Informações do processo 2016/0011895-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS
DECORRENTES DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. MATÉRIA NÃO
ALEGADA NO MOMENTO OPORTUNO. FUNDAMENTO DO
ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS NO APELO EXTREMO. SÚMULAS
N. 283 E 284/STF. AGRAVO DESPROVIDO.

Alexandro Ferro ajuizou ação de conhecimento contra Cerro Cora Empreendimentos
Imobiliários Ltda. postulando a declaração da abusividade de cláusulas do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel com a consequente rescisão da avença, bem como a condenação da ré à
devolução de quantias pagas e ao pagamento de indenização pelas benfeitorias.

O Magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para
declarar resolvido o contrato e condenar a ré a devolver aos autores todos os valores pagos no curso
do contrato, permitida a dedução de 9,65% a título de cláusula penal, bem como os valores do IPTU
e cotas condominiais em aberto até a data da devolução do imóvel.

Interposta apelação pela promitente vendedora, a Décima Câmara de Direito Privado

do Tribunal de Justiça de São Paulo deu parcial provimento à insurgência apenas para reconhecer a
existência de sucumbência recíproca.

O acórdão está assim ementado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
PELO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DETERMINADA A
DEVOLUÇÃO, COM OS DESCONTOS PREVISTOS NO
CONTRATO. PRETENSÃO À FIXAÇÃO, COMO TERMO INICIAL
DAS DEVOLUÇÕES, A DATA DO CONTRATO ADITIVO AO
CONTATO ORIGINAL. DESCABIMENTO. CARACTERIZADA A
CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. TERMO INICIAL
CORRESPONDE A DATA DO CONTRATO ORIGINAL.
DEVOLUÇÃO PARCELADA NA FORMA PREVISTA NO
CONTRATO. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA.
PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEIS. NÃO CONHECIMENTO.
INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL. DESCABIMENTO.
INCONFORMISMO RELATIVO À FUNDAMENTAÇÃO DO
INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELAS
BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL, NESTE
PONTO. CARACTERIZADA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE
CONHECIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.

A construtora interpôs recurso especial fundamentado na alínea a do permissivo
constitucional, apontando violação aos arts. 408, 475, 884, parágrafo único, e 885 do CC,
sustentando, em síntese, a necessidade de fixação de aluguéis para o período de nove anos em que o
promitente comprador ocupou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito.

Contrarrazões às fls. 671-674 (e-STJ).

O Tribunal de origem inadmitiu o recurso sob os fundamentos de não ter sido
devidamente demonstrada a ofensa aos dispositivos legais e de incidir a Súmula 7/STJ.

Irresignada, a recorrente apresenta agravo refutando os óbices apontados pela Corte

estadual.

Sem contraminuta.

Brevemente relatado, decido.

No tocante à fixação de aluguéis pela fruição do imóvel, o acórdão recorrido
consignou que a matéria não foi alegada no momento oportuno (contestação) e não foi objeto de
análise pelo Magistrado a quo , sendo inviável sua apreciação somente em segundo grau de
jurisdição.

Confira-se o seguinte trecho extraído do aresto combatido:

A pretensão ao recebimento de alugueis sequer foi alegada em sede de
contestação, sendo que a apelante, apenas, afirmava a necessidade de
retenção dos valores na forma estabelecida no contrato.

Considerando esta circunstância, não há como apreciar agora nesta sede o
cabimento ou não de indenização a título de aluguéis.

Por outro lado, de fato constou, na fundamentação da sentença, que:

"No que diz respeito ao pedido de indenização por benfeitorias,
entendo justa a compensação entre o seu valor e a desvalorização do
imóvel no decorrer do tempo (ele foi entregue em 20/03/98, consoante
a cláusula 2. do termo de aditamento contratual de fis. 32 e 33, ou seja,
há mais de nove anos)".

Contudo, tal entendimento foi utilizado apenas como um dos fundamentos
para afastar a indenização pelas benfeitorias, ou seja, não faz coisa julgada,
nos termos do artigo 469, I, do Código de Processo Civil.

Ademais, referia-se à compensação de eventuais benfeitorias voluptuárias
com a desvalorização do imóvel no decorrer do tempo, inexistindo qualquer
relação com o pedido de indenização pela fruição, que sequer foi suscitado
pela apelante no momento oportuno, conforme já mencionado.

Todavia, verifica-se que o argumento adotado pela Corte estadual não foi objeto de
impugnação nas razões do recurso especial, e a manutenção de argumento que, por si só, mantém o
acórdão recorrido, torna inviável o conhecimento do apelo nobre, atraindo a aplicação dos
enunciados n. 283 e 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL. ALEGAÇÕES DE NULIDADE DE INTIMAÇÃO,
PRESCRIÇÃO DO FEITO EXECUTIVO E IMPOSSIBILIDADE DE
DECLINAÇÃO DE COMPETÊNCIA. ÓBICES SUMULARES E
INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. NÃO
CABIMENTO, NESTA SEDE, UMA VEZ QUE AUSENTE O
REQUISITO DO PREQUESTIONAMENTO. 1. A ausência de
impugnação específica das razões pelas quais o Tribunal a quo deixou de
conhecer da matéria atrai o óbice das Súmulas 283 e 284 do STF. [...] 5.

Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1443474/CE,
Rel. Min. OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em
02/06/2015, DJe 15/06/2015)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
REEXAME DE FATOS. SÚMULA Nº 7/STJ. AUSÊNCIA DE
IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS. SÚMULAS NºS 283 E
284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REVISÃO. SÚMULA Nº
7/STJ. 1. Rever questão decidida com base no exame das circunstâncias
fáticas da causa esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 2. A ausência de
impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja a incidência, por
analogia, dos enunciados das Súmulas nºs 283 e 284 do Supremo Tribunal
Federal. 3. Não é possível, ante o óbice da Súmula nº 7/STJ, a revisão do
valor dos honorários advocatícios na hipótese em que, além de estarem
dentro da razoabilidade, foram fixados por meio de apreciação equitativa,
com base no art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil. 4. Agravo regimental
não provido. (AgRg no AREsp 572.823/SC, Relator o Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 23/04/2015)

Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.

Publique-se.

Brasília (DF), 17 de fevereiro de 2016.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 28/01/2016 às 12:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR