Informações do processo 2016/0155059-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR.
RETENÇÃO PELA PROMITENTE-VENDEDORA DE NO MÁXIMO
DE 50% DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. PRECEDENTES.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por Lusia Bueno de Moraes com fundamento
no art. 105, III, a , da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (e-STJ, fls. 182-183):

AGRAVO LEGAL. ARTIGO 557 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
PODERES DO RELATOR DO RECURSO. MANUTENÇÃO DA
DECISÃO.

I - O Código de Processo Civil atribui poderes ao Relator para negar
seguimento a recurso manifestamente inadmissível, improcedente,
prejudicado ou em confronto com súmula ou jurisprudência dominante do
respectivo Tribunal, do Supremo Tribunal Federal ou de Tribunal Superior,
bem como para dar provimento ao recurso interposto quando o ato judicial
recorrido estiver em manifesto confronto com súmula ou jurisprudência
dominante do Supremo Tribunal Federal ou de Tribunal Superior.

II - Admissível, portanto, o julgamento do recurso de agravo de instrumento
nos moldes do artigo 557 do Código de Processo Civil uma vez que a análise
das questões abordadas nos autos foi amparada na jurisprudência não só do c.
STJ, como também desta E. Corte, o que, por si só, já afasta qualquer
irregularidade a respeito. Ademais, eventual violação aos princípios do
contraditório e da inafastabilidade do controle jurisdicional, decorrente da
aplicação do art. 557 do CPC, fica superada, desde logo, com a apreciação
do presente agravo legal pelo órgão colegiado.

III - Hipótese dos autos em que a decisão agravada observou os critérios
anteriormente expostos e a parte agravante não refuta a subsunção do caso ao
entendimento firmado, limitando-se a questionar a orientação adotada, já
sedimentada nos precedentes mencionados por ocasião da aplicação da
disciplina do artigo 557 do Código de Processo Civil.

IV - Agravo legal desprovido.

Compulsando os autos, verifica-se que a recorrente, promitente-compradora, ajuizou
ação de rescisão de contrato contra a recorrida, promitente-vendedora, tendo em vista sua
impossibilidade superveniente de cumprimento do contrato.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a
resilição do contrato com a devolução dos valores pagos pela ré à autora, observado o percentual de

retenção de 25%, além de descontos de aluguéis, fixados em R$ 425,00 (quatrocentos e vinte e cinco
reais) desde dezembro de 2000 até a data efetiva da devolução do imóvel à requerida, sendo que
todos os valores, em favor de quaisquer das partes, deveriam ser corrigidos pelo IGP-M.

Interposto recurso de apelação, o Desembargador relator, monocraticamente, negou
seguimento ao apelo (e-STJ, fls. 155-163).

No julgamento do agravo interno, o Tribunal de origem decidiu, por unanimidade,
negar provimento ao recurso (e-STJ, fls. 172-183).

Em suas razões de recurso especial, a parte recorrente alega violação do art. 53 da Lei
n. 8.078/90 (CDC) ao argumento de que o acórdão recorrido deve ser reformado, na medida em que
não poderia ter determinado a perda significativa das quantias pagas, pois qualquer retenção
eventualmente reconhecida deve corresponder apenas à cláusula penal fixada no importe de 25%,
não havendo que se falar em nenhuma outra forma de retenção. Caso contrário, haveria
enriquecimento ilícito por parte da recorrida.

Pugna, ao final, pela devolução de 75% das quantias pagas ou no mínimo de 50%,
afastando-se qualquer retenção a título de ocupação.

As contrarrazões não foram apresentadas conforme certidão de fl. 194 (e-STJ). O
processamento do apelo nobre foi admitido na origem (e-STJ, fls. 196-197).

Brevemente relatado, decido.

De início, verifico dos autos que o recurso foi interposto quando ainda estava em vigor
o Código de Processo Civil de 1973, sendo assim, sua análise obedecerá ao regramento nele previsto.

Com efeito, o Tribunal de origem manteve a decisão proferida pelo Juízo de primeiro
grau que entendeu como razoável a devolução de 75% com retenção de 25%, acrescido de R$
425,00 (quatrocentos e vinte e cinco reais) a título de aluguel,devidamente atualizados, devidos desde
o início da inadimplência até a efetiva desocupação do apartamento.

Na linha dos precedentes desta Corte, a resolução do contrato de promessa de compra
e venda de imóvel com restituição das partes ao status quo ante  deve contemplar não apenas os
custos de operação do contrato, a exemplo da taxa de administração, como também a indenização
pelo tempo de ocupação indevida do imóvel.

A propósito:

RESCISÃO CONTRATUAL E RETORNO DA PARTES AO STATUS
QUO ANTE . INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL OBJETO DO
CONTRATO DESFEITO.

1. Não há ofensa ao art. 535 do CPC quando o tribunal de origem se
pronuncia devida e suficientemente sobre as questões postas a debate, sem
incorrer nas hipóteses previstas no mencionado dispositivo processual.

2. Declarada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel e o
retorno das partes ao estado anterior, é cabível a indenização pelo tempo em
que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi
transferida, a fim de evitar enriquecimento ilícito.

3. Recurso especial provido. (REsp 1.287.191/RS, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI , QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe
13/11/2014)

Contudo, a jurisprudência desta Corte Superior se firmou no sentido de que, em caso
de inadimplemento contratual, rescindida a promessa de contrato de compra e venda do imóvel,
afigura-se como razoável a retenção pela promitente-vendedora de até 50% dos valores pagos,
incluindo a indenização pelos custos e despesas operacionais e de aluguel, restituindo-se o saldo
restante.

Nesse sentido:

Direito civil. Compromisso de compra e venda, com transferência da posse
ao compromissário comprador. Permanência, por este, na posse do imóvel
por seis anos. Inadimplemento e conseqüente rescisão do contrato.
Devolução dos valores pagos. Retenção, pelo compromissário comprador, da
multa, para ressarcimento de suas despesas administrativas. Rejeição, na
origem, de retenção de valor devido pela utilização do imóvel no prazo em
que o o compromissário comprador nele permaneceu. Pedido de autorização
para que se desconte também o valor devido pela fruição do imóvel.

- Não há, a rigor, nenhum óbice à referência a dispositivos do Código
atualmente em vigor no julgamento de lides vinculadas ao CC/16, quando é
patente a similitude existente entre os dispositivos atuais e os revogados. O
próprio STJ vem, costumeiramente, indicando as respectivas
correspondências legislativas em seus acórdãos. Precedente,

- Em precedente semelhante ao 'sub judice', de minha relatoria, esta
Terceira Turma autorizou, para além da multa para ressarcimento de
despesas administrativas, que o credor em compromisso de compra e
venda retivesse também valor equivalente ao aluguel mensal do imóvel
em que permaneceu o compromissário comprador, limitando, porém, o
valor total das retenções autorizadas, ao montante de 50% sobre o valor
pago, de modo a evitar ofensa ao art. 53 do CDC . A mesma solução pode
ser estendida à hipótese dos autos.

Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp
1.067.141/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI , TERCEIRA TURMA,
julgado em 16/4/2009, DJe 7/5/2009 - sem grifo no original)

Recurso especial. Processual civil. Prequestionamento. Divergência
jurisprudencial. Demonstração. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Custos e despesas operacionais. Aluguel. Indenização. Retenção das
prestações pagas. Percentual.

- Não se conhece o recurso especial quanto a questões carentes de
prequestionamento.

- A ausência da confrontação analítica dos julgados impede o conhecimento
do recurso especial pela letra "c" do permissivo constitucional.

- Hipótese em que, rescindida a promessa de compra e venda de imóvel,
deve-se limitar a 50% a retenção pelo promitente vendedor dos prestações
pagas, a título de indenização pelos custos e despesas operacionais, e de
aluguel, restituindo-se o saldo restante. (REsp 247.615/RJ, Rel. Ministro
ARI PARGENDLER , Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2003, DJ 15/3/2004 p. 264)

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para que a retenção pela
promitente-vendedora das parcelas pagas pela promitente-compradora, nos moldes fixados pelas
instâncias ordinárias, seja limitado a no máximo 50% do total pago pela recorrente. Fica inalterada a
distribuição dos ônus de sucumbência.

Publique-se.

Brasília, 14 de junho de 2016.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 09/06/2016 às 13:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR