Informações do processo 2016/0012721-9

Trata-se de agravo interposto por JARDINS MANGUEIRAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., de decisão que não admitiu o seu
recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, em face
de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim
ementado:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE
TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
ADERÊNCIA AO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO
PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. IMÓVEL NOVO. MODULAÇÃO DOS
EFEITOS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE
COMPRADOR A PARTIR DA POSSE DIRETA. INCIDÊNCIA.
ENCARGOS MORATÓRIOS. REGRA ESTABELECIDA NA
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ORIGEM.
INADIMPLÊNCIA. VERBA HONORÁRIA. MANUTENÇÃO.

1. As taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem,
ou seja, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer
obrigação pessoal. Destarte, é facultado ao condomínio exercer o
direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse
ou contra o proprietário do bem. Preliminar de ilegitimidade
passiva rejeitada.

2. Nos casos em que há promessa de compra e venda de unidade
imobiliária nova, a jurisprudência consolidada do c. Superior
Tribunal de Justiça e deste Egrégio admitem a possibilidade de
modulação dos efeitos da natureza propter rem da obrigação
condominial, devendo o adquirente ser responsabilizado pelo
pagamento dos encargos condominiais apenas a partir dâ efetiva

Edição nº 2759 - Brasília, Disponibilização: Sexta-feira, 20 de Setembro de 2019 Publicação: Segunda-feira, 23 de Setembro de 2019

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posse direta do imóvel, com a entrega das chaves.

3.Não havendo prova nos autos da entrega das chaves ao novo
proprietário, deve a empresa responsável pela execução, gestão, e
exploração do empreendimento arcar com a obrigação de pagar as
cotas condominiais. 4.0s acessórios da dívida, a saber, correção
monetária a partir do vencimento de cada prestação, juros de mora
de 1% (um por cento) ao mês e'multa moratória de 2% (dois por
cento) incidem nos termos da Cláusula 17 da Convenção do
Condomínio, porquanto sua aplicação está relacionada à
comprovada inadimplência.

5. Constatado que o valor fixado a título de honorários
advocatícios condiz com a qualidade do trabalho prestado pelos
causídicos que atuaram no feito, indefere-se pedido de redução de
tal verba.

6. Apelo do 1 o Réu conhecido. Rejeitada a preliminar de
ilegitimidade passiva. Recurso não provido. Apelação do Autor
conhecida e desprovida.

Os embargos de declaração foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta, além de divergência
jurisprudencial, violação dos arts. 1.022 do CPC/2015, 395 e 476 do Código Civil e 16
da Lei 7.347/1985. Sustenta, em síntese:

i) omissão por parte do Tribunal de origem em relação a pontos essenciais
para o deslinde da controvérsia;

ii) a legalidade e a legitimidade da retenção de chaves (fl. 746);

iii) a sua isenção das obrigações condominiais em razão dos efeitos da
ação civil pública. Afirma, ademais, não ter responsabilidade acerca de qualquer despesa
condominial após o prazo de 60 (sessenta) dias da averbação do documento de 'habite-se'
por força de cláusula prevista no Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre ela e o
Ministério Público, com intervenção e anuência da CODHAB - Companhia de
Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal " (fls. 750 e 755).

É o relatório. Decido.

Cumpre salientar que o acórdão recorrido foi publicado na vigência do
novo CPC, motivo pelo qual o presente recurso será examinado à luz do Enunciado
Administrativo nº 3 do Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC ".

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Inicialmente, não prospera a alegada negativa de prestação jurisdicional,
tendo em vista que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo
integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão,
obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com
os interesses da parte. Em relação às omissões apontadas nos declaratórios, a Corte local
se manifestou nos seguintes termos (fl. 726):

Como relatado, o Embargante suscita a ocorrência de omissões,
pois o r. decisum não haveria enfrentado a questão da mora do
Adquirente, diante do não pagamento da contraprestação referente
ao preço do bem, apesar da estipulação contratual no sentido de
que a unidade imobiliária estava pronta e apta a recebimento no
momento acordado e quanto à eficácia da coisa julgada em relação
ao TAC homologado em sede de Ação Civil Pública.

Contudo, às fls.593/596, encontra-se excerto do voto proferido no
julgamento do apelo interposto pelo Embargante, de minha lavra,
que rechaça de plano os seus argumentos.

O ven. acórdão deixou consignado ser de responsabilidade da
promitente vendedora a obrigação de adimplemento das taxas
condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves do
imóvel.

Por sua vez, a respeito do TAC, os argumentos levantados pelo
Embargante mostram-se insuficientes para reformar a decisão,
máxime porque ressoa nítido o intuito de rediscutir a matéria
levantada no apelo. Assinale-se que, conforme se extrai de suas
razões recursais, pretende a parte que "seja acolhido o correto
entendimento do TAC como essencial ao deslinde da controvérsia"
(fl.614), de forma que se infere não existir a alegada lacuna, mas
inconformismo.

Quanto ao ponto, bem pontuou essa e. Turma que a questão
decidida no TAC não atingiria a situação em análise, conforme se
infere de seu teor, confira-se (fl.595v./596):

"No tocante ao Termo de Ajustamento de Conduta (TAC)
a que se reporta o Apelante, no qual ficou acertada a
cobrança para emissão de nada consta condominial no
período posterior a 60 (sessenta) dias a contar da
averbação do "Habite-se", não existe qualquer
incompatibilidade entre seu conteúdo e a obrigação
imposta ao 1 o Réu/Recorrente de arcar com as despesas
condominiais, porquanto o que se discute na hipótese é a
ausência de exercício da posse pelo terceiro adquirente.

Assim, tendo o TJDFT se manifestado clara e suficientemente sobre os
pontos tidos por omissos, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional. A

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propósito:

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PREVIDÊNCIA PRIVADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DE
BENEFÍCIO. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE
FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do
artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque,
embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame
foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu
pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido
contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso,
em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora
apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e
conforme sua convicção com base nos elementos de prova que
entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à
expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao
julgado. (...)

3. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1.233.390/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, Quarta Turma, j. 17/4/2018, DJe 20/4/2018).

Ademais, consoante a jurisprudência do STJ, o julgador não está obrigado
a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha encontrado
motivação satisfatória para dirimir o litígio.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFERIMENTO DO
PEDIDO LIMINAR. POSSE VELHA. ANTECIPAÇÃO DOS
EFEITOS DA TUTELA. CABIMENTO. PREENCHIMENTO DOS
REQUISITOS NECESSÁRIOS. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

1. Não configura ofensa ao art. 1.022, I e II, do Código de
Processo Civil de 2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem
examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados,
adotar fundamentação contrária à pretensão da parte recorrente,
suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

2. Inexiste afronta ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015 quando o
órgão julgador se pronuncia de forma clara e suficiente acerca das
questões suscitadas nos autos, não havendo necessidade de se
construir textos longos e individualizados para rebater uma a uma
cada argumentação, quando é possível aferir, sem esforço, que a

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fundamentação não é genérica. (...)
6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1.089.677/AM, Rel. Ministro LÁZARO
GUIMARÃES, Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO,
Quarta Turma, j. 8/2/2018, DJe 16/2/2018)

No que concerne a legitimidade e a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais, o Tribunal de Justiça Distrital destacou o seguinte (fls. 684-685) :

Na origem, CONDOMÍNIO JARDINS DAS ACÁCIAS propôs
ação de cobrança, submetida ao rito sumário, em desfavor de
Devanir Pereira da Silva, objetivando receber taxas condominiais
vencidas desde abril/2012, como também aquelas que se vencerem
no curso da demanda. Foi emendada a inicial para substituição do
polo passivo, incluindo-se como Réus JARDINS MANGUEIRAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e a CODHAB/DF -
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO
DISTRITO FEDERAL, diante da notícia de que o Sr. Devanir
Pereira da Silva ainda não havia tomado posse do imóvel, o que foi
deferido às fls.110 e 144.

[...]

Imperioso registrar que o pagamento da taxa condominial
apresenta-se como obrigação surgida em função do direito real de
propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver,
nos termos do art.4°, parágrafo único da Lei n° 4.591/64 , verbis:
[...]

Ao 1 o Réu, Jardins Mangueiral Empreendimentos Imobiliários S/A,
nos termos da parceria público-privada firmada com a CODHAB,
foi cedido o direito de exploração econômica do empreendimento e
a comercialização das unidades residenciais construídas, consoante
dispõe as Cláusulas 16 e 17 do mencionado contrato de parceria
firmado entre as partes (fls.277/280), tendo lhe sido outorgado a
concessão de direito real de uso sobre o imóvel onde será
implantado o empreendimento, pelo prazo necessário à execução
do objeto do contrato, conforme Cláusula 13.1.22 da mesma
avença (fl.266). O próprio Recorrente admite deter a posição de
titular do domínio ou posse sobre o bem, ao confessar que, embora
tenha comercializado o imóvel sob o qual incidem as taxas
condominiais sub judice com o Sr. Devanir Pereira da Silva, não
efetuou a entrega das chaves em razão da inadimplência do
promitente comprador.

Nesse sentido, são as partes legítimas para figurarem no polo
passivo da demanda.

Sustenta o Recorrente que cumpriu com suas obrigações ao
disponibilizar o imóvel sob o qual incidem as taxas ora cobradas ao
Sr. Devanir Pereira da Silva desde 22.01.2010, mediante
Instrumento Particular de Promessa de Concessão Real de Uso de
Unidade Autônoma e outras Avenças, não tendo o bem sido

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entregue quando da averbação do "Habite-se", que ocorreu em
09.08.2011, por culpa exclusiva do concessionário no
adimplemento do contrato, fato que afasta sua
responsabilidade de arcar com as taxas condominiais em atraso.
Conforme já exposto anteriormente, a obrigação de pagamento da
taxa de condomínio classifica-se como uma obrigação propter rem,
decorrente do direito real de propriedade do bem imóvel,
respondendo por ela quem a tiver.

Todavia, nos casos em que há promessa de compra e venda de
unidade imobiliária nova, a jurisprudência consolidada do c.
Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio tem possibilitado a
modulação dos efeitos da natureza propter rem da obrigação
condominial, no sentido de impor a responsabilidade ao adquirente
pelo pagamentos dos encargos condominiais apenas a partir da
efetiva posse direta do imóvel, das chaves com a entrega.

Com efeito, as obrigações relativas aos encargos condominiais são
transferidas ao promitente comprador de unidade autônoma
somente quando este passa a ter a disponibilidade da posse, do
uso e do gozo do imóvel.

Na esteira desse raciocínio, confiram-se os seguintes precedentes
do c. STJ e deste Egrégio:

"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO
ESPECIAL LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE
EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS.

1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das
despesas condominiais.

2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante
está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais
referentes a período anterior à entrega das chaves.

3.  Embargos de divergência providos. (EREsp
489.647/RJ, Rei. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe
15/12/2009)"

Por conseguinte, é da promitente vendedora a responsabilidade
pela obrigação de taxas condominiais referentes a período anterior
à entrega das chaves do imóvel.

No caso em testilha, não há demonstração de que o Sr. Devanir
Pereira da Silva se encontre usufruindo da unidade habitacional,
mormente diante da afirmação do Recorrente de "que o imóvel não
havia sido entregue quando da averbação do habite-se, que
ocorreu em 9.8.2011, por sua culpa exclusiva no adimplemento do
contrato" (fl.516), conjugando-se sua declaração com a Cláusula
7.1.3 do Instrumento Particular de Promessa de Concessão Real de

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Uso de Unidade Autônoma e outras Avenças, que estabelece que a
entrega das chaves somente ocorreria se o concessionário estivesse
adimplente com todas as obrigações assumidas (fl.349).

Não há qualquer elemento nos autos que permita inferir que a
unidade objeto da presente demanda foi efetivamente entregue ao
promitente comprador, de modo que se deve concluir que o
Apelante, Jardins Mangueiral, é quem responde pelos débitos
condominiais.

Registre-se que eventual mora do promitente comprador quanto à
efetivação do contrato firmado com o Recorrente não tem o condão
de transferir àquele as despesas condominiais, pois, conforme as
relevantes ponderações do ilustre Juiz, as quais adoto como razões
de decidir, "uma vez configurada a mora, poderia a
empreendedora providenciar a rescisão do contrato ou