Informações do processo 2015/0279084-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por ESSÊNCIA VITAL em face de decisão de
inadmissibilidade de recurso especial, fundado no art. 105, III, “a" e “c", da Constituição,
interposto em face do v. acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de
Janeiro, assim ementado:

“AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
PARTE RÉ QUE, SIMPLEMENTE, DEIXOU DE PAGAR OS ALUGUÉIS
SOB ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL NÃO APRESENTAVA A
ESTRUTURA NECESSÁRIA PARA QUE FOSSE UTILIZADO DE
ACORDO COM O CONTRATO LOCATÍCIO. CERCEAMENTO DE
DEFESA INEXISTENTE. NEGATIVA DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL
QUE SE MOSTROU CORRETA. PROVA PERICIAL MAIS DO QUE
SUFICIENTE PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO JUIZ
SENTENCIANTE. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PERSUASÃO
RACIONAL. O LOCATÁRIO TEM O DEVER DE PAGAR
PONTUALMENTE OS ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO, SOB
PENA DE DESFAZIMENTO DA LOCAÇÃO. ADEMAIS, SE O
LOCATÁRIO QUISESSE EVITAR A RESCISÃO CONTRATUAL E A
DECRETAÇÃO DE DESPEJO DEVERIA COMPROVAR O PAGAMENTO
DA IMPORTÂNCIA PLEITEADA PELOS LOCADORES OU REQUERER,
NO PRAZO DA CONTESTAÇÃO, AUTORIZAÇÃO PARA O PAGAMENTO
DO DÉBITO ATUALIZADO, NOS TERMOS DO ART. 62, § ÚNICO, DA
LEI Nº 8.245/91, O QUE NÃO OCORREU. EFEITOS DA REVELIA
CORRETAMENTE APLICADOS EM RELAÇÃO À 2a APELANTE.
SENTENÇA QUE DECRETOU O DESPEJO, INCENSURÁVEL .RECURSO
IMPROVIDO." (fls. 668/669)

A recorrente aponta ofensa aos arts. 125, I, 332, 333 do CPC/73, sustentando, em

síntese, (a) “cerceamento de defesa da primeira ré - apelante, ora recorrente, estará consumado,
vez que não lhe foi dada a oportunidade do contraditório de modo a fazer prova de que, os
defeitos estruturais do imóvel lhe impediram de prosseguir com seus objetivos sociais; lhe
obrigaram a cancelar convênios vez que as suites (tipo pousada) totalmente poluídas por força
das infiltrações, não puderam ser usadas para os fins terapêuticos a que se destinavam, o que, por
sua vez lhe provocaram prejuízos" (fl. 759), (b) “não lhe pode ser negada a oportunidade de, com
os depoimentos de testemunhas, trazer para os autos “a verdade dos fatos", ou seja, de que, o
imóvel locado, por defeitos estruturais, se tornou imprestável para o uso a que se destinava" (fl.
760), (c) “no laudo pericial, o sr. perito chegou a conclusão falsas, não sendo de se admitir que
tais conclusões (falsas) possam prevalecer, até porque, foi com base naquelas conclusões – falsas
- , que, foi proferida a r. sentença de primeira instância, mantida pelo v. acórdão ora recorrido"
(fl. 760) e (d) “ tendo em vista o evidente efeito infringente que teria o requerido naquela petição,
deveria ter sido aberta vista aos réus, tudo em respeito ao contraditório (art. 5º LV, da CF) de
modo a que restasse garantido às partes a igualdade de tratamento de que trata o art. 125, I, do
código de processo civil " (fl. 761).

Sem contrarrazões.

De início, nota-se que o Tribunal de origem não debateu a tese da ora recorrente de
que, antes de acolhido o pedido de reconsideração formulado pelo autor em face da sentença,
deveria o juízo de 1º grau ter conferido prazo para manifestação dos réus.

Assim, ausente o prequestionamento da matéria vinculada ao art. 125, I, do CPC/73,
incidem os Enunciados das Súmulas n. 282 e 356/STF.

Quanto ao cerceamento de defesa, defende a recorrente que a prova do
inadimplemento contratual imputado ao locador, por não ter entregado o imóvel em condições
adequadas de uso, dependia da produção de prova testemunhal, que foi indeferida pelo juízo a
quo .

O Tribunal de origem, contudo, anotou que o laudo pericial, realizado em duas
etapas, foi minucioso no exame das falhas identificadas no imóvel, concluindo não só pela
ausência de prejuízo ao uso do bem pelo locador, mas também pela existência de danos causados
pelo uso indevido da propriedade, de modo que seria imprestável a produção de prova oral. Cita-
se trecho do aresto:

“Novamente pela referida apelante, tal laudo foi impugnado, vindo novos
esclarecimentos à fls. 564/572, advindo posteriormente à fls. 576/577,
sentença homologatória do laudo pericial.

Portanto, conforme se pôde observar, o laudo pericial teve duas etapas, a
primeira com o laudo de vistoria quando da entrega das chaves em
cartório, e a segunda fase quando da invasão do imóvel e sua destruição.
Assim, o ilustre perito minuciosamente descreveu os danos causados no
imóvel pelo locatário no valor tal de R$ 49.092,53 (quarenta e nove mil

noventa e dois reais e cinqüenta e três centavos), e os danos causados
posteriormente a invasão do imóvel no valor de R$ 13.965,40(treze mil
novecentos e sessenta e cinco reais e quarenta centavos) conforme se vê à
fls. 339 do processo em apenso.

Portanto, chega-se à perfunctória conclusão pela prova dos autos, que
restou cabalmente comprovado que, diferentemente do alegado pelo
locatário, ora apelante, que pretendia a compensação dos valores dos
alugueis em atraso pelas "obras estruturais" do imóvel locado, que tal
compensação não lhe é devida, pois na realidade é ele que tem que arcar
com os valores não só dos alugueres e demais encargos em atraso, bem
como com os valores objeto do mau uso do imóvel durante a locação, sendo
tal questão abordada de forma esclarecedora pela sentença recorrida.

Destarte, agiu bem o douto juízo a quo ao indeferir a produção da prova
oral requerida; pois, in casu, é importante atentar para o fato de que o
julgador é livre para apreciar a prova produzida, sendo-lhe facultado
negar a produção de provas inúteis para a solução da controvérsia, assim
como as meramente protelatórias ." (fls. 674/675)

Com efeito, nos termos da jurisprudência desta Corte, “salvo situação
excepcionalíssima, não se acolhe alegação de nulidade por cerceamento de defesa, em função
do indeferimento de diligências requeridas pela defesa, porquanto o magistrado é o destinatário
final da prova, logo, compete a ele, de maneira fundamentada e com base no arcabouço
probatório produzido, analisar a pertinência, relevância e necessidade da realização da
atividade probatória pleiteada " (AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.366.958/PE, Relator Ministro
RIBEIRO DANTAS, Quinta Turma, julgado em 28/5/2019, DJe 4/6/2019).

Cabendo ainda lembrar “que compete ao julgador, como destinatário das provas,
decidir acerca da necessidade ou não de sua produção, podendo, inclusive de ofício, determinar
a realização daquelas necessárias ou indeferir aquelas consideradas inúteis ou meramente
protelatórias, não implicando, neste caso, cerceamento de defesa ou violação dos princípios do
contraditório e da ampla defesa " (AgInt no AREsp n. 1.835.802/SP, relator Ministro Francisco
Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023.).

Por fim, não compete a esta Corte Superior, em sede de recurso especial, examinar a
correção de laudo pericial produzido nas instâncias ordinárias, em razão do óbice da Súmula n.
7/STJ.

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 25 de fevereiro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por NELMA GUERRA GONÇALVES em face de
decisão de inadmissibilidade de recurso especial, fundado no art. 105, III, “a" e “c", da
Constituição, interposto em face do v. acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado
do Rio de Janeiro, assim ementado:

“AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
PARTE RÉ QUE, SIMPLEMENTE, DEIXOU DE PAGAR OS ALUGUÉIS
SOB ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL NÃO APRESENTAVA A
ESTRUTURA NECESSÁRIA PARA QUE FOSSE UTILIZADO DE
ACORDO COM O CONTRATO LOCATÍCIO. CERCEAMENTO DE
DEFESA INEXISTENTE. NEGATIVA DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL
QUE SE MOSTROU CORRETA. PROVA PERICIAL MAIS DO QUE
SUFICIENTE PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO JUIZ
SENTENCIANTE. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PERSUASÃO
RACIONAL. O LOCATÁRIO TEM O DEVER DE PAGAR
PONTUALMENTE OS ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO, SOB
PENA DE DESFAZIMENTO DA LOCAÇÃO. ADEMAIS, SE O
LOCATÁRIO QUISESSE EVITAR A RESCISÃO CONTRATUAL E A
DECRETAÇÃO DE DESPEJO DEVERIA COMPROVAR O PAGAMENTO
DA IMPORTÂNCIA PLEITEADA PELOS LOCADORES OU REQUERER,
NO PRAZO DA CONTESTAÇÃO, AUTORIZAÇÃO PARA O PAGAMENTO
DO DÉBITO ATUALIZADO, NOS TERMOS DO ART. 62, § ÚNICO, DA
LEI Nº 8.245/91, O QUE NÃO OCORREU. EFEITOS DA REVELIA
CORRETAMENTE APLICADOS EM RELAÇÃO À 2a APELANTE.
SENTENÇA QUE DECRETOU O DESPEJO, INCENSURÁVEL .RECURSO
IMPROVIDO." (fls. 668/669)

A recorrente aponta ofensa aos arts. 819, 835 do Código Civil, 22, I, III e IV, 26,
parágrafo único, 39 da Lei n. 8.245/91, 3º, 267, V, 320, I, do CPC/73, sustentando, em síntese,

(a) “a lei prevê que o fiador pode se exonerar da obrigação, ainda que haja cláusula contratual
de renúncia a esse direito. É possível a exoneração da fiança prestada por prazo determinado
como indeterminado, desde que observadas às disposições do artigo 835 do Código Civil/2002,
aspecto que sobressai a ilegitimidade passiva da Recorrente " (fl. 697) e (b) “As obras
estruturais são de competência do locador proprietário do imóvel que como restou apurado pela
perícia a sua existência, enseja sim, o reconhecimento de sua compensação, com os valores de
alugueres em atraso, sob pena de notório enriquecimento ilícito, como patente transparece no
acórdão recorrido tal violação " (fl. 703).

Sem contrarrazões.

É o relatório.

O Tribunal de origem rejeitou a tese de ilegitimidade passiva da ora recorrente,
fiadora do contrato de locação, anotando que sua pretensão de exonerar-se da garantia foi
manifestada no curso do contrato de locação , e não quando da prorrogação do ajuste, como
alegado nas razões do apelo especial. Cita-se do acórdão:

“Conforme se observa, para a exoneração da fiança prevista no artigo
supramencionado, necessário se faz a existência de contrato sem limitação
de tempo, e o contrato de locação de fls. 08/10 foi firmado por tempo
determinado pelo prazo de 24 meses com inicio em 01 de julho de 2002 cujo
término se daria em 30 de junho de 2004.

Além do mais o presente caso trata de fiança locatícia regida pela Lei n°
8.245/91 e posteriores alterações, onde em seu artigo 39 diz textualmente o
seguinte: "Salvo disposição contratual em contrario, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que prorrogado por prazo indeterminado, por força desta lei." E, de igual
forma, também prevê o inciso X do artigo 40 da mencionada lei
"Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por
todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador" Portanto, a fiadora, em pleno curso da locação, em
24 de abril de 2003, conforme notificação de fls. 271/272, em desacordo
com o estabelecido na lei do inquilinato, vez notificar ao autor
comunicando sua "desistência da fiança".

Contudo, está expresso no contrato de locação, em sua clausula décima
quinta, que a ora apelante expressamente manifestou sua renuncia à
exoneração da fiança; além do mais, para se operar a exoneração da fiança
com a oposição do locador, (contra notificação à fls. 281/281 verso), seria
necessária a competente ação de exoneração de fiança, que não foi
proposta." (fl. 632/633)

Com base na narrativa do apelo especial, nota-se que a recorrente pretende ver-se
liberada da garantia fidejussória relativamente ao aluguel vencido em junho de 2004, nestes
termos:

“No entanto, o acórdão recorrido deixou de considerar tal aspecto, não
podendo, a Recorrente ser responsabilizada pela fiança além dos 60
(sessenta) dias que a lei estabelece. Dessa forma o termo final de

responsabilidade da Recorrente findou-se em 23/06/2003, portanto, antes
do vencimento do aluguel do mês de junho, mas que o decisum entendeu
não ser possível." (fl. 697)

Em tese , segundo a jurisprudência desta Corte, “a existência de previsão contratual
acerca da renúncia à exoneração da fiança e da prorrogação automática da garantia até a
entrega das chaves não afasta o direito de os fiadores se exonerarem após a prorrogação do
contrato de locação , desde que cumprida a exigência referente à notificação, nos termos do art.
835 do Código Civil ." (AgInt no AREsp n. 1.287.055/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em 2/9/2019, DJe de 6/9/2019.).

Na espécie, como dito, a recorrente pretende exonerar-se da fiança relativamente a
mês de vigência ordinária do ajuste (junho/2004) – e não após a prorrogação – , de modo que
restou correta a conclusão do acórdão quanto à legitimidade passiva da recorrente.

Incidente o óbice da Súmula n. 83/STJ.

Quanto ao mais, o Tribunal de origem rejeitou o pedido dos réus para que fossem
indenizados pela realização de reparos no imóvel locado, anotando que, em verdade, eram eles
quem deveriam compensar prejuízos causados ao locador em razão do “ mau uso do imóvel
durante a locação, sendo tal questão abordada de forma esclarecedora pela sentença recorrida "
(fl. 635).

A reforma desse entendimento, porém, demandaria nova investigação acerca da
culpa pelos danos causados ao imóvel – se do locador ou se do locatário –, o que, porém, é
vedado pela Súmula n. 7/STJ.

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 25 de fevereiro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator