Informações do processo 2016/0178461-5

Trata-se de recurso especial, interposto por ROBSON WAGNER

CALLADO FRANCA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de
Alagoas, assim ementado:

PROCESSUAL CIVIL. SFH. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A
CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. NÃO COMPROVAÇÃO DA BOA-FÉ
DO ADQUIRENTE. VALIDADE DO GRAVAME. NÃO
APLICAÇÃO DA SÚMULA 308, DO STJ. APELAÇÃO
IMPROVIDA.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa
Econômica Federal - CEF contra a decisão da douta 6 a Vara da
SJ/CE que acolheu os cálculos da Contadoria do Foro de íls.
441/445, no montante de R$ 32.735,64 (trinta e dois mil, setecentos
e trinta e cinco reais e sessenta e quatro centavos), a título de saldo
devedor em favor da CEF, para que produzam seus jurídicos e
legais efeitos, determinando a expedição do respectivo alvará de
levantamento em nome da CAIXA.

2. A baixa da hipoteca do referido imóvel, não deve prosperar, vez
que a ressalva existente na própria escritura (Id. 509828), no
sentido de que o bem é 'livre e desembaraçado de ônus, dívidas e
litígios de quaisquer natureza, com exceção da Av-162.443 do 1"
CRIH desta Comarca'. A averbação mencionada é justamente a da
hipoteca, conforme se verifica do Id. 509831.

3. (...) além da ressalva citada, consta ainda na escritura, em
negrito e sublinhado: 'Certifico que o imóvel acima devidamente
mencionado, encontra-se pendente da liberação de Hipoteca,
decorrente de Contrato Particular de Mútuo para construção de
Empreendimento imobiliário com garantia hipotecária e outras
avenças, com Recursos do SBPE, conforme AV-1-162.443, em
01/10/2013, do 1 o CRIH desta Comarca, estando ciente o
comprador, o qual tem ciência que o presente título só poderá ser

levado a registro, quando da liberação da mencionada cédula por
parte do credor(a), bem como se responsabiliza a vendedora por
qualquer saldo residual que exista ou vier a existir, reladionado a
hipoteca junto ao credora(a) '.

4. Conhecendo o autor a existência da hipoteca desde a conclusão
do negócio jurídico, não há razão para considerar que somente
agora estaria tal gravame a representar perigo de lesão a qualquer
interesse ou direito do autor. A ciência da parte autora, antes da
celebração do negócio jurídico, de que o imóvel que pretendia
obter estaria gravado, retira sua condição de terceiro de boa-fé,
pois ciente da hipoteca que recaía sobre o bem, ainda assim quis
adquiri-lo, o que faz presumir que aceitou a condição do imóvel.
Tal circunstância afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ e a
procedência da ação.

5. Apelação improvida. (e-STJ, fl. 451)

Os embargos de declaração opostos, restaram rejeitados (e-STJ, fls.

242-243).

Nas razões recursais, o recorrente aponta ofensa aos arts. 535 do CPC/73;

22 da Lei 4.864/1965; 421, 422, 424, 481 e 1.245 do Código Civil; 6 o , IV e VI do CDC,
bem como o Enunciado n° 308 do Superior Tribunal de Justiça, bem como divergência
jurisprudencial.

Sustenta, em síntese, além de negativa de prestação jurisdicional, que,
comprovada a aquisição dos imóveis e seu pagamento integral, há boa-fé presumida dos
embargantes que adquiriram os bens da construtora, não podendo ser afetados pela
hipoteca oferecida pela empresa ao agente financeiro.

Aduz, ainda, a necessidade de cominação de multa diária para que a
recorrida cumpra com a obrigação de dar baixa na referida hipoteca, bem como fazer jus
à indenização a título de dano moral.

É o relatório.

Passo a decidir.

A irresignação prospera, em parte.

De início, no que tange ao pleito de cominação de multa cominatória para
o cumprimento da obrigação em questão por parte da agravada, o insurgente não indica
qual ou quais dispositivos entende violados, tornando patente a falta de fundamentação
do apelo especial, circunstância que atrai a incidência do enunciado nº 284 da Súmula do
Supremo Tribunal Federal.

A propósito:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. QUEIMA DE CANA DE

AÇÚCAR - REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7 DO STJ.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SUMULA 284 DO STF.
AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

1. A reforma do julgado quanto à ocorrência ou não do dano, que
gerou a obrigação de indenizar, demanda inegável necessidade de
incursão nas provas constantes dos autos, o que é vedado em sede
de recurso especial. Incidência do óbice da Súmula 7 desta Corte.

2. A alegação de ofensa genérica à lei, sem a particularização dos
dispositivos eventualmente violados pelo aresto recorrido, implica
deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento
desta Corte Superior, fazendo incidir o enunciado da Súmula
284/STF.

3. A admissibilidade do recurso especial pressupõe-se uma
argumentação lógica, demonstrando de plano a violação do
dispositivo legal pela decisão recorrida, a fim de demonstrar a
vulneração existente, o que não ocorreu na hipótese da alegada
violação ao art.

38, § 4°, da Lei 12.651/12.

4.      Agravo regimental não provido". (AgRg no AREsp
721.287/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 27/08/2015)

Além disso, não se vislumbra a alegada violação ao art. 535 do CPC/73,
na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que
lhe foram submetidas.

De fato, inexiste qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto
recorrido, porquanto o Tribunal local, malgrado não ter acolhido os argumentos
suscitados pelos recorrentes, manifestou-se expressamente acerca dos temas necessários à
integral solução da lide.

Impende ressaltar que "se os fundamentos do acórdão recorrido não se
mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não
existam. Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária
aos interesses da parte " (AgRg no Ag 56.745/SP, Relator o eminente Ministro CESAR
ASFOR ROCHA, DJ de 12.12.1994). Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:
REsp 209.345/SC, Relator o eminente Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ

de 16.05.2005; REsp 685.168/RS, Relator o eminente Ministro JOSÉ DELGADO, DJ
de 02.05.2005.

Quanto ao mérito, contudo, o Tribunal de origem manteve a sentença,
negando o pleito autoral de baixa da hipoteca do imóvel em questão, à base da seguinte
fundamentação:

Em relação ao pedido de entendo que este baixa da hipoteca do
referido imóvel, não deve prosperar, vez que a ressalva existente na
própria escritura (Id. 509828), no sentido de que o bem é "livre e
desembaraçado de ônus, dívidas e litígios de quaisquer natureza,
com exceção da Av-162.443 do 1 o CRIH desta Comarca'. A
averbação mencionada é justamente a da hipoteca, conforme se
verifica do Id. 509831.

Aliás, além da ressalva citada, consta ainda na escritura, em
negrito e sublinhado:

'Certifico que o imóvel acima devidamente mencionado,
encontra-se pendente da liberação de Hipoteca, decorrente de
Contrato Particular de Mútuo para construção de Empreendimento
imobiliário com garantia hipotecária e outras avenças, com
Recursos do SBPE, conforme AV-1-162.443, em 01/10/2013, do I o CRIH desta Comarca, estando ciente o comprador, o qual tem
ciência que o presente título só poderá ser levado a registro,
quando da liberação da mencionada cédula por parte do credor(a),
bem como se responsabiliza a vendedora por qualquer saldo
residual que exista ou vier a existir, reladionado a hipoteca junto ao
credora(a)'.

Daí é possível concluir que a negativa do cartório em proceder com
o registro (cf. Id. 509833) se deu não pela existência da hipoteca,
simplesmente, mas pela condição aposta na própria escritura de
compra e venda, pela qual o registro só poderia ser levado a efeito
após a baixa do gravame.

Conhecendo o autor a existência da hipoteca desde a conclusão do
negócio jurídico, não há razão para considerar que somente agora
estaria tal gravame a representar perigo de lesão a qualquer
interesse ou direito do autor. A ciência da parte autora, antes da
celebração do negócio jurídico, de que o imóvel que pretendia
obter estaria gravado, retira sua condição de terceiro de boa-fé,
pois ciente da hipoteca que recaía sobre o bem, ainda assim quis
adquiri-lo, o que faz presumir que aceitou a condição do imóvel.
Tal circunstância afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ e a
procedência da ação.

(e-STJ, fl. 199)

Verifica-se que o v. acórdão recorrido, ao reconhecer que a hipoteca
instituída pela empresa construtora em favor do agente financeiro é eficaz perante

terceiros adquirentes do imóvel, destoa da jurisprudência desta Eg. Corte Superior de
Justiça.

Essa orientação jurisprudencial ficou cristalizada no verbete nº 308 da

Súmula do Superior Tribunal de Justiça, do seguinte teor: "A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

No mesmo sentido, confiram-se os seguintes julgados:

"RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E CONSTRUTORA. SÚMULA
308/STJ.

1. Nos termos da Súmula 308/STJ, 'a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel'.

2. Em consonância com esse entendimento, o acórdão recorrido
considerou que, uma vez que a dívida em discussão envolve a
incorporadora e a instituição financeira, que recebeu o imóvel da
primeira, em garantia hipotecária, prevalece o direito dos
promitentes compradores que quitaram o preço do imóvel.

3. Recurso especial desprovido."

(REsp nº 331.528/RJ, QUARTA TURMA, de minha relatoria,
julgado em 11/10/2011, DJe de 16/11/2011)

"RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL
HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A
CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM
RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ.

1. 'A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel' (súmula
308/STJ).

2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO."

(REsp nº 593.474/RJ, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 16/11/2010, DJe
01/12/2010)

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDIÇÕES DA
AÇÃO. HIPOTECA QUE GARANTE DÍVIDA DO
CONSTRUTOR E QUE, EM TESE, PODE SER EXIGIDA POR
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CONTRA O COMPROMITENTE
ADQUIRENTE. SÚMULA, 308/STJ. AÇÃO DECLARATÓRIA.
PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA.

POSSIBILIDADE DO PEDIDO. EXISTÊNCIA DO INTERESSE
DE AGIR.

- Não se reconhece violação ao art. 535 do CPC quando ausentes
omissão, contradição ou obscuridade no acórdão.

- Nos termos da Súmula 308, STJ, a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel. Não há que se falar, portanto, em
impossibilidade de vir a obter judicialmente provimento com tal
conteúdo.

- O pedido formulado não se refere à desconstituição da hipoteca,
mas apenas ao reconhecimento, através de provimento
declaratório, de que a hipoteca não se apresenta exigível em
relação aos autores, havendo claro interesse processual.
Precedentes.

Recurso especial provido."
(REsp nº 684.958/PR, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. NANCY
ANDRIGHI, julgado em 03/04/2008, DJe 15/04/2008)

Portanto, o acórdão recorrido, como visto, divergiu do entendimento do
Superior Tribunal de Justiça, consolidado no enunciado 308, no sentido de que a
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel. Nesse contexto, importa ressaltar que a jurisprudência não
diferencia a hipótese, se anterior ou posterior à celebração do contrato, para considerar o
gravame ineficaz.

Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o
contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira
Turma por ocasião do julgamento do REsp nº 953.510/PR (Rel. Min. ARI
PARGENDLER, DJ de 22/08/2008).

A propósito, colhe-se da fundamentação do voto condutor no julgamento
do REsp nº 953.510/PR, o seguinte excerto:

"Segundo o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de
Justiça 'a hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel' .

Aqui, discute-se se tal entendimento também é aplicável à hipoteca
que recai sobre imóvel cuja aquisição não esteja vinculada ao
Sistema Financeiro da Habitação.

Salvo melhor juízo, sim.

Os precedentes que deram origem à Súmula nº 308 deixam claro

que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a 'função
social da casa própria, moradia' (REsp nº 578.981, GO, Relator
para o acórdão o eminente Ministro Castro Filho, publicado no DJ
de 27.06.2005).

Sendo assim, a sua incidência está limitada tão-só pela natureza
residencial do imóvel, que não precisa ter sido adquirido com
recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação."

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou parcial
provimento ao recurso especial, para determinar que a agravada proceda a baixa da
hipoteca do imóvel objeto da presente lide, bem como determinar o retorno dos autos ao
tribunal de origem para que a eg. Corte estadual se manifeste quanto ao pleito
indenizatório da parte autora, a título de dano moral, sob pena de supressão de instância.

Publique-se.

Brasília (DF), 09 de outubro de 2019.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator