Informações do processo 2015/0278922-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

1. Cuida-se de agravo interposto por ECOLIFE FREGUESIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e OUTRA de decisão que negou seguimento a
recurso especial apresentado contra o v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de
Janeiro assim ementado:

'1) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA. 2)
IRRESIGNAÇÃO DAS AUTORAS QUANTO: a) À INDENIZAÇÃO FIXADA;
b) O NÃO AFASTAMENTO DA INCIDÊNCIA DE ENCARGOS DURANTE O
ATRASO; c) À NÃO CONCESSÃO DE INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DOS
LUCROS CESSANTES; E d) À FIXAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
3) INCONFORMISMO DAS RÉS QUANTO: a) AO NÃO
RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE DA SEGUNDA RÉ; b) À DATA
FIXADA PARA O INÍCIO DA INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL;

c) AO NÃO RECONHECIMENTO DA OCORRÊNCIA DE CASO
FORTUITO, A JUSTIFICAR O ATRASO; d) À CONDENAÇÃO AO
PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA; E e) À CONDENAÇÃO À
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM.

4) PROCEDÊNCIA PARCIAL DO APELO DAS AUTORAS. DANO MORAL
QUE MERECE SER MAJORADO. SUSPENSÃO DA CORREÇÃO
MONETÁRIA QUE NÃO PODE OCORRER, EIS QUE SE TRATA DE MERA
ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E, CASO ADMITIDA,
CONSISTIRIA EM ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. LUCROS
CESSANTES - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO - COMPRADOR QUE DEIXOU
DE AUFERIR RENDA COM ALUGUEL DE IMÓVEL. TERMO A QUO QUE
DEVE CONSTAR DA DATA FIXADA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, E
AD QUEM DA DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. 5) APELO DAS RÉS
QUE NÃO MERECE PROVIMENTO. EMPRESAS COMPONENTES DO
MESMO GRUPO ECONÔMICO – SOLIDARIEDADE – PRECEDENTES.

PRORROGAÇÃO DO PRAZO DA ENTREGA QUE SÓ PODE OCORRER

DIANTE DO RECONHECIMENTO DE CASO FORTUITO, A AFASTAR A
RESPONSABILIDADE PELO ATRASO. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE
CHUVAS IMPREVISTAS NÃO COMPROVADA. CAUSA QUE NÃO SE
MOSTRA ADEQUADA A JUSTIFICAR O ATRASO DE TRÊS ANOS PARA A
ENTREGA DA OBRA. INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA
CONTRATUAL DIANTE DA INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO A
JUSTIFICAR O ATRASO. AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA QUANTO A
TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR DO ÔNUS CONCERNENTE AO
PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. 6) RECURSO DAS
AUTORAS A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. 7) RECURSO DAS RÉS
A QUE SE NEGA PROVIMENTO. DECISÃO POR UNANIMIDADE, NOS
TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

1. O atraso na entrega das chaves de imóvel gera para o consumidor o direito
à indenização por danos morais, diante da frustração pelo não recebimento
do bem e lucros cessantes, diante da impossibilidade de auferir renda com o
mesmo.

2. Durante o atraso da obra, uma vez não obtido o habite-se, o consumidor
fica impedido de assumir financiamento e quitar o saldo devedor perante a
construtora, razão pela qual não pode ser penalizado com a incidência de
encargos. Contudo, a correção monetária deve incidir, uma vez que se trata
de mera atualização do saldo devedor. Eventual penalidade a ser imposta ao
réu deve ser feita através de indenização por lucros cessantes, ou danos
morais.

3. É razoável e proporcional o arbitramento de R$ 25.000,00 a título de dano
moral para cada autora, considerando a expectativa criada quando da
lavratura do contrato e o tempo de atraso na entrega do imóvel, 3 anos.

4. Danos materiais que são presumidos, uma vez que aquele que adquire um
imóvel o faz para uso próprio, e deixa de pagar aluguel, ou o faz para locá-lo,
e passa a auferir renda com o mesmo. Precedentes no STJ.

5. Termo a quo que se inicia da data fixada para a entrega do imóvel e não do
prazo de prorrogação.

6. Termo ad quem que se dá na data da efetiva entrega das chaves.

7. Lucros cessantes a serem apurados durante o prazo de atraso na entrega
do bem (3 anos), que ora arbitro em 0,7% sobre o valor do imóvel constante
no contrato (R$ 231.926,56), por mês de atraso, quantia esta corrigida
monetariamente desde a data da propositura da demanda, com juros de 1%
ao mês desde a data da citação.

8. Honorários advocatícios que devem ser fixados em 20% do valor da
condenação, consoante o disposto no artigo 20, § 3º, do Código de Processo
Civil.

9. Provimento parcial do apelo das autoras.

10. Desprovimento do apelo das rés. Decisão por unanimidade nos termos do
voto da relatora.' (e-STJ, fls. 478/479)

Opostos embargos de declaração contra o acórdão estadual, foram rejeitados (e-STJ,
fls. 521/523).

Nas razões do recurso especial, fundamentado no art. 105, III, a e c, da Constituição
Federal, as recorrentes apontam violação dos arts. 402, 403, 419, parágrafo único, 725 e 734 do
CC/2002 e 267, VI, do CPC/1973, bem como divergência jurisprudencial alegando, em síntese:
a) impossibilidade de cumulação da multa prevista na cláusula penal com a indenização por
supostos danos materiais e morais; b) descabimento da condenação por lucros cessantes
hipotéticos, uma vez que não provado, pelos autores, os prejuízos efetivamente sofridos; c)
incabível a restituição da comissão de corretagem, uma vez que a recorrente não pode responder

por valores pagos diretamente à empresa prestadora de serviços de intermediação de venda,
sendo, ademais, devidas, ainda em face da posterior desistência da compra do imóvel.

Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 579/586).

É o relatório. Decido.

2. A irresignação merece prosperar.

A colenda Segunda Seção deste Tribunal, no julgamento do REsp n. 1.635.428/SC ,
processado sob o regime dos recursos repetitivos (Tema Repetitivo 970), firmou o entendimento
de que ' A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação
com lucros cessantes .' . O acórdão respectivo está assim ementado:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI
N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.
INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda
Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019)

Assiste razão às recorrentes, também, no que se refere à restituição da comissão de
corretagem.

Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em sede de
Recurso Especial Repetitivo ( REsp n. 1.599.511/SP, Tema Repetitivo 938 ), a cláusula
contratual que prevê a transferência da comissão de corretagem ao adquirente do imóvel é válida,
sendo, por isso, improcedente o pedido de restituição.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.
PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à

celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação
da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino ,
Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016)

Ante o exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço do
agravo e dou provimento ao recurso especial para afastar a condenação por lucros cessantes,
em razão da impossibilidade de cumulação com a cláusula penal previamente estipulada no
contrato, e julgar improcedente o pedido de restituição da comissão de corretagem.

Diante da sucumbência mínima das recorridas, mantenho a verba sucumbencial

estabelecida pelo Tribunal de origem (CPC/2015, art. 86, parágrafo único).

Publique-se.

Brasília, 17 de novembro de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator