Informações do processo 2016/0034572-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial, fundado no art. 105, III, “a" e “c", da Constituição,
interposto por COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CALDAS NOVAS S.A em face do
v. acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado:

“Agravo Regimental em Apelação Cível. Ação Declaratória de Nulidade de
Ato Jurídico c/c Adjudicação Compulsória com Pedido de Antecipação de
Tutela. I - Prescrição.

Inocorrência. Ato nulo. A propositura da ação tendente ao reconhecimento
da nulidade e ineficácia do negócio jurídico registrado no cartório de
registro de imóveis não pode sofrer a limitação temporal imposta pelos
prazos prescricionais, pois apenas se reconhecerá situação consolidada,
incapaz de ser convalidada e, por consequência, de gerar efeitos, levando à
certeza da imprescritibilidade da pretensão exposta na inicial da presente
ação ordinária. II – Imóvel vendido em duplicidade. Simulação.
Comprovação. Art. 167 do Código Civil. Restando comprovado nos autos a
ocorrência de simulação no negócio jurídico praticado entre as
requeridas/apelantes, caracterizada pela venda em duplicidade de imóveis
já vendidos anteriormente, bem como pelo preço vil pago por eles, deve ser
anulado o registro do último contrato de compromisso de compra e venda
dos imóveis em comento. III - Nenhum elemento a ensejar a reconsideração
da decisão. Não trazendo as agravantes nenhum elemento capaz de
sustentar a pleiteada reconsideração da decisão proferida em sede de
apelo, deve ser desprovido o agravo regimental, mantendo-se incólume a
decisão vergastada.

Agravo Regimental conhecido e desprovido." (fls. 848/849)

Ofensa aos arts. 177 do Código Civil de 1916, 205, 463, 1.417, 1.418, 1.227, 1.245,

do Código Civil de 2002, 15, 16, e 22 do Decreto-Lei n. 58/37, sustentando, em síntese, (a)
omissão do Tribunal de origem sobre os seguintes temas: “a ) divergência jurisprudencial e
afronta aos artigos na medida em que não foi observado os artigos 463 e parágrafo único,
1.225, inciso VII, 1.227, 1.245 e § 1°, 1.417, 1.418, 197, 198, / 199, todos do CC/02 e 177 do
CC/16 e indiretamente artigo 205 do CC/02, artigo 5° do Decreto Lei 58/37, artigo 5° do
Decreto Lei 3.079/38, artigos 186, 195, 237 da Lei 6.015/73, b) afronta ao princípio da
segurança jurídica e inobservância da prescrição do 1° contrato firmado em 23/09/1986 entre
recorrente e recorrida, c) Afronta ao direito de propriedade e inobservância da cadeia dominial,
ofensa ao princípio da continuidade e d) Da prescrição da ação de adjudicação compulsória "
(fl. 902), (b) “ o compromisso de compra e venda sem registro e ou escritura é regido pelo direito
pessoal com prazo prescricional vintenária (Art. 177 do CC/16), tendo como início da fluência
do prazo o vencimento da ultima parcela do avençado (23/09/1986 folhas 16/17), e, uma vez
prescrita a principal todas as pretensões inerentes a ela encontram-se prescritas ", (c) “não tem
razão em anular os contratos de compra e venda e averbação, pois, os lotes de terrenos de n° 20
e 21, da quadra 200, 20 da quadra 207 do loteamento denominado "Lagoa Quente de Caldas
Novas" foram compro pela Moura Fonseca Serviços de Planejamento Ltda. e devidamente
registrados sob matrículas n°. R1-72.193, 72.192 e 72.200, e, quando da compra inexistia ações
reais ou pessoais reipersecutórias extraídas da matricula do imóvel; débitos relativos a tributos
federais e dívida ativa da União; inscrição na dívida ativa - Secretaria da Fazenda; inexistiam
ações distribuídas no Fórum, inclusive não constava como não consta até a presente data,
qualquer ÔNUS, e ou, penhora registrada na sua matrícula, que viesse macular o negócio, os
imóveis encontram livres de pessoas e coisas e desembaraçado sem gravame, conforme
depreende das certidões " (fl. 916) e (d) “O compromisso de compra e escritura sem registro
forma entre as partes apenas direito pessoal, e não de obrigação real " (fl. 925).

Contrarrazões às fls. 1.196/1.206.

É o relatório.

Trata-se, na origem, de ação de adjudicação compulsória ajuizada por Marie Elias
Abt Khalil contra Companhia Melhoramentos de Caldas Novas e Moura Fonseca Serviços de
Planejamento Ltda. A autora alega que adquiriu, através de um contrato de compromisso de
compra e venda, três lotes de terrenos em Caldas Novas/GO, mas descobriu que a titularidade
dos imóveis havia sido posteriormente transferida para a Moura Fonseca por um preço muito
inferior ao que havia pago. Pede, assim, a anulação do contrato e a adjudicação dos bens em seu
favor.

Ante a manutenção da procedência do pedido pelo eg. TJGO, a ora recorrente
interpõe recurso especial, alegando, primeiramente, omissão da Corte sobre os seguintes temas: “
a) divergência jurisprudencial e afronta aos artigos na medida em que não foi observado os

artigos 463 e parágrafo único, 1.225, inciso VII, 1.227, 1.245 e § 1°, 1.417, 1.418, 197, 198, /
199, todos do CC/02 e 177 do CC/16 e indiretamente artigo 205 do CC/02, artigo 5° do Decreto
Lei 58/37, artigo 5° do Decreto Lei 3.079/38, artigos 186, 195, 237 da Lei 6.015/73, b) afronta
ao princípio da segurança jurídica e inobservância da prescrição do 1° contrato firmado em
23/09/1986 entre recorrente e recorrida, c) Afronta ao direito de propriedade e inobservância
da cadeia dominial, ofensa ao princípio da continuidade e d) Da prescrição da ação de
adjudicação compulsória " (fl. 902).

Quanto ao item “a" (consoante lista do parágrafo acima), cabe dizer que o magistrado
não está obrigado a julgar a controvérsia à luz de cada um dos artigos de lei indicados pelas
partes como fundamento de suas pretensões, desde que emita julgado com fundamentação
suficiente para manter a conclusão lançada.

Quanto aos itens “b" e “d", o Tribunal de origem consignou expressamente que
pretensão de nulidade de um negócio jurídico não pode sofrer limitação temporal por prescrição.
Além disso, atestou que a simulação foi comprovada pela duplicidade da venda dos imóveis e
pelo preço muito baixo do valor de mercado na segunda transação, nestes termos:

“No presente caso, alegam as recorrentes a necessidade de reforma do ato
judicial combatido, afirmando a impossibilidade de anulação do ato
jurídico realizado entre as agravantes, uma vez que foi celebrado mediante
escritura pública, não restando comprovado a ocorrência de simulação,
sustentando, ainda, a ocorrência da prescrição da pretensão da
autora/agravada.

Ocorre que tratando-se de nulidade de negócio jurídico não há se falar em
prescrição, não podendo sofrer limitação temporal.

Outrossim, a simulação restou devidamente comprovada, diante da
duplicidade da venda dos imóveis em comento, bem como o preço vil pago
por eles na segunda venda, conforme restou bem fundamentado na decisão
fustigada, vejamos:" (fl. 832)

Por fim, no tocante ao tema “c", revelou-se desnecessária a apreciação da tese de
descontinuidade do domínio, tendo em vista que as instâncias ordinárias caracterizaram a ora
recorrente como adquirente de má-fé, por ter celebrado o contrato de compra e venda mediante
simulação. Desse modo, havendo ou não registro do título translativo pela autora, na época
própria, não se pode reputar a ora recorrente como terceira de boa-fé.

Não se observa, portanto, qualquer omissão do Tribunal de origem, mas tão só
decisão contrária à pretendida pela parte.

Com efeito não é demais anotar os termos da jurisprudência desta Corte Superior, no
sentido de que “ os embargos declaratórios não se prestam para forçar o ingresso na instância
extraordinária se não houver omissão a ser suprida no acórdão nem fica o juiz obrigado a
responder a todas as alegações das partes quando já encontrou motivo suficiente para fundar a
decisão (AgRg no Ag n. 372.041/SC, Ministro Hamilton Carvalhido, Sexta Turma, DJ 4/2/2002),

de forma que não há falar em negativa de prestação jurisdicional apenas porque o Tribunal
local não acatou a pretensão deduzida pela parte" (AgRg no REsp n. 1.220.895/SP, Ministra
Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, DJe 10/9/2013).

Defenda recorrente que a prescrição da pretensão de adjudicação compulsória ocorre
em 20 anos, na forma do art. 177 do Código Civil de 1916, quando a promessa de compra e
venda não tenha sido registrada, dotando, assim, a pretensão de caráter pessoal. Acrescenta que a
insuscetibilidade de prescrição ou de decadência, na espécie, só ocorreria se o contrato tivesse
sido registrado em tempo próprio, de modo a conferir status de direito real à postulação.

Acerca do tema, primeiro é preciso anotar que o eg. TJGO julgou imprescritível não
a ação de adjudicação compulsória, mas a ação declaratória de nulidade do negócio jurídico
celebrado entre os réus. Nesse ponto, pois, a irresignação da recorrente está dissociada do
fundamento do aresto, uma vez que discute a tese de prescrição vintenária para a ação
adjudicatória, atraindo, assim, o óbice da Súmula n. 283/STF.

Ademais, caso a recorrente pretendesse debater a prescrição da ação anulatória,
deveria ter indicado a ofensa a dispositivo relacionado à matéria (art. 178, § 9º, V, “b", do
Código Civil de 1916), e não o art. 177, que trata da prescrição de direito pessoal , na hipótese de
não haver norma específica sobre a situação – situação aqui não verificada.

Por fim, cabe anotar que, nos termos do entendimento do STJ, a ação de adjudicação
compulsória não está sujeita à decadência ou à prescrição. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO
QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA
CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL.
SUJEIÇÃO À REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA
PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo
exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da
inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se
extinguem pelo não uso . Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de
adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida,
poderá ser realizado a qualquer tempo.

2. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.216.568/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão , Quarta
Turma, julgado em 3/9/2015, DJe de 29/9/2015.)

Em outro ponto, a recorrente aponta que o acórdão cometeu equívoco ao considerar
que a transação ocorreu mediante simulação, baseada unicamente no valor declarado, uma vez
que o negócio foi celebrado mediante escritura pública. Explica, nesse ponto, que, para
comprovar a simulação, é preciso oferecer elementos concretos que levem ao reconhecimento da
divergência entre o negócio efetivo e sua representação exterior – elementos não demonstrados
nos autos pelo autor. Também destaca que, não tendo havido o prévio registro da promessa de

compra e venda, invocada pela recorrida como fundamento para a ação de adjudicação
compulsória, não pode o título ser oposto em face de terceiro de boa-fé.

A Corte de origem, contudo, consoante já apontado, considerou que a ré agiu de má-
fé, ao realizar uma transação simulada com o outro réu, anulando a segunda transação. Cita-se do
acórdão:

“No presente caso, verifica-se a autora Marie Elias Abi Khalil firmou
contrato de compromisso de compra e venda com a Companhia
Melhoramentos de Caldas Novas, em 23 de setembro de 1986 (fls. 16/17),
tendo como objeto os lotes 20 e 21, da quadra 200, situados na rua Padre
Nereu Ramos e o lote 20 da quadra 207 da rua Presidente Carlos Luiz,
todos do loteamento Lagoa Quente, na cidade de Caldas Novas, tendo pago
o valor de Cz$ 1.575,00 (um mil quinhentos e setenta e cinco cruzados) a
razão de Cz$ 525,00 (quinhentos e vinte e cinco cruzados) cada lote,
"importância esse que o outorgante vendedor confessa e declara já haver
recebido em moeda corrente, pelo que se dá por pago e satisfeito dando a
comprador plena e geral quitação(...)."

Outrossim, em 26/03/2010, a Companhia Melhoramentos de Caldas Novas
firmou contrato de compra e venda com Moura Fonseca - Serviços e
Planejamentos Ltda, tendo como objeto os referidos imóveis, ao valor de R$
10,00 (dez reais) cada, pagos a vista, conforme certidões de fls. 20/22.

Ora, restando demonstrado a realização do 1° negócio jurídico, onde houve
o pagamento integral dos imóveis adquiridos pela autora/apelada,
confrontando com a realização do 2° negócio entabulado entre os
réus/apelantes, onde houve pagamento no valor de R$ 10,00 (dez reais)
por cada imóvel, fácil constatar a ocorrência de simulação do último ato
jurídico, observando o preço vil pago pelos lotes .

(...)

É cediço que a simulação é vício do negócio jurídico que tem o intuito de
mascarar a real vontade das partes, sendo, aparentemente normal o
negócio celebrado, não produzindo, entretanto, o efeito jurídico que
deveria produzir, visando, às partes em conluio, enganar terceiros,
conforme comprovado nos autos ." (fls. 572/573)

A reforma desse entendimento, porém, demandaria investigar circunstâncias de
caráter estritamente fático – se houve ou não simulação no negócio jurídico e se a ora recorrente
se caracterizaria como terceiro de boa-fé, o que é vedado pela Súmula n. 7/STJ no âmbito do
recurso especial.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 27 de março de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator