Informações do processo 2014/0317782-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por MITRA DA DIOCESE DE NOVO
HAMBURGO, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra
acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ-RS).

Consoante se infere dos autos, os comodatários, ora recorridos, propuseram ação de
rescisão de contrato de comodato a fim de rescindir o contrato de comodato firmado com a
comodante, ora recorrente, pleiteando indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel -
construção de dois chiqueiros, um engenho de moer canas e uma garagem, o que corresponderia
ao valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

A demanda foi julgada parcialmente procedente para condenar a comodante a
indenizar os comodatários pela construção da garagem , com valor a ser apurado em sede de
liquidação por arbitramento.

Na fase de liquidação de sentença , o Juízo a quo homologou laudo de avaliação no
qual " o sr. Perito atribuiu o valor de R$ 59.971,15 (cinquenta e nove mil novecentos e setenta e
um reais e quinze centavos) para o pavimento garagem, e R$ 16.048,77 (dezesseis mil e oitenta e
oito reais e setenta e sete centavos) para o pavimento porão, totalizando um valor de R$
76.019,92 (setenta e seis mil e dezenove reais e noventa e dois centavos). O Expert atribuiu
ainda um fato de depreciação do prédio, indicando um valor total para a edificação de R$
58.000,00 (cinquenta e oito mil reais). " (fl. 3).

Contra a decisão que homologou o referido laudo, a recorrente interpôs agravo de
instrumento, sustentando que o valor fixado não levou em consideração o local da construção ,
o seu valor venal, a impossibilidade de inclusão do porão, nem a depreciação do imóvel, sendo
pura e simplesmente atribuído o valor construtivo da edificação, o que somente beneficiaria os
agravados, resultando em enriquecimento sem causa. Pleiteou o enquadramento do bem, para
fins de avaliação como "imóvel rural", e não "residencial" ou, então, considerando a garagem

como galpão industrial.

O eg. TJ-RS deu parcial provimento ao agravo para determinar que a fixação da
indenização deve levar em conta o fator de depreciação no imóvel, estabelecendo o valor de
R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais) para indenização das benfeitorias, afastando a
necessidade de nova avaliação, nos termos da seguinte ementa:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO COMODATO. RESCISÃO DE CONTRATO.
INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. CUMPRIMENTO DA SENTENÇA.
NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. REQUISITOS. O laudo de avaliação deve
conter os elementos referidos no art. 681 do CPC. Admite-se nova avaliação
do bem apenas quando verificada a ocorrência de alguma das hipóteses
previstas no art. 683 do CPC. No caso concreto, o laudo de vistoria e
avaliação apresentado pelo perito judicial, engenheiro civil habilitado,
preenche os requisitos legais. O pedido de nova avaliação formulado pela
parte-executada não vem acompanhado de prova capaz de demonstrar a
ocorrência de alguma das hipóteses do art. 683 do CPC. Entretanto, a
insurgência quanto ao valor indenizatório deve ser acolhida, pois a decisão
agravada desconsiderou o fator de depreciação do imóvel fixado no laudo
pericial. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO . " (fl.
269, g.n.)

Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (fls. 290/294).

Irresignada, a comodante MITRA DA DIOCESE DE NOVO HAMBURGO interpõe
o presente recurso especial , em cujas razões aponta violação ao art. 683, incisos II e III, do
Código de Processo Civil de 1973, e divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese, a
necessidade de realização de nova prova pericial , uma vez que o laudo homologado, em que
pese tenha considerado o valor da depreciação da construção, não aplicou, nos cálculos, o critério
relativo à localização do imóvel - área rural -, o que influencia no valor venal da benfeitoria, que
pode ser maior ou menor que o valor construtivo.

Alega que, caso não considerado o critério de localização do bem, "(...) se estará
criando uma situação sui generis onde a avaliação de uma construção terá um valor atribuído
somente nestes autos, e terá outro valor, certamente muito inferior, em uma possível futura
venda. O demandante era bem ciente desta situação, mesmo que este ponto tenha sido vencido
pela sentença, mas ainda assim construiu em local de zona rural e sem a devida autorização da
demandada " (fl. 302).

Os recorridos não apresentaram contrarrazões (fl. 310).

É o relatório.

O presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do Plenário do STJ: "Aos
recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de
março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com
as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ".

No presente caso, a parte recorrente pretende seja autorizada a realização de nova
avaliação das benfeitorias realizadas em imóvel de sua titularidade objeto de contrato de
comodato. Em suma, alega que, o cálculo do valor relativo à garagem beneficia somente os
comodatários , de modo que deve ser considerada a localização do imóvel, que fica na área
rural , não podendo ser identificado como imóvel residencial, nem ser considerado apenas o
valor da construção, pois a referida localização influencia no valor a ser indenizado. Defende que
não deve ser considerado apenas o custo da construção, mas o seu valor venal.

O eg. TJ-RS, por sua vez, concluiu não ser necessária a realização de nova avaliação,
pois na confecção do laudo, o perito considerou (i) as características da construção - topografia,
infraestrutura, padrão de construção, acessibilidade, classificação, estrutura e materiais utilizados
(alvenaria, esquadrias, instalações eletro e hidráulica, revestimentos); (ii) índices de preço e de
custo da construção civil (CUB); (iii) enquadramento técnico da edificação - Residência
Unifamiliar de Baixo Padrão (R1 -B) - conforme a ABNT ; e (iv) fator de depreciação,
considerando o estado de conservação e a idade da construção. Asseverou, ainda, que, o valor
constante do laudo é inferior ao valor encontrado caso se utilizasse como critério de cálculo
o enquadramento da construção como "galpão industrial" , conforme pleiteado no agravo de
instrumento. Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do acórdão recorrido:

"Na hipótese em apreço, o laudo técnico de vistoria e avaliação judicial
apresentado no mês de abril de 2013 preenche os requisitos formais do art.
681 do CPC, inexistindo nos autos qualquer elemento objetivo capaz de
infirmar as conclusões ali constantes.

Com efeito, o laudo técnico elaborado pelo perito judicial, Sr. Leandro
Köche, CREA/RS n. 050576-D, descreve o bem com as suas características e
indica precisamente o estado do imóvel (fls. 198-210 do instrumento).

No laudo foram considerados inúmeros aspectos das características da
garagem constituída de dois pavimentos, a saber: topografia, infra-
estrutura, padrão de construção, acessibilidade, classificação, estrutura,
alvenaria, esquadrias, instalações eletro e hidráulica, revestimentos etc.

Não bastasse, o laudo oficial possui planta baixa, levantamento fotográfico
das áreas internas e externas, indicação da metodologia de avaliação com
base em normas da ABNT, pesquisa de dados do valor de reprodução do
imóvel de acordo com índices de preço e de custo da construção civil (CUB)
e determinação do valor unitário por meio de estatística descritiva.

O laudo aplicou inclusive o "valor de reprodução depreciado", isto é,
considerou o valor da depreciação do imóvel de acordo com o binômio
"estado de conservação atual x idade em percentual de vida útil da
construção".

A parte-ré impugnou o laudo (fls. 213-216), anexando tabela com descrição
de custos da construção civil (fls. 217-219). Alegou, em suma, o seguinte: 1)
O pavimento "porão" não foi considerado na decisão exeqüenda, a qual
determinou a indenização apenas sobre o bem imóvel "garagem"; 2) a
garagem está localizada na zona rural de Dois Irmãos/RS, devendo ser
enquadrada para fins de avaliação como "imóvel rural", e não
"residencial" ou, então, considerando que a garagem era utilizada como
depósito para a produção rural, deve ser enquadrado como "galpão
industrial".

O perito respondeu satisfatoriamente aos questionamentos da ré ,

elaborando doze tópicos com explicações técnicas que respaldam o laudo
pericial (fls. 224-225).

A agravante não trouxe elemento capaz de infirmar as conclusões do perito.

Na verdade, a parte-agravante não traz aos autos qualquer elemento objetivo
capaz de contrapor o laudo oficial ou mesmo de demonstrar a ocorrência de
alguma das hipóteses taxativas do art. 683 do CPC.

O laudo demonstra que o pavimento "garagem" está edificado sobre o
pavimento "porão", sendo tecnicamente impossível a existência de uma
construção sem a outra.

O perito esclareceu também que "... do ponto de vista da engenharia, trata-se
de uma única benfeitoria" (fl. 224).

A garagem residencial possui dois pavimentos devido ao desnível do terreno.

Enfim, não é possível considerar o porão como parte não integrante da
garagem.

Portanto, não há falar em afronta a coisa julgada.

Relativamente ao valor da benfeitoria, assiste razão à parte-agravante, pois a
decisão agravada determinou o valor de R$ 76.019,22 (fl.234 verso).

A avaliação realizada não tem como objetivo valor de mercado da
benfeitoria, mas, sim, de estabelecer o seu custo de construção.

Com efeito, o perito teve o cuidado de identificar as diferenças construtivas
entre os dois pavimentos da garagem residencial, reduzindo o valor do CUB
na ordem de 25% para a garagem e 80% para o respectivo porão.

O valor do metro quadrado encontrado no laudo é inclusive inferior àquele
sugerido pela ré na impugnação, caso fosse adotado o critério "galpão
industrial".

Ademais, o laudo não deixa dúvida acerca do enquadramento técnico da
edificação como sendo do tipo "Residência Unifamiliar de Baixo Padrão
(R1 -B)" .

Registre-se, novamente, que o laudo pericial considerou o fator de
depreciação para estabelecer o valor final da benfeitoria em R$ 58.000,00 (fl.
206).

Transcrevo:

Valor de reprodução depreciado (VDt): R$ 76.019,92 x76,40% = R$
58.079,22.

Valor total adotado para a edificação: R$ 58.000,00.

Ocorre que a decisão agravada desconsiderou o referido fator de
depreciação do imóvel.

Entretanto, o valor da benfeitoria deve ser fixado de acordo com o seu fator
de depreciação, sob pena de causar evidente prejuízo à parte-executada.

Enfim, no caso concreto, não há razões para o acolhimento da pretensão de
reavaliação , mas a decisão deve ser reformada para fins de adoção do fator
de depreciação no cálculo do valor de indenização." (fls. 275/278, g.n.)

Consoante se infere do acórdão recorrido, a confecção do laudo levou em
consideração a localização do bem , concluindo, todavia, pelo enquadramento técnico da
edificação como residência unifamiliar de baixo padrão (R1 -B), conforme normas da ABNT.

Desse modo, não se mostra pertinente a afirmação de que o critério de localização
não foi utilizado, sendo que, para se alterar a conclusão acerca de tal enquadramento demandaria
o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso
especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório . Nesse sentido:

"PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. REFORMA
AGRÁRIA. OMISSÃO. INEXISTENTE. ERRO MATERIAL E
CONTRADIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO. CRITÉRIOS.

SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. ÁREA EXCEDENTE AO REGISTRO.
EMISSÃO E RETENÇÃO JUDICIAL DE TDA ATÉ A APURAÇÃO DO
DOMÍNIO. POSSIBILIDADE. VALOR DE BENFEITORIAS E TERRA NUA.
SÚMULA 7/STJ. APLICAÇÃO. CERCA. PRESUNÇÃO LEGAL RELATIVA.
PROPRIEDADE COMUM DOS CONFINANTES. DEDUÇÃO DE METADE
DO VALOR. CABIMENTO.

1. Inexiste contrariedade ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte a quo
decide clara e fundamentadamente todas as questões postas a seu exame.
Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com
ausência de prestação jurisdicional.

2. O erro material e a contradição alegados foram expressamente afastados
na origem, nos aclaratórios, reportando-se aos critérios de cálculo do valor
da indenização. Incidência da Súmula 7/STJ.

3. É correta a providência de emissão e retenção judicial das TDAs
concernentes à área expropriada excedente ao registro até a apuração do
domínio. Precedentes.

4. O exame dos critérios usados para apuração dos valores de benfeitorias e
terra nua incorre na vedação da Súmula 7/STJ.

5. A presunção legal relativa às cercas é pela propriedade comum dos
confinantes, somente sendo considerada exclusiva de um dos proprietários se
comprovado, unicamente por si, o custeio das despesas.

6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente
provido para excluir do valor da indenização a parcela referente à metade do
valor apurado relativamente às cercas."

(REsp n. 1.406.252/RN, relator Ministro Og Fernandes , Segunda Turma,
julgado em 6/3/2018, DJe de 13/3/2018, g.n.)

Ademais, a recorrente não impugnou o fundamento do acórdão de que, caso
considerada a construção como galpão industrial, como requerido, o valor a ser indenizado seria
ainda maior, fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão neste ponto, o que
atrai a incidência da Súmula 283/STF, aplicada por analogia, segundo a qual " É inadmissível o
recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento
suficiente e o recurso não abrange todos eles ".

Publique-se.

Nas razões do agravo de instrumento,

Brasília, 29 de agosto de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator