EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCLUÍDO POR
CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA.
RESTITUIÇÃO DE VALORES QUE ENGLOBA A
COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO DE ACORDO
COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. " Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição
das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos
valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de
corretagem" (EDcl no AgInt no AREsp 1.220.381/DF, Rel.
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de
20/11/2019).

2.  Estando a decisão recorrida em consonância com a
jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na
Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Maria Isabel Gallotti, Antonio
Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento
o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 04 de maio de 2020 (Data do Julgamento)

Ministro Raul Araújo
Relator

Trata-se de agravo de recurso especial, fundado no art. 105, III, "a", da
Constituição Federal, interposto por BEIRAMAR IMÓVEIS LTDA contra v. acórdão
do eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (fls.

190-192):

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO
FORMULADO EM SEDE DE CONTRARRAZÕES.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. REJEITADA PRELIMINAR
DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. RELAÇÃO
CONSUMEIRISTA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
FINANCIAMENTO NÃO CONCRETIZADO. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. PRINCÍPIOS INFORMATIVOS DO
CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA E DA AUTONOMIA DA
VONTADE. COMPRA E VENDA NÃO CONCRETIZADA.
RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS
MORAIS INEXISTENTES.

1. Inadmissível a formulação de pedidos em sede de contrarrazões,
notadamente porque não houve interposição de recurso pela
ré/apelada a fim de reformar a sentença, segundo os ditames dos
artigos 512 e 515 do CPC.

2. Rejeitada a preliminar de ausência de impugnação específica aos
fundamentos da sentença. 2.1. Os apelantes insurgiram-se
objetivamente, contradizendo os fundamentos de fato e de direito
que deram amparo à decisão recorrida, apresentando de forma
clara as razões pelas quais se insurgem contra a decisão.

3. Incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor à
relação jurídica estabelecida entre as partes (adquirente de imóvel
e construtora), devendo essa relação ser analisada à luz dos
princípios norteadores da norma consumeirista. 3.1. Precedente:
"(...) A relação jurídica estabelecida entre as partes em contrato de
promessa de compra e venda de imóvel é de consumo,
enquadrando as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor

previstos nos arts. 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor, já
que a construtora comercializa, no mercado de consumo, bem
imóvel adquirido pelos adquirentes como destinatários finais (...)"
(20110111413060APC, Relator: Luciano Moreira Vasconcellos,
DJE: 09/11/2012, pág. 196).

4. O CDC assegura, em seu art. 6°, inciso VIII, a facilitação da
defesa dos direitos do consumidor, "inclusive com a inversão do
ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do
juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente,
segundo as regras ordinárias de experiências".

5. A compra e venda não se perfectibilizou diante da inviabilidade
do financiamento, provocada pela informação equivocada dos
valores pelo fornecedor. 5.1. Em virtude dos princípios informativos
relativos ao contrato, especialmente o da força obrigatória e da
autonomia da vontade, eleva-se à condição de lei entre as partes,
podendo ser limitado somente pelas vedações expressas, observado
o princípio do pacta sunt servanda. 5.2. Tendo em vista a previsão
contratual expressa, a rescisão contratual deve retornar as partes
ao status quo ante, da forma mais fiel possível à realidade existente
no momento da contratação. 5.3. Nos termos do artigo 408 do
Código Civil, a cláusula penal é obrigação acessória cujo fim
consiste em evitar o inadimplemento da obrigação, o que inocorre
na hipótese.

6. Deve ser restituída a quantia paga a título de comissão de
corretagem, tendo em vista a não concretização da compra e venda
do imóvel. 6.1. Conforme lição de Sílvio de Salvo Venosa: "O
corretor somente fará jus à remuneração, denominada geralmente
comissão, se houver resultado útil, ou seja, a aproximação entre o
comitente e o terceiro resultar no negócio, nos termos do art. 725
acima transcrito. Nesse sentido, se não for concretizada a
operação, a comissão será indevida, por se tratar a intermediação
de contrato de resultado.

Persiste o direito à remuneração, em princípio, se o negócio não se
realiza por desistência ou arrependimento do comitente.

O corretor compromete-se a obter um resultado t -i tiP (in Direito
Civil: contratos em espécie, p. 579-580 - 4' Ed/2004).

7. A rescisão contratual não autoriza o reconhecimento da
configuração de dano moral, visto que, diante das circunstâncias
do presente caso, não se vislumbra violação aos direitos de
personalidade. 7.1. Em que pese o aborrecimento experimentado
pelo consumidor, observa-se que ele não suportou sofrimento moral
em decorrência da conduta da ré, tratando-se, em verdade, de
simples dissabor cotidiano.

8. Recurso parcialmente provido para determinar a restituição
integral dos valores pagos pelos autores às rés."

Os embargos de declaração foram rejeitados, vide acórdão às fls. 225-231.

Novos embargos foram opostos e acolhidos, conforme a ementa a seguir
(fls. 250-251):

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR DE CADA UM DOS
RÉUS. OBSCURIDADE. EXISTÊNCIA. EMBARGOS
ACOLHIDOS.

1.  Consoante a jurisprudência, os embargos de declaração
consubstanciam instrumento processual apto a suprir omissão do
julgado ou dele excluir qualquer obscuridade, contradição ou erro
material. A concessão de efeitos infringentes aos embargos de
declaração somente pode ocorrer em hipóteses excepcionais, em
casos de erro evidente. Não se prestam, contudo, para revisar a
lide. Hipótese em que a irresignação da embargante resume-se ao
mero inconformismo com o resultado do julgado, desfavorável à
sua pretensão, não existindo nenhum fundamento que justifique a
interposição dos presentes embargos (EDcI no REsp 850.022/PR,
Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, DJU de 29/10/2007).

2. A obscuridade, para fins dos declaratórios, ocorre quando o
escrita à mão com letra ilegível. Um dos requisitos da decisão
judicial é a clareza; quando esse requisito não é atendido, cabem
embargos de declaração para buscar esse esclarecimento (in:
Curso de Direito Processual Civil: meios de impugnação às
decisões judiciais e processo nos tribunais. Ed.

Juspodivm).

3. Reconhecida a obscuridade no acórdão, que não deixou clara a
obrigação de restituir de cada uma das partes.

4.  Embargos acolhidos, para esclarecer que a primeira ré,
BEIRAMAR IMÓVEIS LTDA, deve devolver os valores pagos a
título de comissão de corretagem e a segunda ré, ESSENCIAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS XII S/A SPE, deve
restituir integralmente as prestações pagas.

Nas razões do recurso especial, a recorrente alega violação ao art. 725 do
Código Civil, ao argumento, entre outros, que, "(...) Apesar de restar incontroversa a
efetiva prestação dos serviços de corretagem, com a aproximação útil das partes, o Eg.
Tribunal a quo entendeu no v. acórdão recorrido que "deve ser restituída, ainda, a
quantia paga a título de comissão de corretagem, tendo em vista a não concretização da
compra e venda do imóvel". A eventual desistência posterior do negócio válido
anteriormente firmado, em razão de alegadas divergências com relação à obtenção de
financiamento bancário, não pode ter o condão de ensejar a devolução dos valores

pagos a título de comissão de corretagem, pois, repita-se, o serviço foi efetivamente
prestado pela imobiliária. A redação do art. 725 do Código Civil é absolutamente clara
ao afirmar que a remuneração é devida ao corretor, mesmo que este não se efetive em
virtude de arrependimento das partes (...)". (fl. 263)

Contrarrazões às fls. 274-281.

É o relatório. Decido.

De início, tendo em vista que o recurso especial foi interposto contra
acórdão publicado anteriormente à entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil,
aplica-se ao caso o Enunciado Administrativo n.° 2 do Plenário do STJ: "Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de
março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele
prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça."

O recurso em apreço não merece prosperar.

Com efeito, ao apontar violação ao art. 725 do CC, a recorrente sustenta
que restou comprovado que houve a aproximação das partes com o alcance do resultado
útil, de modo que se mostra devido pagamento da comissão de corretagem.

Por sua vez, o TJ-DFT, à luz do acervo fático-probatório, consignou que a
rescisão contratual se deu por culpa da promitente-vendedora, de modo que deve haver a
devolução de todas as parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. Confira-se o
excerto do v. acórdão recorrido (fls. 196-199):

"2. DO MÉRITO

2.1. DA RESCISÃO DO CONTRATO As partes entabularam o
contrato particular de promessa de compra e venda de um
apartamento e uma garagem no empreendimento Vitória
Residencial, localizado na quadra QN 401, conjunto E, Lote 1,
Samambaia Norte/DF.

Os apelantes narram que, ao firmarem o compromisso de compra e
venda, a construtora apresentou planilha demonstrando que o valor
das parcelas do financiamento que seria pactuado com a Caixa
Econômica Federal não ultrapassaria o montante de R$ 675,00
(seiscentos e setenta e cinco reais).

Todavia, nas tratativas para o financiamento com a Caixa
Econômica Federal, os requerentes foram informados que não
teriam direito ao subsídio que havia sido prometido e, portanto,
teriam que pagar R$ 10.900,00 (dez mil e novecentos reais) à vista,
além das parcelas mensais que alcançaram o valor de R$ 956,00

(novecentos e cinquenta e seis reais).

Assim, diante da impossibilidade financeira dos autores, o
financiamento não foi concluído.

Nesse descortino, importa salientar que devem incidir as normas do
Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida
entre as partes, porquanto adquirente do imóvel e construtora,
devendo essa relação ser analisada à luz dos princípios norteadores
da norma consumeirista.

Nesse contexto, o CDC assegura, em seu art. 6°, inciso VIII, a
facilitação da defesa dos direitos do consumidor, "inclusive com a
inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando,
a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências".

A inversão do ônus da prova, com vistas à facilitação da defesa dos
direitos do consumidor, não se dá de forma automática, mas
depende do grau de vulnerabilidade do consumidor e ainda da
verossimilhança de suas alegações.

No caso, trata-se de relação de consumo onde há verossimilhança
nas alegações autorais, não tendo as demandadas infirmado as
afirmações contidas na inicia, não se desincumbindo, desta forma,
de seu fardo probatório.

Portanto, no caso dos autos, seria ônus do fornecedor demonstrar
que o negócio não se concretizou por culpa do consumidor, tarefa
da qual não se desincumbiu.

Conclui-se, portanto, que a compra e venda não se perfectibilizou
diante da inviabilidade do financiamento, provocada pela
informação equivocada dos valores pelo fornecedor.

Nesse sentido, importa ressaltar que a cláusula 6.1 do referido
pacto dispõe: "na hipótese da não obtenção do repasse de
financiamento ao(s) promitente(s) comprador(es), a parcela do item
3.3 do quadro de preambulares, o contrato será automaticamente
rescindido".

Além disso, a alínea "a", cláusula 1.8, estabelece que "caso a CEF
não aprove o financiamento, o presente contrato será
imediatamente rescindido, sem ônus para qualquer das partes".

Em virtude dos princípios informativos relativos ao contrato,
especialmente o da força obrigatória e da autonomia da vontade,
eleva-se à condição de lei entre as partes, podendo ser limitado
somente pelas vedações expressas, observado o princípio do pacta
sunt servanda.

Assim, tendo em vista a previsão contratual expressa, a rescisão
contratual deve retornar as partes ao status quo ante, da forma
mais fiel possível à realidade existente no momento da
contratação.

Além disso, nos termos do artigo 408 do Código Civil, a cláusula
penal é obrigação acessória cujo fim consiste em evitar o
inadimplemento da obrigação, o que inocorre na hipótese.

Portanto, há que ser reformada a sentença para que sejam

devolvidos os valores pagos pelos autores na integralidade, não
havendo se falar em retenção de arras nem de cláusula penal.

2.2. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Deve ser restituída, ainda, a quantia paga a título de comissão de
corretagem, tendo em vista a não concretização da compra e
venda do imóvel .

(...)

Quer dizer, a corretagem possui natureza de mediação, e seu
pagamento é devido quando o negócio se concretiza em
decorrência do empenho do corretor.

(...)

Ante o exposto, diante da não concretização da compra e venda
do imóvel, deve ser restituída a quantia paga a título de comissão
de corretagem. " (grifou-se)

Sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta Corte se firmou
no sentido que, nos casos de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, a
devolução dos valores deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem. Nessa linha
de intelecção, confira-se:

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA
VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO
DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO.

1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo
de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não
justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp
1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
DJe 18.12.2018).

2. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel
por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes
ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos
pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

3. Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição
da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução.

4. Embargos de declaração acolhidos."

(EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI , QUARTA TURMA, julgado em
29/10/2019, DJe 20/11/2019 - grifou-se)

Nessa esteira, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta
Corte, o apelo especial encontra óbice na Súmula n. 83/STJ.

Com essas considerações, conclui-se que o apelo não merece prosperar.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4°, II, do RISTJ, nego
provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília (DF), 03 de fevereiro de 2020.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator