Informações do processo 2015/0177622-9

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.
PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

PRECEDENTES. PROVIDO.
DECISÃO
CONDOMÍNIO DA ALDEIA DA CACHOEIRA DAS PEDRAS

(CONDOMÍNIO) ajuizou ação de cobrança de taxas de manutenção contra HÊNIO ANDRADE

NOGUEIRA (HÊNIO).

A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais (e-STJ, fls, 264/267).

Inconformado, CONDOMÍNIO apelou.

O Tribunal local deu parcial provimento ao apelo em acórdão assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS –

CONDOMÍNIO DE FATO – LOTEAMENTO FECHADO –

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL

NO CONDOMÍNIO – FRUIÇÃO DOS BENEFÍCIOS ORIUNDOS

DOS SERVIÇOS PRESTADOS – RATEIO DAS DESPESAS –

OBRIGAÇÃO  PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DO

ADQUIRENTE.

Mesmo que o réu não tenha anuído à associação-autora, tem obrigação

de pagamento das despesas rateadas pelos moradores, relativas à

conservação, limpeza, segurança e vigilância do loteamento, eis que se

beneficia das melhorias e serviços implementados pela primeira,

ressaltando-se que, ao adquirir os lotes, estava plenamente ciente da

possibilidade de vir a arcar com tais gastos.

Encontra-se assentado, na doutrina e na jurisprudência, que o débito

relativo a taxas de condomínio trata-se de obrigação  propter rem . Assim,

em caso de alienação do imóvel, o adquirente responde pelo pagamento

da dívida já existente.

Preliminar rejeitada; recurso parcialmente provido  (e-STJ, fl. 350).

Os embargos de declaração interpostos por CONDOMÍNIO e HÊNIO foram

parcialmente acolhidos, com efeitos infringentes (e-STJ, fls. 407/421).

Novos embargos declaratórios foram interpostos apenas por CONDOMÍNIO e

rejeitados (e-STJ, fls. 466/482)

Irresignado, HÊNIO manifestou recurso especial com fundamento no art. 105, III,
a e  c, da Constituição Federal, sustentando, além de dissídio, a afronta aos arts. 12 da Lei nº
4.591/64; 4º da Lei nº 6.766/79; e, 1.332 do CC/02. Alegou, em resumo, que não pode ser obrigado
ao pagamento de qualquer taxa de manutenção criada por associação de moradores, tendo em conta

que ele não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

As contrarrazões foram apresentadas (e-STJ, fls. 526/531).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 533/534).

É o relatório.

Decido.

O recurso merece prosperar.

De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos
requisitos de admissibilidade dos recursos, são inaplicáveis ao caso concreto ante os termos do

Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a

decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os

requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as

interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal

de Justiça.

A discussão gira em torno da legalidade da cobrança de serviços prestados por
associação de moradores a proprietário de imóvel que não é associado.

O posicionamento manifestado pelo TJMG divergiu da orientação desta Corte
Superior de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo

(EDcl no AgRg no REsp nº 1.356.554/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

Terceira Turma, DJe 22/5/2014).

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM
AGRAVO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA

DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO.

IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA

168/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A existência de associação congregando moradores com o objetivo de

defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não

possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem

não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o

pagamento de taxas de manutenção ou melhoria. Precedentes.

2. [...]

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg nos EAg nº 1.385.743/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI,

Segunda Seção , DJe 2/10/2012 –  sem destaque no original)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO
DE MORADORES. COBRANÇA COMPULSÓRIA DE TAXA. NÃO
ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
FUNDAMENTOS DO NOVO RECURSO INSUFICIENTES PARA

REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA.

1. [...]

2. Impossibilidade de a associação de moradores efetuar a cobrança de
taxa condominial, ou assemelhada, de não-associado, pois tal ente

coletivo não se caracteriza como condomínio. Precedentes específicos

desta Corte.

3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

(AgRg no REsp nº 1.322.393/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO

SANSEVERINO, Terceira Turma , DJe 18/6/2013 –  sem destaque no

original)

Na mesma esteira: EDcl no REsp nº 1.051.920/PR, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, Quarta Turma, DJe 2/10/2012; e, AgRg no REsp nº 1.296.517/SP, Rel. Ministro SIDNEI

BENETI, Terceira Turma, DJe 3/5/2012.

Destaca-se, ainda, que esse entendimento foi consolidado pela eg. Segunda Seção
desta Corte Superior no âmbito do Recurso Especial nº 1.280.871/SP, julgado sob o rito do artigo

543-C do CPC/73 (recurso repetitivo). Aliás, veja-se a ementa do mencionado precedente:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA -
ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -

CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE

MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU

- IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não

obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a

ação de cobrança.

(REsp nº 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS

CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção,

julgado em 11/3/2015, DJe 22/5/2015 –  sem destaque no original)

Impõe-se, portanto, a reforma do acórdão recorrido, certificando-se a

impossibilidade de a associação de moradores efetuar a cobrança de taxa condominial, ou

assemelhada, de não-associado.

Em aparte, acrescento que, em que pese meu posicionamento pessoal quanto ao

tema, bem assim a existência de Repercussão Geral no RE 695.911/SP ainda pendente de
julgamento, esta Corte de Justiça é um tribunal de precedentes e, por isso, curvo-me ao entendimento
da douta maioria quanto ao descabimento da cobrança da taxa de manutenção por não-associado.

CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.
PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO-ASSOCIADO. PRESCRIÇÃO.
JUROS MORATÓRIOS. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO.

PREJUDICADO.
DECISÃO

CONDOMÍNIO DA ALDEIA DA CACHOEIRA DAS PEDRAS

(CONDOMÍNIO) ajuizou ação de cobrança de taxas de manutenção contra HÊNIO ANDRADE

NOGUEIRA (HÊNIO).

A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais (e-STJ, fls, 264/267).

Inconformado, CONDOMÍNIO apelou.
O Tribunal local deu parcial provimento ao apelo em acórdão assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS –

CONDOMÍNIO DE FATO – LOTEAMENTO FECHADO –

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL

NO CONDOMÍNIO – FRUIÇÃO DOS BENEFÍCIOS ORIUNDOS

DOS SERVIÇOS PRESTADOS – RATEIO DAS DESPESAS –

OBRIGAÇÃO  PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DO

ADQUIRENTE.

Mesmo que o réu não tenha anuído à associação-autora, tem obrigação

de pagamento das despesas rateadas pelos moradores, relativas à

conservação, limpeza, segurança e vigilância do loteamento, eis que se

beneficia das melhorias e serviços implementados pela primeira,

ressaltando-se que, ao adquirir os lotes, estava plenamente ciente da

possibilidade de vir a arcar com tais gastos.

Encontra-se assentado, na doutrina e na jurisprudência, que o débito

relativo a taxas de condomínio trata-se de obrigação  propter rem . Assim,

em caso de alienação do imóvel, o adquirente responde pelo pagamento

da dívida já existente.

Preliminar rejeitada; recurso parcialmente provido  (e-STJ, fl. 350).

Os embargos de declaração interpostos por CONDOMÍNIO e HÊNIO foram

parcialmente acolhidos, com efeitos infringentes (e-STJ, fls. 407/421).

Novos embargos declaratórios foram interpostos apenas por CONDOMÍNIO e

rejeitados (e-STJ, fls. 466/482)

Irresignado, CONDOMÍNIO manifestou recurso especial com fundamento no art.

105, III, a e  c, da Constituição Federal, sustentando, além de dissídio, a afronta aos arts. (1) 2.028 do
CC/02, tendo em conta que a prescrição, no caso, é vintenária; e, (2) 1.336, § 1º, do CC/02, tendo em

conta que os juros de mora podem ser estipulados acima de 1% ao mês.

As contrarrazões foram apresentadas (e-STJ, fls. 516/524).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 533/534).

É o relatório.

Decido.
O pedido, contudo, encontra-se prejudicado.
De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos
requisitos de admissibilidade dos recursos, são inaplicáveis ao caso concreto ante os termos do

Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a

decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os

requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as

interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal

de Justiça.

Verifica-se que, nesta data, foi proferida decisão nos presentes autos, a qual deu-se
parcial provimento ao recurso especial interposto por HÊNIO ANDRADE NOGUEIRA para

restabelecer a sentença de improcedência dos pedidos iniciais. A mencionada decisão recebeu a

seguinte ementa:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.
PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO-ASSOCIADO.

IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. PROVIDO.

Nesse contexto, observa-se que o acórdão que originou o presente inconformismo

não mais produz qualquer efeito legal, o que torna prejudicado o presente recurso especial, em que o

CONDOMÍNIO buscou o reconhecimento da prescrição vintenária e a possibilidade da estipulação
dos juros de mora acima de 1% ao mês.

Nessas condições, JULGO PREJUDICADO o presente recurso especial em

razão da perda superveniente do objeto.

Advirta-se que eventual recurso interposto contra este julgado estará sujeito às

normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º).

Publique-se.

Intimem-se.
Brasília, 27 de março de 2018.

Ministro MOURA RIBEIRO
Relator