Informações do processo 2013/0081151-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por JOÃO LEOPOLDO DALUL e OUTROS contra
decisão que inadmitiu recurso especial pelas razões seguintes:

a) não demonstração de violação dos dispositivos infraconstitucionais apontados pelos
ora agravantes; e

b) incidência da Súmula n. 7/STJ.

Alegam os agravantes, em síntese, que o recurso especial atendeu aos requisitos de
admissibilidade, razão pela qual requer o seu processamento.

É o relatório. Decido.

O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c",
da Constituição Federal, contra acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO em apelação nos autos de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.

O julgado traz a seguinte ementa:

"RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS - Ação julgada improcedente - Existência de cláusula de irrevogabilidade
e irretratabilidade. Direito ao distrato - Comprador inadimplente que tem o direito
de obter a devolução de valores quando da rescisão contratual por falta de
pagamento - Inteligência dos artigos 51, inciso IV, § 1 e 53, inciso III, do Código
de Defesa do Consumidor - Devolução que deve ser imediata e de uma só vez -
Retenção de 20% (vinte por cento) a titulo de taxa administrativa que se mostra
suficiente - Sentença reformada - Recurso provido" (e-STJ, fl. 200).

Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, in verbis :

"Embargos de declaração - Prequestionamento - Inadmissibilidade -
Conteúdo infringente - Embargos rejeitados nesse ponto.

Embargos de declaração - Alegados vícios de Omissão e Contradição - Ação
julgada improcedente em primeiro grau e procedente em segunda instância,
declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, determinando a
devolução, pelos réus, das quantias pagas no percentual correspondente a 80%
(oitenta por cento), incluindo correção monetária pelos índices adotados para
cálculos judiciais, contada dos respectivos desembolsos e juros de mora pela taxa
de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação, invertendo os ônus da
sucumbência e fixando a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da
condenação - Necessária retificação quanto ao erro material existente na fixação
dos juros de mora - Aplicação dos juros moratórios no percentual de 0,5% ao mês
até 10.01.2003 e de 1 % ao mês a partir de 11.01.2003, data da entrada em vigor
no Novo Código Civil Brasileiro e em atendimento ao disposto em seu art. 406 -
Embargos parcialmente acolhidos, para corrigir erro material" (e-STJ, fl. 215).

No recurso especial, aduzem os recorrentes que o aresto hostilizado, além de contrariar o
art. 924 do Código Civil de 1916, divergiu da orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto ao
percentual a ser retido pelo promitente vendedor em face de rescisão contratual.

Passo, pois, à análise das proposições deduzidas.

I - Violação do art. 924 do CC de 1916 e divergência jurisprudencial

Os recorrentes aduzem a ocorrência de violação do dispositivo de lei federal
supramencionado e dissídio jurisprudencial. Argumentam que o Juízo a quo  não procedeu à razoável
adequação do valor referente à cláusula penal ante a rescisão precoce do contrato avençado entre as
partes. Defendem a majoração, de 20% para 25%, do quantum  arbitrado a título de retenção pelo
promitente vendedor das parcelas pagas pela parte ora recorrida.

Todavia, a verificação da ocorrência ou não dos pressupostos para a majoração do
percentual estabelecido pela instância ordinária referente ao valor de retenção das quantias pagas pela
promitente compradora em virtude do desfazimento de negócio jurídico demanda o imprescindível
reexame do conjunto probatório dos autos, procedimento vedado em recurso especial, nos termos da
Súmula n. 7/STJ.

II - Divergência jurisprudencial

Sustentam os recorrentes dissídio jurisprudencial quanto à limitação da porcentagem a ser
retida pelo promitente vendedor ante o desfazimento de negócio jurídico. Afirmam que o STJ firmou
o entendimento de que, "na hipótese de rescisão, seja por culpa ou não do promissário comprador, e
restituição de parcelas pagas a retenção pelo promitente vendedor está limitada a 25% do total pago
pelo comprador, a fim de ressarcimento das despesas com corretagem, propaganda, depreciação
imobiliária, desgaste pelo uso do imóvel, impostos, recolocação no mercado etc" (e-STJ, fl. 225).

Todavia, no que diz respeito ao percentual a ser retido, esta Corte já se manifestou no
sentido de que é razoável a retenção de percentual para custear as despesas administrativas, fixado
entre 10% e 20% da importância despendida pelo promissário comprador, e que "é inviável alterar o
percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura
razoavelmente fixado" (REsp n. 1.056.704/MA, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma,
DJe de 4/8/2009).

A propósito, vejam-se os seguintes precedentes: AgRg no REsp n. 1.163.579/MG,
relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe de 12/2/2010; REsp n. 476.775/MG, relator
Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, DJ de 4/8/2003; e REsp n. 896.246/RJ, relator
Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, DJ de 15/10/2007.

Dessarte, observa-se que, na situação ora examinada, o Tribunal a quo  fixou a retenção
de 20% dos valores pagos, não havendo por que alterar esse percentual, pois se harmoniza com a
orientação jurisprudencial do STJ.

Registre-se, ademais, que, na presente demanda, a redução ou majoração do quantum
arbitrado pelo Juízo a quo  a título de retenção por parte do vendedor promitente enseja o

revolvimento da matéria fático-probatória dos autos, o que é vedado pelo óbice da Súmula n. 7/STJ.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:

"CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA
CELEBRADO COM ENCOL S/A. EDIFICAÇÃO NÃO CONCLUÍDA.
TERRENO DO EMPREENDIMENTO COMPRADO DE OUTRA
CONSTRUTORA. ESCRITURA RESCINDIDA, RETORNANDO O
IMÓVEL À VENDEDORA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANÁLISE
REFLEXA DOS PACTOS E DA MATÉRIA FÁTICA COLACIONADA.
RECURSO ESPECIAL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E
7-STJ. DESPROVIMENTO." (AgRg no REsp n. 637.949/RJ, relator Ministro
Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJe de 9/9/2010.)

"RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. DIREITO DE
RETENÇÃO. SÚMULA 7/STJ. JUROS DE MORA. DATA DA CITAÇÃO.
ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. APLICABILIDADE.

I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada
no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e
venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a
perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente
vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio.

II – Havendo a corte de origem fixado o percentual a ser retido tendo por
suporte o acervo fático-probatório da causa, sua alteração esbarra no óbice do
enunciado nº 7 da Súmula deste Tribunal.

III – Tratando-se de responsabilidade contratual, a mora constitui-se a partir
da citação, e os juros respectivos devem ser regulados, até a data da entrada em
vigor do novo Código, pelo artigo 1.062 do diploma de 1916, e, depois dessa data,
pelo artigo 406 do atual Código Civil.

Recurso especial parcialmente provido." (REsp n. 594.486/MG, relator
Ministro Castro Filho, Terceira Turma, DJ de 13/6/2005.)

III - Conclusão

Ante o exposto, nego provimento ao agravo .

Publique-se.

Brasília, 09 de março de 2016.

MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Relator