Informações do processo 2015/0314102-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO
Trata-se de agravo manejado por JOÃO GOMES DURÃES FILHO e ÉRIKA
JANAÍNA MORAES DURÃES contra decisão que não admitiu recurso especial, este interposto

com fundamento no art. 105, III, a, da CF, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do

Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ, fl. 168):

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA - DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA PELOS

PROMITENTES COMPRADORES - EMPECILHO AO CUMPRIMENTO DA
OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELOS PROMITENTES VENDEDORES -
EXCEPTIO NON ADIMPLETICONTRACTUS- RESCISÃO DO CONTRATO
POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES - MULTA
CONTRATUAL - CABIMENTO - RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO
ANTE - RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL PELOS PROMITENTES
COMPRADORES E DA PARCELA PARCIAL RECEBIDA PELOS

PROMITENTES VENDEDORES.

Segundo a regra instituída no art. 476 do CC, nos contratos bilaterais, cujas
obrigações são recíprocas e independentes, nenhum dos contratantes pode,
antes de cumprira sua, exigir o adimplemento da obrigação assumida pelo
outro. Prevendo expressamente o compromisso de compra e venda firmado
entre as partes que a quitação das hipotecas existentes sobre o imóvel deveria
ser providenciada pelos promitentes vendedores, mas com a utilização de uma
das parcelas que deveria ser paga pelos promitentes compradores, estes não
podem imputar àqueles o inadimplemento do acordado, se não quitaram

justamente a parcela que seria empregada para a exclusão do aludido ônus
real. Deve, portanto, ser rescindido o contrato e por culpa dos promitentes

compradores, situação em que se mostra cabível a imposição da multa

expressamente prevista no pacto. Determinada a rescisão, tem-se por

conseqüência a necessidade de ser restabelecido o status quo ante, com a
restituição da posse e propriedade do imóvel litigioso aos promitentes
vendedores e com o reembolso do sinal pago pelos promitentes compradores
no ato da assinatura do contrato.

Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados às fls. 190/195, com aplicação de
multa.

Nas razões do recurso especial, a parte agravante aponta violação aos arts. 413, 477
do CC; 535 e 538 do CPC/73. Para tanto, sustenta, além da negativa de prestação jurisdicional, que:
(i) com a ausência das certidões negativas de débito que assegurassem a necessária solidez do
negócio, " o risco foi significamente majorado, quebrando a equação do contrato" - (fl. 201); (ii) "o
acórdão recorrido aplicou a multa contratual sem observar o cumprimento parcial do contrato
pelas partes" - (fl. 202); (iii) "o recurso de embargos de declaração foi interposto com o evidente

propósito de prequestionamento, o que afasta o caráter protelatório" - (fl. 205)

É o relatório. Decido.

Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado nº 2 do Plenário do STJ: " Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de
2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as
interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ".

Inicialmente, não prospera a alegada ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil,
tendo em vista que o v. acórdão recorrido, embora não tenha examinado individualmente cada um
dos argumentos suscitados pela parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a
controvérsia.

É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no
julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. No mesmo sentido
podem ser mencionados os seguintes julgados: AgRg no REsp 1.170.313/RS, Rel. Min. LAURITA
VAZ , DJe de 12/4/2010; REsp 494.372/MG, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR , DJe de

29/3/2010, AgRg nos EDcl no AgRg no REsp 996.222/RS, Rel. Min. CELSO LIMONGI
(Desembargador convocado do TJ/SP), DJe de 3/11/2009.

Ademais, quanto à alegação de que a ausência de apresentação das certidões negativas
de débito alterou o equilíbrio contratual, ante a majoração do risco, nota-se que a Corte de origem,

com base no lastro probatório colacionado aos autos, afastou tal fundamento por compreender que os
ora recorrentes, ao não efetuarem o pagamento da maior parcela, é que impossibilitaram aos
recorridos o desembaraço do imóvel junto à Caixa Econômica Federal e, consequentemente, a

obtenção das certidões negativas previstas contratualmente, conforme se depreende do trecho do

acórdão a seguir (fls. 170/171):

Pela simples análise do compromisso de compra e venda firmado entre as
partes e anexado às fls. 16/18, mais especificamente pelos itens "TERCEIRO" e
"QUARTO" de fls. 17, é possível constatar que elas, ao fixarem o preço e a
forma de pagamento para a aquisição do imóvel litigioso, ajustaram que
seriam pagas primeiramente duas parcelas, sendo uma de R$30.000,00 no ato
da assinatura do contrato, cuja contrapartida seria a imissão, naquele mesmo
momento, dos promitentes compradores e ora apelados na posse do bem, e
outra parcela de RS100.000,00, que deveria ser utilizada obrigatoriamente
pelos promitentes vendedores, ora apelantes, para a quitação dos

financiamentos (hipotecas) existentes junto á CEF, gravados na matrícula do
imóvel.

Do acima, conclui-se com certa tranqüilidade que apenas poderia ser exigido
dos apelantes o cumprimento da obrigação de liberar o bem das hipotecas já
mencionadas, acaso e após cumprissem os apelados com a obrigação
primeira de efetuar o pagamento da parcela de R$100.000.00, cuja finalidade
era exatamente ser empregada na quitação daquelas hipotecas.

Contudo, restou absolutamente incontroverso nos autos que os apelados se
limitaram a quitar a parcela de R$30.000,00 para se verem emitidos na posse
do bem, mas não se dignaram a pagar a parcela de R$100.000,00
supracitada, impossibilitando aos apelantes o cumprimento da obrigação de
desembaraçar o imóvel junto à CEF.

Ora, jamais poderia ser exigido dos apelantes liberação do imóvel em relação
aos ônus que sobre ele recaem, se não receberam a contrapartida financeira
para tanto ou, melhor dizendo, jamais poderiam os apelados ter se negado ao
pagamento da parcela de $100.000,00, sob o argumento de não quitação das
hipotecas, se seria justamente com este montante que os apelantes tomariam

tal providência.

Cumpre registrar, ademais, que ante a impossibilidade de quitação das
hipotecas, também não teriam os apelantes como cumprir com a obrigação
posterior de fornecer as certidões negativas previstas no item "QUARTO" de
fls. 17 do contrato e o que, consequentemente, prejudica a alegação dos
apelados de que teria sido descumprida também esta obrigação, cujo
cumprimento, além do mais, apenas poderia ser exigido em momento futuro,
qual seja, quando da realização do financiamento que seria pleiteado junto á
CEF, para a quitação da última parcela no valor de R$185.000,00.

À toda evidência, portanto, que os primeiros a descumprirem com as
obrigações assumidas na contratação, ou seja, os que verdadeiramente deram

causa à inexecução do contrato foram os apelados, ao se tornarem

inadimplentes em relação à parcela de R$100.000,00 e, com isto, impedirem

que os apelantes providenciassem a liberação dos ônus incidentes sobre o
imóvel objeto da avença , situação bastante para deixar clara a necessidade de

ser reformada a decisão de 1 o Grau, inclusive em face da total impossibilidade

de manutenção do pacto posto em exame.

Nesse contexto, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido

para aferir o aduzido desequilíbrio contratual tido como causado pelos recorridos demandaria o

revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a

teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. Em reforço:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEORIA
DA IMPREVISÃO E TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.
HIPÓTESES DE CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO
DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NO INSTRUMENTO

CONTRATUAL. SÚMULA 7 DO STJ.

1. Esta Corte Superior sufragou o entendimento de que a intervenção do Poder
Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da
onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas
circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de
evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e

extraordinário (teoria da onerosidade excessiva).

2. Na hipótese vertente, o Tribunal a quo ressaltou, explicitamente, que não
pode ser reconhecida a imprevisão na hipótese vertente, em virtude de o
recorrente ter pleno conhecimento do cenário da economia nacional, tendo,
inclusive, subscrito diversos aditivos contratuais após os momentos de crise
financeira, razão pela qual não seria possível propugnar pelo imprevisto

desequilíbrio econômico-financeiro.

3. Nesse diapasão, o acolhimento da pretensão recursal, no sentido de
reconhecer eventual onerosidade excessiva ou imprevisão, com o consequente
desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, demandaria a alteração das
premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o
revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de

recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ.

4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1316595/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO ,
QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 20/03/2017)

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. OBRA
PÚBLICA. TEORIA DA IMPREVISÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DE

PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. Não há falar em violação do art. 535, inc. II, do Código de Processo Civil,
quando a Corte de origem se manifesta sobre todos os pontos relevantes para a
solução da controvérsia, apenas não adotando as razões da agravante.

2. O Tribunal a quo, com base nos elementos de fato e na prova dos autos,

afastou a ocorrência do propalado desequilíbrio financeiro, consignando a
ocorrência de ajustes nos custos contratados, de modo a não se justificar a
pretensão da recorrente. A revisão do que foi decidido demanda
necessariamente a incursão na seara fática dos autos, medida vedada na via

especial a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.

Precedentes.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp 471.572/PE, Rel. Ministro OG FERNANDES , SEGUNDA
TURMA, julgado em 27/05/2014, DJe 17/06/2014)

Do mesmo modo, a Corte de origem, aplicando os termos do contrato firmado, impôs
aos ora recorrentes a aplicação de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel objeto da
contratação (fl. 173) em decorrência do inadimplemento. No entanto, em sede de recurso especial,

suscita-se a desproporcionalidade de tal medida ante a configuração do adimplemento substancial da

obrigação discutida nos autos.

Ocorre que verificar o cabimento da teoria da "substancial performance" ao caso
concreto exigiria um juízo de valor a fim de se examinar em qual proporção o contrato foi

efetivamente cumprido. É o que se extrai das ementas a seguir:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO
DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/1973. INEXISTÊNCIA.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Não há ofensa ao art. 535 do CPC/1973, porquanto o Tribunal de origem
decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a
rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha

encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.

2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem demandaria,

necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos e
a análise das cláusulas contratuais pactuadas entre as partes, providência

vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto nos enunciados

sumulares n. 5 e 7 deste Tribunal Superior.

3. Inviável o conhecimento do dissídio jurisprudencial quando a questão foi
decidida com base nas peculiaridades fáticas dos casos, a justificar a incidência

da Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 952.217/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 04/05/2017)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO

IMÓVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REEXAME DO

CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO

MANTIDA.

1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as

Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. No caso, o Tribunal de origem, com base no contrato e nas provas coligidas
aos autos, concluiu não ser caso de aplicação da teoria do adimplemento
substancial. Alterar tal conclusão demandaria o reexame de fatos e provas,
inviável em recurso especial, a teor do disposto nas mencionadas súmulas.

3. A incidência dos referidos enunciados também obsta o conhecimento do
recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional, consoante a

jurisprudência desta Corte.

4. Agravo regimental a que nega provimento.

(AgRg no AREsp 382.989/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA , QUARTA TURMA, julgado em 18/09/2014, DJe 25/09/2014)

Por fim, em relação ao pleito de afastamento da multa em sede de declaratórios, o

recurso merece provimento.

Com efeito, os embargos de declaração, na espécie, foram opostos com o intuito de se

prequestionar as matérias referentes à inexistência das certidões negativas dos embargados e ao
adimplemento substancial da obrigação.

Tal o desiderato dos embargos, não há por que inquiná-los de protelatórios; daí que,

em conformidade com a Súmula 98/STJ, deve ser afastada a multa aplicada pelo Tribunal local.

Veja-se, a propósito, o seguinte precedente:

AGRAVO REGIMENTAL - AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE AÇÕES

– BRASIL TELECOM S/A - CONTRATO DE PARTICIPAÇÃO

FINANCEIRA – ART. 538, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC - MULTA -

AFASTAMENTO - NECESSIDADE - INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.

98/STJ - VALOR PATRIMONIAL DA AÇÃO - DATA DA

INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL – BALANCETE MENSAL
CORRESPONDENTE - VERBA HONORÁRIA - AUSÊNCIA DE
CONDENAÇÃO EM DINHEIRO - - FIXAÇÃO COM BASE NOS ARTS.

20, § 4º, DO CPC - AGRAVO REGIMENTAL PARCIALMENTE

PROVIDO.

1. A multa imposta com fundamento no artigo 538, parágrafo único, do

CPC, é de ser afastada,