dias, que coloca o consumidor em
desvantagem;

(iii) arts. 399 e 400 do CC, ao entendimento de que a conduta da recorrida
propiciou o aumento do custo da obra, razão pela qual não caberia a incidência da correção
monetária, porquanto o consumidor não deve arcar com o prejuízo a que a própria recorrida
deu causa, devendo o saldo devedor ser congelado ou aplicado outro índice de correção que
não o INCC;

(iv) arts. 39, V, 47 e 51, I, do CDC, e arts. 395, 406 e 407 do CC, sob a
alegação de que a aplicação dos juros e multa moratória apenas a uma das partes acarretaria
desequilíbrio contratual;

(v) art. 394 do CC, quanto à definição do termo final da mora da empresa
recorrida, como da data de averbação do habite-se no registro de imóveis e não da entrega do
imóvel.

Contrarrazões apresentadas (e-STJ fls. 607/630).

É o relatório.

DECIDO .

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos n°s 2 e 3/STJ).

A irresignação não merece prosperar.

Inicialmente, verifica-se que a decisão embargada não padece de nenhum dos
vícios ensejadores dos embargos declaratórios, enumerados no art. 535 do Código de Processo
Civil: obscuridade, contradição ou omissão.

Igualmente, impende asseverar que cabe ao julgador apreciar os fatos e provas
da demanda segundo seu livre convencimento, declinando, ainda que de forma sucinta, os
fundamentos que o levaram a solucionar a lide. Desse modo, não há falar em deficiência de
fundamentação da decisão o não acolhimento de teses ventiladas pela parte recorrente,
mormente, reitere-se, se o acórdão abordar todos os pontos relevantes da controvérsia, como
na espécie.

A propósito:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS
ARTS. 165, 458 E 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. ARGUMENTOS DO
RECURSO ESPECIAL CUJA ANÁLISE DEPENDE DE REEXAME DE
MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ.

1. Não há ofensa aos arts. 165, 458, 515 e 535 do CPC se o tribunal de origem
se pronuncia fundamentadamente sobre as questões postas a exame, dando
suficiente solução à lide, sem incorrer em qualquer vício capaz de maculá-lo.

2. Com base nos elementos circunstanciais da demanda, a corte local
entendeu que os devedores não têm direito ao alongamento da dívida em
decorrência de ação dolosa, o que, para ser desconstituído, impõe reexame de
matéria fático-probatória da lide, vedado nesta sede (Súmula 7 do STJ).
Precedente. 3. Agravo regimental a que se nega provimento."

(AgRg no Ag 930.113/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 6/10/2011, DJe 13/10/2011).

Ademais, nos embargos de declaração, o Tribunal de origem corrobora a
inexistência de omissão ou contradição na decisão proferida.

Da cláusula de tolerância para atraso de obra e termo a quo da mora da
vendedora (art arts. 39, V e XII, 47 e 51, IV do CDC

Impende asseverar que a compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço
certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão
quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e
pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena
de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão
da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei n°
4.591/1964 e 927 do Código Civil).

Ademais, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente,
cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra,
que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a conhecida cláusula de tolerância.

É certo que a esses contratos de incorporação imobiliária, embora regidos
pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei n° 4.591/1964), também se aplica

subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a
uso próprio do adquirente ou de sua família.

Com efeito, o incorporador pode ser enquadrado no conceito de fornecedor,
vinculando-se a uma obrigação de dar (transferência definitiva) e de fazer (construir), ao
passo que o adquirente, sendo destinatário final da unidade habitacional, caracteriza-se como
consumidor.

De qualquer modo, apesar de o Código de Defesa do Consumidor incidir na
dinâmica dos negócios imobiliários em geral, não há como ser reputada abusiva a cláusula
de tolerância .

Isso porque existem no mercado diversos fatores de imprevisibilidade que
podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente seus atores,
tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no
setor, entre outros contratempos.

Assim, a complexidade do negócio justifica a adoção no instrumento
contratual, desde que razoáveis, de condições e formas de eventual prorrogação do prazo de
entrega da obra, o qual foi, na realidade, apenas estimado, tanto que a própria lei de regência
disciplinou tal questão.

Confira-se a redação do art. 48, § 2°, da Lei n° 4.591/1964.

" Art. 48 . A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes
previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de
administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato
com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os
adquirentes e o construtor.

§ 1° O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante
e complementar do contrato;

§ 2° Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições
e , formas de sua eventual prorrogação . " (grifou-se)

Logo, observa-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui
amparo legal, não constituindo abuso de direito (art. 187 do CC).

Por outro lado , não se verifica também, para fins de mora contratual,
nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor , o que comprometeria o
princípio da equivalência das prestações estabelecidas.

É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento
adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja,
originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a
dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a

diversas obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final
da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente.

De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao
consumidor.

Nesse sentido, confira-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O
PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE.
PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL.
ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC.
APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR.
PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual
permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao
adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão
quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo
incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o
cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos
causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da
edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da
Lei n° 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção,
além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente,
cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de
conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a
cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios
e normas que lhes são próprios (Lei n° 4.591/1964), também se aplica
subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária
for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso
de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com
prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e
costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2°, da Lei n°
4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade
que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus
atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de
mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui
desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o
princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição
contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade
habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da
atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra
de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180
(cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de
validade do registro da incorporação e da carência para desistir do
empreendimento (arts. 33 e 34, §2°, da Lei n° 4.591/1964 e 12 da Lei n°

4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto
(art. 18, § 2°, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da
unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento
e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais
princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente,
inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação,
cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a
execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal
cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à
informação.

9. Recurso especial não provido" (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe
21/09/2017- grifou-se).

Assim, a conclusão do Tribunal de origem de que de os aluguéis são devidos
após o prazo de tolerância não destoa do entendimento firmado nesta Corte, o que atrai a
incidência da Súmula n° 83/STJ.

Do termo final da mora (averbação da carta de habite-se)

A tese recursal é a de que o Tribunal de origem teria partido da premissa
equivocada de que com a averbação da carta de habite-se o bem já estaria na esfera de
disponibilidade dos autores.

Assim, sob sua ótica, o termo final da condenação deveria corresponder à data
da efetiva entrega do imóvel ao consumidor.

Pelo que se lê não só da fundamentação do voto condutor do acórdão, mas
também do relatório, a conclusão da Corte local para fixar a data do registro da carta de
habite-se como termo final para o cômputo do período de aluguel a ser ressarcido aos autores
resultou da análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusula
contratual, em especial do item 3.2.1 do contrato (e-STJ fl. 509), que impunha uma série de
condições, algumas a cargo do próprio comprador, para a efetiva entrega das unidades
imobiliárias.

Desse modo, revela-se inviável nessa via recursal, a teor do que dispõem os
enunciados sumulares n° 5 e n° 7/STJ, infirmar a premissa do acórdão de que com a concessão
da carta de habite-se a unidade seria considerada concluída.

Ademais, definido que a expedição do "habite-se" dava por concluída a obra, o
tribunal a quo foi além e entendeu que termo final do ressarcimento se daria com a sua
averbação no registro de imóveis. Isso para beneficiar os autores que teriam condições de
efetuar o pagamento do saldo final, de forma segura e obter a entrega das chaves.

Da