Informações do processo 2016/0126430-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por EDILIO DA CRUZ SOUZA e
LUCI PEREIRA LIMA SANTOS contra decisão exarada pela il. Terceira Vice-Presidência do eg.

Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJ-MG), que inadmitiu o recurso especial.

Cuidam os autos, na origem, de ação de rescisão contratual proposta por SANTA
MÔNICA EMPREENDIMENTOS LTDA em desfavor de EDILIO DA CRUZ SOUZA e LUCI

PEREIRA LIMA SANTOS.

O il. Magistrado julgou parcialmente procedente o pedido (sentença às fls. 189/197).

Diante disso, EDILIO DA CRUZ SOUZA e LUCI PEREIRA LIMA SANTOS
interpuseram apelação, a qual foi desprovida pelo eg. TJ-MG, nos termos do v. acórdão, assim

ementado (fl. 255):

" EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
BEM IMÓVEL - RESCISÃO - REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - INOCORRÊNCIA - OBRIGAÇÃO
FIRMADA AO COMPRADOR - INADIMPLEMENTO - REVISÃO
CONTRATUAL - INTIMAÇÃO PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA APÓS

ADEQUAÇÃO DAS PARCELAS - INÉRCIA - DESCUMPRIMENTO -

REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ADMISSIBILIDADE CONSEQUÊNCIA DA
RESCISÃO. A teor do artigo 23 da Lei Federal n. 9.514, de 1997, a
propriedade fiduciária é constituída "mediante registro, no competente Registro
de Imóveis, do contrato que lhe serve de titulo". O registro do contrato de
alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos revela condição para
a transferência da propriedade. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir

a resolução do contrato, cabendo, por conseguinte, indenização a título de
fruição pelo período que o promitente comprador permaneceu no imóvel sem a
contraprestação. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda faz
cessar a eficácia das obrigações e, como corolário, exige o retorno ao estado

anterior, impondo-se a devolução do imóvel pelo comprador."

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (acórdão às fls. 274/278).

Inconformados, EDILIO DA CRUZ SOUZA e LUCI PEREIRA LIMA SANTOS

interpuseram recurso especial, com fulcro no art. 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, no qual alegam

violação do art. 23, parágrafo único, da Lei n.º 9.514/97.

Como dito, o apelo nobre foi inadmitido às fls. 283/289.

Irresignados, EDILIO DA CRUZ SOUZA e LUCI PEREIRA LIMA SANTOS

manejaram o presente agravo em recurso especial refutando os fundamentos da decisão que inadmitiu

seu apelo nobre.

Foi apresentada contraminuta (fls. 319/327).

É o relatório. Decido.

Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma

nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça".

No apelo nobre que pretendem trânsito, sustentam os recorrentes violação do art. 23
da Lei n.º 9.514/97, ao argumento de que a controvérsia não poderia ser analisada à luz das
disposições relativas à alienação fiduciária, pois, para tanto, seria necessário haver prévio registro do
contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

O eg. TJ-MG, por seu turno, ressaltou que a Lei n.º 9.514/97 não incidiria, razão pela
qual analisou a demanda à luz do disposto das cláusulas contratuais e dos arts. 475 e 527 do CC/02.

Ressaltou que o dever de registro do contrato incumbiria aos recorrentes e, uma vez inadimplido,

seria possível rescindir o contrato e, por conseguinte, seria possível ao vendedor reintegrar-se na

posse do imóvel. Para fins demonstrativos, colacionam-se os seguintes excertos do v. acórdão

estadual (fls. 259/262):

"Assim, a despeito de não aplicar a Lei Federal n. 9.514, de 1997, acertado o

deslinde dado à causa.

Consta dos autos que Apelantes e Apelada celebraram, em 06.08.1998,
contrato de compra e venda de imóvel, constituído pela unidade autônoma

situada à Rua Facão, n. 332, Bairro Morumbi, na cidade de Uberlândia.

Os contratos bilaterais são marcados pela reciprocidade de prestações, o que
implica dizer que os contratantes figuram como credores e devedores uns dos

outros. A obrigação de um corresponde ao direito do outro, e vice e versa.

(...)

O ordenamento jurídico admite que a parte lesada pelo inadimplemento do

contratante peça a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do CC :

(...)

No caso, nota-se que firmada a obrigação do comprador de registrar o
contrato e constituir a garantia fiduciária junto ao Cartório da circunscrição

de situação do imóvel, conforme cláusula 12.3 :

(...)

Malgrado previsão de que o vendedor poderia proceder aos registros e
repassar os gastos, a obrigação contratual permanece sendo do comprador.
Ao contrário do que fazem supor os Apelantes, competia-lhes o registro do
contrato e a constituição da alienação fiduciária e não à Apelada, a quem foi

instituída mera faculdade.

Destarte, patente o descumprimento de obrigação contratual.

Por sua vez, os documentos de ff.09/11 revelam que os Apelantes efetuaram o

pagamento apenas das 10 (dez) primeiras parcelas do contrato, figurando em

mora a partir da 11a prestação.

Vislumbra-se, outrossim, que a ação de revisão de contrato proposta pelos
Apelantes (autos apensos) foi julgada parcialmente procedente e determinado o
recálculo do valor devido, com as consequentes adequações. Em seguida,

foram homologados os cálculos apresentados pela Apelada, visto que não
impugnados, e intimados os Apelantes para efetuarem o pagamento; contudo,

mantiveram-se inertes (ff.718-v/719), conforme certificado à f. 720.

Dessa forma, como bem decidido pela i. Julgadora, assiste à empresa Santa
Monica Empreendimentos Ltda. o direito à resolução do contrato e, por
conseguinte, à indenização a titulo de fruição por todo o período que os

Apelantes permaneceram no imóvel sem a devida contraprestação.

(...)

Ressalte-se que a culpa da rescisão não subtrai da parte compradora,
Apelante, o direito de restituição dos valores pagos, atualizados
monetariamente desde o desembolso, a fim de evitar enriquecimento ilícito da
vendedora e prejuízo desproporcional aos compradores, como assegura o art.

527 do Código Civil.

Vale destacar que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda faz

cessar a eficácia das obrigações e, como consequência, exige o retorno ao

estado anterior, qual seja de exercício da posse direta pelo promitente
vendedor, impondo-se a devolução do imóvel pelo comprador." (grifou-se)

Com efeito, da leitura das razões postas no apelo nobre, infere-se que os recorrentes
não impugnaram, satisfatoriamente, os fundamentos contidos no v. acórdão estadual relativas aos arts.
475 e 527 do CC/02. Isso porque o apelo nobre apenas argumenta, de forma superficial, que o eg.
TJ-MG, embora tenha analisado a demanda à luz das disposições do Código Civil, também aplicou a
Lei n.º 9.514/97. Ocorre que, como destacado acima, a aplicação da referida lei apenas funcionou

como instrumento balizador, pois os fundamentos centrais pautaram-se no Código Civil. Assim, o

recurso especial esbarra nas Súmulas 283 e 284 do STF.

Ademais, como ressaltado, o eg. Tribunal estadual, à luz das disposições contratuais,
concluiu que os recorrentes descumpriram obrigação contratual. Nesse aspecto, para alterar referido

entendimento, seria necessário revisar o acervo fático e probatório dos autos, providência

incompatível com o recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.

Assim, forçoso reconhecer que o presente apelo não merece prosperar.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "b", do RISTJ,

conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília (DF), 19 de março de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator