Informações do processo 2015/0223659-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo,
fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a" e “c", da Constituição Federal, insurge-se contra
acórdão assim ementado:

"DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ARREPENDIMENTO DA
ADQUIRENTE. RESCISÃO. MATERIALIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA
PENAL. APLICAÇÃO. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO
NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE
DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. DISPOSITIVO PENAL.
MODULAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL.
EFETIVO PREJUÍZO. DATA DO DISTRATO.SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. O distrato do contrato de promessa de compra sob o prisma da desistência da
promissária adquirente não obsta nem encerra óbice para que, formalizado o
distrato, resida em juízo com o escopo de debater as cláusulas contratuais que
nortearam o desfazimento do vínculo, notadamente a cláusula penal convencionada,
à medida que, conquanto resolvido o negócio, seus efeitos se irradiaram, legitimando
que o convencionado seja debatido e, se o caso, modulado, notadamente porque o
eventual acolhimento da pretensão é passível de produzir o resultado almejado no
espectro fático.

2. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por
iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio
é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da
entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a
inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando
que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao
alienante.

3. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do
disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra
excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo
do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

4. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento
segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne
condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir
o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas
administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre
10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso,
sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se

mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.

5. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel
negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da
inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e
distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o
valor do negócio afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do
contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento
patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e fixada em 10% do valor das
prestações efetivamente pagas pela adquirente.

6. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter
emergido da desistência culposa da promissária adquirente consubstancia simples
consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de,
aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado
com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se
qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a
mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou
possibilidade (NCC, art. 413).

7. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a
assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo
mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde
que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que
redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária.

8. Aferido que a resolução empreendida à lide resultara no acolhimento parcial do
pedido, resultando da ponderação do acolhido com o princípio da causalidade que o
pedido restara refutado em maior extensão, implicando na maior sucumbência da
parte autora, o fato enseja, na exata tradução da regra inserta no artigo 21 do
estatuto processual e em vassalagem ao princípio da causalidade, o reconhecimento
da sucumbência recíproca, mas não proporcional, determinando o rateio das verbas
sucumbenciais de conformidade com o acolhido e o refutado.

9. Apelações da ré conhecida e desprovida. Recurso adesivo da autora conhecido e
parcialmente provido. Unânime."  (e-STJ fl. 1.169/1.171).

No recurso especial, alega-se, além de divergência jurisprudencial, violação do art.
416 do Código de Processo Civil, ao entendimento da possibilidade de retenção, por ocasião da
resolução unilateral do contrato, de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador de imóvel
independente da natureza ou fundamento dos valores retidos.

Sem apresentação de contrarrazões (e-STJ fl. 1.297).

É o relatório. DECIDO .

A pretensão recursal não merece acolhida.

Com efeito, as conclusões do tribunal de origem acerca do mérito da demanda
decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, além da
analise das cláusulas contratuais, o que se pode facilmente aferir a partir da leitura dos fundamentos
do julgado atacado, que ora se colaciona, na parte que interessa:

"(...) cumpre ressaltar que, em conformidade com os documentos
adunados aos autos, afere-se que os negócios entabulados pelas partes foram
intermediados por corretor, cujos custos foram de responsabilidade da consumidora,
e que não integraram os valores dos contratos de promessa de compra e venda.
Também se afere dos elementos materiais dos autos que os distratos foram firmados
antes da entrega das unidades imobiliárias contratadas; ou seja, não houve utilização
dos bens pelo promitente comprador. Por outro lado, as apelantes também não
comprovaram ter incorrido em despesas extraordinárias relacionadas com a
divulgação ou comercialização das unidades imobiliárias, ensejando a aferição de
que não alcançaram patamares demasiadamente elevados. Aliás, é importante
destacar que, não obstante a ré defender que o descumprimento contratual pela
autora lhe acarretara danos emergentes e lucros cessantes, os quais - segundo
defendera - seriam irrecuperáveis, ainda que as unidades imobiliárias fossem
revendidas, não fizeram prova dos alegados danos, carecendo esta alegação de
suporte material apto a ser considerada na fixação da porcentagem a ser retida.
Acrescente-se a isso o fato de que os apartamentos que a ré prometera
à venda à autora sequer foram entregues à consumidora antes do distrato, ensejando
que, distratado os contratos que convencionaram, a ré certamente alienará os
imóveis a terceiro, se já não o fizera. Ou seja, além de não ter ficado desprovida das
unidades imobiliárias negociadas, ainda lhe será assegurada, como forma de
compensação pelo desfazimento do ajuste, a fruição da penalidade contratualmente
avençada. Ante essas circunstâncias, os prejuízos que adviera à ré do distrato
antecipado dos contratos cingiram-se às despesas administrativas que experimentara
com a formalização da avença e com os próprios distratos, mormente porque,
formalizada a rescisão, poderá, se já não o fizera, negociá-los com terceiros.

Com efeito, se a autora efetivamente deve ser penalizada por ter
ensejado o distrato antecipado das promessas de compra e venda, sua apenação deve
guardar conformidade com os efeitos derivados da sua inadimplência, e não se
transmudar em instrumento de fomento de benefício indevido. Assim é que, aferido
que os imóveis negociados não chegaram a ser concluídos e entregues enquanto o
ajuste vigera, os prejuízos experimentados pelas apelantes cingiram-se, conforme já
acentuado, às despesas administrativas que tivera. Como corolário dos efeitos
derivados da inadimplência e de forma a ser preservada a legitimidade da cláusula
penal avençada e resguardada sua destinação teleológica, coibindo-se que seja
desvirtuada e afete o direito que é resguardado à autora de ser contemplada com a
repetição do que vertera, deve ser mitigada, consoante, aliás, apregoava o artigo 924
do Código Civil de 1916 e, agora, recomenda o artigo 403 da vigente Codificação
Civil."  (e-STJ fls. 1.187/1.188)

Desse modo, assim como posta a matéria, a verificação da procedência dos
argumentos expendidos no recurso obstado exigiria por parte desta Corte o reexame de matéria fática,
bem como a reanálise de cláusulas contratuais, procedimentos vedados na estreita via do recurso
especial, consoante entendimento sumulado nos enunciados n°s º 5 e 7 deste Tribunal.

Ademais, não cabe ao Superior Tribunal de Justiça reexaminar as premissas de fato
que levaram o tribunal de origem a tal conclusão, sob pena de usurpar a competência das instâncias

ordinárias, a quem compete amplo juízo de cognição da lide.

Registre-se, por fim, que, consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade
do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a", quanto pela
alínea "c" do permissivo constitucional.

Nesse sentido:

"Recurso Especial. Civil. Responsabilidade civil. Cirurgião e anestesiologista.
Recurso com fundamento nas alíneas "a" e “c" do art. 105, III, da CF. Reexame
fático-probatório. Súmula 07/STJ. Incidência.

- A constatação de ter o médico cirurgião e o anestesista agido ou não com culpa no
atendimento a paciente, nas modalidades negligência, imprudência ou imperícia,
demanda necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório da causa, o que é
vedado pela Súmula 7 do STJ.

- O reexame do conjunto fático-probatório da causa obsta a admissão do recurso
especial tanto pela alínea “a", quanto pela “c" do permissivo constitucional.

- Recurso especial não conhecido."  (REsp 765.505/SC, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2006, DJ 20/3/2006 - grifou-se).

Ante o exposto, conheço do agravo para negar seguimento ao recurso especial.
Publique-se. Intimem-se.

Brasília-DF, 04 de outubro de 2015.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - Relator

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Distribuição automática em 14/09/2015 às 11:30
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR