Informações do processo 2015/0322924-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE
PERCENTUAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E
CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO
INTEGRAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por Apex Engenharia Comércio e Indústria
Ltda. e CX Incorporadora Ltda. – ME contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e Territórios assim ementado (e-STJ, fls. 391-392):

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL -DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES
COMPRADORES -RAZOABILIDADE DA RETENÇÃO DE 10% DOS
VALORES PAGOS - DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA - JUROS
A PARTIR DA CITAÇÃO - NÃO RETENÇÃO DAS ARRAS.

1. E razoável e proporcional a retenção pela promitente vendedora de 10%
dos valores pagos pelo consumidor que manifesta arrependimento e requer a
rescisão contratual.

2. Se as arras integraram o valor total do imóvel, a sua retenção, além da
multa penal, incidente sobre os valores até então pagos, implica bis in idem.

3. "Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código
de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes." (REsp 1300418/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/11/12013, DJe 10/12/2013).

4. Os juros moratórios incidem desde a citação (CC 405 e CPC 219), ainda
que a rescisão do contrato tenha ocorrido por desistência dos promitentes
compradores, tendo em vista que, com a citação as rés foram interpeladas a
rescindirem o contrato.

5. Negou-se provimento ao apelo das rés. Deu-se provimento ao apelo dos
autores.

Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos (e-STJ, fls.

432-439).

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 446-478), as recorrentes alegam ofensa aos
arts. 535 do Código de Processo Civil e 402, 403, 404, 405, 418, 419, 420 e 475 do Código Civil de
2002, bem como a existência de dissídio jurisprudencial.

Sustentam, em síntese, ausência de prestação jurisdicional; ser cabível a retenção de
até 30% do valor pago pelos adquirentes; o direito à retenção integral das arras; e a incidência de
juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão, nos casos de rescisão do contrato de
compra e venda por culpa dos promitentes compradores.

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 530-546).

Juízo de admissibilidade positivo (e-STJ, fls. 548-549).

Brevemente relatado, decido.

No que se refere ao art. 535 do CPC, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao
proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador

não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.

Dessa forma, registro que, apesar de rejeitados os embargos de declaração, a matéria
em exame foi devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem, que sobre ela emitiu
pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão das recorrentes.

Ratificam esse entendimento os seguintes julgados:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL
NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGADA VIOLAÇÃO
AOS ARTS. 128, 131, 165, 458, 460 E 535 DO CPC. [...]

1. Não cabe falar em ofensa aos arts. 128, 131, 165, 458, 460 e 535 do CPC,
na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as
questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia
posta nos presentes autos.

[...]

4. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp n. 10.190/RJ, Relator Ministro SÉRGIO KUKINA,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 12/8/2014, DJe 15/8/2014).

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO REGRESSIVA. ACIDENTE DE
TRÂNSITO. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA DAS DESPESAS.
VIOLAÇÃO DOS ARTS. 131, 165, 458 E 535 DO CPC. NÃO
OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Não subsiste a alegada ofensa aos artigos 131, 165, 458 e 535 do CPC,
pois o tribunal de origem enfrentou as questões postas, não havendo no
aresto recorrido omissão, contradição ou obscuridade.

[...]

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg nos EDcl no REsp n. 1.155.359/RS, Relator Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/4/2014,
DJe 2/5/2014).

Quanto ao percentual de retenção, da leitura do acórdão recorrido extrai-se o seguinte
(e-STJ, fls. 399-400):

(...)

A jurisprudência do C. STJ é no sentido da possibilidade de retenção dos
valores pagos em percentuais que variem entre 10 e 25% dos valores pagos,
conforme as peculiaridades de cada caso concreto.

(...)

A jurisprudência deste Tribunal tem se manifestado pela razoabilidade da

retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador.

Dessa maneira, o acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência do STJ, no
ponto em que estabelece a devolução das quantias pagas, ressalvado o percentual de 10% das
parcelas adimplidas, destinados a compensar perdas e danos suportadas pela instituição financeira
nesse aspecto.

Corroboram esse entendimento os seguintes julgados:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO
DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA - DECISÃO
MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO.
INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. O conteúdo normativo dos artigos 402, 403, 404 e 475 do CC,
dispositivos tidos como violados, não foi objeto de exame pelo Tribunal de
origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pela
ora recorrente, razão pela qual incide na espécie a Súmula 211 desta Corte,
de seguinte teor: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a
despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo
Tribunal a quo".

2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja
arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes Desse modo, a discussão
acerca do percentual de retenção demanda reenfrentamento dos fatos da
causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra
obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp n. 728.256/DF, Relator Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 15/9/2015, DJe 23/9/2015).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador,
tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10%
a 25% do total da quantia paga.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias
em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que
não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem

como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula
contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso
de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou
a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do
admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp n. 600.887/PE, Relator Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 19/5/2015, DJe 22/6/2015 - grifei).

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL.
IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição
contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor,
quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o
pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora
(construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem
excessivamente onerosas.

2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas
pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.

3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na
razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos,
alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.

4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal
se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.

5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para
se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de
algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova,
consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na
via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de
Justiça.

6. Agravo regimental não provido.

(AgRg no Ag n. 717.840/MG, Relator Ministro VASCO DELLA
GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS),
TERCEIRA TURMA, julgado em 6/10/2009, DJe 21/10/2009).

No que diz respeito à retenção integral das arras confirmatórias, a jurisprudência desta
Corte Superior é assente no sentido de ser devida a sua devolução em caso de arrependimento do

promitente comprador.

Isso porque as "arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a
entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da
rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi , sob pena
de enriquecimento sem causa" (AgRg no REsp n. 997.956/SC, Relator Ministro Luis Felipe
Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/6/2012, DJe 2/8/2012).

No mesmo sentido:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO.
RESCISÃO UNILATERAL. ADQUIRENTE. ARRAS
CONFIRMATÓRIAS. PERDA INTEGRAL. NÃO CABIMENTO.
RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE.
SÚMULA Nº 83/STJ. FUNDAMENTO AUTÔNOMO E SUFICIENTE
DO ACÓRDÃO RECORRIDO.AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO.
SÚMULA Nº 283/STF. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO PRETORIANO. AUSÊNCIA DE
SIMILITUDE FÁTICA ENTRE ARESTOS CONFRONTADOS.

1. A ausência de impugnação de fundamento capaz por si só de manter
inalterada a conclusão adotada pelo acórdão recorrido enseja o não
conhecimento do recurso especial, incidindo o enunciado da Súmula nº 283
do Supremo Tribunal Federal.

2. Consoante a jurisprudência pacífica desta Corte, o arrependimento do
promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa
em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de
indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do
negócio.

3. A consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça atrai a aplicação da Súmula nº 83/STJ, aplicável
indistintamente tanto ao recurso especial interposto pela alínea "a" quanto
pela alínea "c" do permissivo constitucional.

4. É inadmissível, na estreita via do recurso especial, a alteração das
conclusões das instâncias de cognição plena que demandem o reexame do
acervo fático-probatório dos autos, a teor da Súmula nº 7/STJ.

5. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo
constitucional, nos termos do art. 541, parágrafo único, do CPC e do art. 255,
§ 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso,
com a transcrição dos trechos que configurem o dissídio, mencionando-se as
circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se
oferecendo como bastante a simples transcrição de ementas sem realizar o
necessário cotejo analítico a