Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO IMPUGNADOS. AGRAVO INTERNO
NÃO CONHECIDO. APLICAÇÃO DE MULTA.

1. É inviável o agravo interno que deixa de impugnar especificamente os fundamentos da decisão
agravada (CPC/2015, art. 1.021, § 1º).

2. O recurso mostra-se manifestamente inadmissível, a ensejar a aplicação da multa prevista no
art. 1.021, § 4º, do CPC, no montante equivalente a 1% sobre o valor atualizado da causa,
ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia,
nos termos do § 5º do citado artigo de lei.

3. Agravo interno não conhecido, com aplicação de multa.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de
11/04/2023 a 17/04/2023, por unanimidade, não conhecer do recurso, com aplicação de multa,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.

Brasília, 17 de abril de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de Julgamentos do
dia 11/04/2023, terça-feira, às 14:00 horas, podendo, entretanto, nessa mesma sessão ou
sessões subseqüentes, ser julgados os processos adiados ou constantes de pautas já publicadas.

AUTOS COM VISTA AOS INTERESSADOS

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação
do AgInt:

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de agravo interposto por VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA
S/A e OUTRA, desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado na alíneas
"a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 407):

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Imóvel - Entrega futura -
Descumprimento do prazo contratual de entrega - Ação de obrigação de fazer
cumulada com indenização por danos materiais e morais proposta pela
compradora - Sentença de parcial procedência - Rejeição do pedido de
indenização por danos morais - Apelo das rés - Legitimidade da construtora
caracterizada - Atraso injustificado na entrega - Mora da compradora não
verificada - Dano material decorrente da impossibilidade de fruição do
imóvel - Indenização exigível - Clausula contratual prevendo o pagamento de
despesas condominiais pela compradora a partir da data do 'habite-se',
independentemente da entrega das chaves da unidade imobiliária -
Abusividade - Adquirente que não deu causa ao atraso - Abusividade da
cobrança de taxa de interveniência - Responsabilidade das rés pelo aumento
do saldo devedor - Obrigação de restituir a diferença cobrada a maior -
Sentença mantida - Recurso desprovido."

Nas razões do recurso especial, as ora agravantes apontam violação dos arts. 186,
421, 476, 481, 927 e 1.334, § 2º, do Código Civil e 12 da Lei nº 4.591/64. Sustentam que a
cláusula contratual que prevê que a obra está concluída com a expedição do "habite-se" é válida e
legal, sendo que a entrega da unidade não ocorreu em data anterior ante a ausência de pagamento
de parcela do contrato pela recorrida. No tocante às despesas condominiais e à taxa de
interveniência, alegam que tais despesas estão expostas expressamente no contrato, sendo que
recorrida concordou com tal cláusula quando assinou o contrato, não podendo agora se opor à
sua aplicação.

É o relatório. Decido.

Quanto à alegada mora da compradora, relacionada à parte do preço atinente ao
financiamento imobiliário, a Corte de origem afirmou que não houve entrega dos documentos

aptos à liberação do financiamento do imóvel, de modo que não houve culpa da compradora,
nem prova de situação excepcional (caso fortuito externo), in verbis (e-STJ, fls. 409/410):

"Improcede, todavia, a pretensão das apelantes, já que o débito que
originaria a mora da compradora está relacionado à parte do preço atinente
ao financiamento imobiliário, conforme expressa previsão contratual (fl. 45,
itens 'g.5' e 'g.5.1'), que naturalmente só poderia ser pago com a
disponibilização à compradora de toda a documentação atinente ao imóvel,
incluindo o certificado de conclusão da obra, que, como visto, foi obtido pelas
rés após o vencimento da dívida da autora.

Logo, não haveria com o a autora obter o financiamento imobiliário enquanto
as rés não providenciassem a regularização de toda a documentação atinente
ao empreendimento, o que dá ensejo à aplicação da regra prevista no artigo
396 do Código Civil ('Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor,
não incorre este em mora'').

(...)

Ao lado disso, é nitidamente abusiva a cláusula contratual que considera
concluída a obrigação da promissária vendedora perante a compradora '(a)
por ocasião da expedição do 'habite-se' ou auto de conclusão, mesmo que
parcial, cuja obtenção ficará a cargo da vendedora, ou, (b) pela comunicação
por escrito da vendedora ao comprador que a unidade encontra-se em
condições de habitabilidade, atendidas as exigências técnicas e legais,
ressalvando-se os pequenos serviços a serem realizados nas áreas comuns do
edifício, o que ocorrer primeiro' (7.2, fls. 57/58), considerando que as partes
contrataram a venda e compra de um imóvel, tendo a adquirente por objetivo
lógico a efetiva imissão na posse e não a mera visualização de um documento
expedido pela municipalidade ou ainda a simples realização de vistoria (que
não é sinônimo da constatação de que o imóvel está em condições normais de
uso e habitação, podendo e1e ser rejeitado em decorrência de problemas
encontrados).

Apenas a efetiva entrega das chaves caracteriza o cumprimento contratual
pelas vendedoras, que, no caso concreto, não se deu em 9 de janeiro de 2012,
data da expedição de habite-se parcial' (f1. 242), como alegam as apelantes,
mas sim em 14 de agosto de 2012, data em que a compradora assinou o termo
de vistoria e entrega definitiva de chaves e manual do proprietário'' (fl. 241).
Não havendo prova de situação excepcional (fortuito externo) em relação à
atividade da construtora, a extrapolação do prazo de tolerância configura
inadimplemento contratual, já que a obrigação adstrita à vendedora é
positiva, liquida e a termo, o que significa que seu descumprimento é
suficiente à constituição da mora (Código Civil, artigo 397, caput)."

Nesse contexto, a modificação de tais entendimentos lançados no v. acórdão
recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos e análise de
cláusulas contratuais, o que é inviável na via estreita do recurso especial, a teor do que dispõem
as Súmulas 7 e 5 do Superior Tribunal de Justiça. A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA.
RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
POR DANO MATERIAL E MORAL. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC.
OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. SÚMULA 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS
PARCELAS. SÚMULA 543/STJ. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS
CHAVES. SÚMULA 83/STJ. QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO.
AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR

PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Não há que se falar em ofensa ao art. 1.022, II, do CPC/2015, uma vez que
o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo
integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de
omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em
desconformidade com os interesses da parte.

2. Concluindo o Tribunal de origem pela culpa da vendedora que levou a
rescisão do contrato de compra e venda por ausência de fornecimento de
documentos necessários à obtenção do financiamento imobiliário, a
modificação desse entendimento exige o reexame de matéria fática, inviável
em sede de recurso especial (Súmula 7/STJ).

3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543/STJ).

4. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a
ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que
se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp
1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020).

5. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais
somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou
exorbitante. No caso, a indenização por danos morais, fixada na sentença em
R$ 10.000,00 (dez mil reais), não se mostra irrisória nem desproporcional,
não se justificando, por isso, a sua revisão.

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao
recurso especial."

(AgInt no AREsp n. 1.702.930/GO, relator Ministro Raul Araújo , Quarta
Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020)

Quanto às taxas de condomínio, a Corte de origem afirmou que são de
responsabilidade do comprador apenas a partir da efetiva posse no imóvel, in verbis:

"De outro lado, a hipótese dos autos enseja a observância da regra geral de
que a despesa de condomínio é devida pelo comprador somente após sua
imissão na posse do imóvel, reputando-se abusivo o dispositivo contratual
que o obriga a efetuar o pagamento após a emissão do 'habite-se', mas antes
da entrega pela vendedora.

Nessa linha, claramente abusiva e ilegal a cláusula do instrumento particular
de promessa de venda e compra (9.3, f1. 61) na parte em que estabelece o
pagamento das despesas condominiais pela compradora a partir da data do
'habite-se', independentemente da entrega das chaves, haja vista que a
adquirente não deu causa ao atraso do recebimento da unidade imobiliária e,
portanto, deve responder pelo pagamento das quotas condominiais somente a
partir da imissão na posse do imóvel. Portanto, induvidoso que a autora faz
jus ao ressarcimento da quantia desembolsada com as quotas condominiais
vencidas até o recebimento das chaves do imóvel (14 de agosto de 2012),
evitando-se o enriquecimento ilícito das rés. O longo atraso na entrega da
documentação necessária à obtenção de financiamento pela compradora
acarretou induvidoso aumento do saldo devedor por fato imputável
exclusivamente às apelantes, tornando de rigor o acolhimento do pedido
indenizatório correspondente ao recebimento da diferença apurada na
petição inicial (R$ 18.407,12)." (e-STJ, fl. 412)

Novamente, a decisão está em consonância com o entendimento do STJ, de modo a
incidir a Súmula 83/STJ, senão vejamos:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA
PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE
CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS
CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE
POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes
para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em
negativa de prestação jurisdicional.

2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos
casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por
fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora.
Precedentes.

3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a
ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o
que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. Agravo interno desprovido."

(AgInt no REsp n. 1.839.746/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze ,
Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020, g.n.)

Por fim, concluiu o eg. Tribunal de origem "correta a sentença em relação à
condenação das rés na devolução da taxa de interveniência, cobrada da adquirente quando da
obtenção de financiamento imobiliário perante instituição financeira que não aquela indicada
pelas vendedoras, conforme bem observado pelo zeloso magistrado de primeiro grau: 'saliente-
se que o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço em relação a qual não
manifestou livre consentimento, sendo abusiva qualquer taxa cobrada em razão da conveniência
de contratação de outra instituição financeira. Assim, impõe-se a condenação das rés à
devolução dos valores pagos pela autora a título de 'taxa de interveniência', mormente porque
competia a estas a obrigação de disponibilizar os documentos necessários à obtenção do
financiamento com a instituição escolhida pela consumidora'." (e-STJ, fls. 412/413)

Nesse contexto, a reforma do julgado demandaria a interpretação de cláusula
contratual e o reexame do substrato fático-probatório dos autos, providências inviáveis no
recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 09 de dezembro de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator