Informações do processo 2012/0213871-5

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial com
fundamento no artigo 105, III, alínea “a", da Constituição Federal, interposto em face de acórdão
assim ementado (e-STJ fl. 448):

Agravo Interno em Agravo de Instrumento. Ação de cobrança de cotas
condominiais, em fase de execução. Decisão que não apreciou alegação dos
exeqüentes de Arrematação de imóvel a preço vil, sob o fundamento da
ocorrência de preclusão. Inconformismo dos Executados. Decisão
monocrática desta Relatora negando seguimento ao recurso, manifestamente
confrontante com a jurisprudência majoritária do TJERJ e do STJ.
Entendimento desta Relatora quanto a não ocorrência da preclusão na
alegação de arrematação do imóvel a preço vil, por se tratar de questão de
ordem pública, a qual pode ser até mesmo reconhecida de ofício. Precedentes

do TJERJ e STJ. O imóvel foi arrematado em julho de 2010, por ocasião do
2° Leilão, com lanço correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor
estipulado no laudo de avaliação do imóvel, elaborado em fevereiro do
mesmo ano. Não configuração de arrematação do bem a preço vil.
Inexistência de mácula ao princípio da execução menos onerosa ao
executado. Inexistência de argumentos capazes de infirmar a decisão
monocrática proferida por esta Relatora. DESPROVIMENTO DO
AGRAVO INTERNO.

No recurso especial, os devedores alegam violações aos artigos 692 e 694, § 1º, V, do
Código de Processo Civil, ao argumento de que a arrematação é nula, pois realizada por preço vil,
tendo em vista que alienado o imóvel por 50% do valor avaliado, sem que este tenha sido atualizado
entre a data da avaliação e a da arrematação.

O Tribunal de origem não admitiu o recurso, por entender não configuradas as
contrariedades alegadas e firme na consonância do acórdão com a jurisprudência desta Corte.

No agravo, os recorrentes ratificam as violações indicadas no especial e pleiteiam a
reforma da decisão.

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

Aduzem os agravantes que ficou configurada a ocorrência do preço vil, diante da
ausência de atualização do laudo de avaliação do bem.

Com efeito, anoto que a jurisprudência do STJ possui entendimento no sentido de
admitir e, até mesmo considerar dever do juízo, a atualização, de ofício, do valor da avaliação de um
bem que será levado à hasta pública, quando decorrido período considerável entre a avaliação e
arrematação, a fim de que se impeça a alienação por preço vil. Para exame:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE
À ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. OFENSA AO ART. 535 DO CPC
NÃO CONFIGURADA.

1. AÇÃO DE NULIDADE À ARREMATAÇÃO. ATUALIZAÇÃO
DO PREÇO CONSTANTE DO LAUDO DE AVALIAÇÃO.
POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE REQUERIMENTO DO
EXECUTADO. PROVIDÊNCIA QUE PODE SER DETERMINADA
INCLUSIVE DE OFÍCIO PELO JUIZ .

2. ANÁLISE DA ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. NECESSIDADE DE

REEXAME DA CAUSA.

3. PROVIMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS PARA AFASTAR A
MULTA APLICADA E DETERMINAR O RETORNO DOS AUTOS
AO TRIBUNAL DE ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO.

4. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

(AgRg nos EDcl no REsp 969265/GO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2011, DJe
28/11/2011)

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO.
ATUALIZAÇÃO DE OFÍCIO DO PREÇO CONSTANTE DO LAUDO
DE AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. DESNECESSIDADE DE
REQUERIMENTO DO EXECUTADO. PREÇO VIL.
NÃO-INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. OSCILAÇÕES
DO MERCADO. RETORNO À INSTÂNCIA ORDINÁRIA.

1. Como responsável pela condução do processo e em obséquio ao princípio
da menor onerosidade ao devedor, cabe ao magistrado zelar para que o
procedimento executório atinja suas finalidades, atendendo ao crédito do
exequente e evitando que o patrimônio do devedor seja desfalcado para
adimplir uma parcela do débito significativamente menor do que o valor do
bem leiloado.

2. Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça consagrou a tese de
que, mesmo à míngua de expresso requerimento do executado, o
magistrado não somente pode, como deve, proceder à atualização do
preço do laudo, de maneira a aproximar a avaliação do valor de
mercado do bem e evitar que o preço vil seja descaracterizado em
virtude do fator inflacionário acumulado nesse entrementes .

3. A pedra de toque para investigar-se a ocorrência de venda a preço vil
por conta da falta de atualização do laudo é a soma das variações de
mercado com o lapso de tempo transcorrido entre a avaliação e a hasta
pública, pois, caso o período seja considerável, mesmo um lance que se
avizinhe da estimativa primitiva pode, na verdade, situar-se abaixo da
metade do preço de mercado no momento do leilão, tornando aviltante
esse valor .

4. A influência da correção monetária e das oscilações de mercado no preço
estimado do bem é assunto que demanda incursão no substrato
fático-probatório do litígio na medida em que esses aspectos do caso concreto
não foram enfrentados pelo Tribunal a quo.

5. Em respeito ao enunciado da Súmula 07/STJ, o recurso especial deve ser
acolhido em parte para afastar a tese esposada pela Corte de origem,
determinando-se o retorno dos autos à instância ordinária para que se
verifique a eventual ocorrência de preço vil levando-se em consideração,

como parâmetro, o valor do bem na época em que ocorreu a hasta pública, e
não o preço originário do laudo de avaliação.

6. Recurso especial provido em parte.

(REsp 1104563/PR, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA
TURMA, julgado em 18/5/2010, DJe 2/6/2010)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO.
PREÇO VIL. INTERVALO TEMPORAL ENTRE A AVALIAÇÃO E A
ARREMATAÇÃO.

1. A despeito de entender esta Corte que a arrematação pelo valor
equivalente a no mínimo 50% da avaliação não configura preço vil, vale
ressaltar que tal base de cálculo considera o valor atualizado, devendo,
por isso, haver proximidade temporal entre a avaliação e a
arrematação, o que não se verifica na hipótese concreta destes autos .

2. Recurso especial não conhecido.

(REsp 267934/MS, Rel. Ministro HONILDO AMARAL DE MELLO
CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP), QUARTA
TURMA, julgado em 15/10/2009, DJe 26/10/2009)

Embora “preço vil" seja um conceito abstrato, devendo a sua configuração ser
analisada diante do caso concreto, a jurisprudência lança parâmetros para a sua caracterização,
entendendo ser a arrematação de bem penhorado por montante inferior a 50% do valor
originariamente atribuído pelo laudo de avaliação. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. PREÇO MÍNIMO DE ARREMATAÇÃO.
VALOR SUPERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO BEM. PREÇO VIL.
INEXISTÊNCIA.

1. O STJ entende que está caracterizado o preço vil quando o valor da
arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem , o que não ocorre
nos autos do processo, em que o valor mínimo fixado pelas instâncias
ordinárias é superior a esse percentual.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp 98664/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 6/9/2012, DJe 17/9/2012)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO.
ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO
CONCRETO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. ART.
620 DO CPC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

1. Como não existem critérios objetivos para a configuração de preço

vil, a jurisprudência do STJ adotou como parâmetro o valor equivalente
a 50% da avaliação do bem. No entanto, ressalvou que a caracterização
do preço vil depende das circunstâncias do caso concreto, que podem
permitir a arrematação até mesmo inferior a 50% do valor de avaliação
do bem .

2. Não compete ao Superior Tribunal de Justiça, em sede d recurso especial,
revisar as premissas fáticas que nortearam o convencimento das instâncias
ordinárias quanto à inexistência de preço vil. Óbice da Súmula n. 7/STJ.

3. Não se conhece de recurso especial em relação à matéria
infraconstitucional que não tenha sido objeto de prequestionamento.

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AgRg no AREsp 114267/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2013, DJe
24/10/2013)

Desse modo, apesar de a jurisprudência desta Corte Superior, em regra, entender que,
para a constatação do caráter aviltante do preço, deva ser levado em conta o valor atualizado do bem,
no presente caso, o Tribunal de origem ressaltou que a ausência da atualização não era suficiente para
caracterizar o preço vil, valor esse considerado como inferior a 50% do montante originalmente
atribuído pelo laudo de avaliação. Transcrevo excerto do voto condutor (e-STJ fls. 450/451):

Porém, no caso em tela, não se pode falar em ocorrência de preço vil, em
razão de o imóvel ter sido arrematado por 50% (cinquenta por cento) do valor
avaliado.

Com efeito, O Laudo de Avaliação do Imóvel - não impugnado -, foi
confeccionado em 02 de fevereiro de 2010 (fl. 193), ocasião em que
estipulou o valor do bem em R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais).
Segue-se que, por ocasião do 2° Leilão, o imóvel foi arrecadado aos 12 de
julho de 2010, pelo maior lance obtido, qual seja, R$ 160.000,00 (cento e
sessenta mil reais).

A Iterativa jurisprudência do TJERJ manifesta-se no sentido de que não
configura preço vil a arrematação do imóvel no percentual relativo a 50%
(cinquenta por cento) do valor do laudo da avaliação.

(...)

De se trazer à baila, por oportuno, que a Corte Superior destaca também que
o laudo pode ser levado em conta desde que haja tempo razoável entre a sua
elaboração e afetiva arrematação do bem, situação que ocorreu in casu . (...)

Verifica-se, portanto, que rever a conclusão a que chegou o acórdão recorrido
ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado em sede de
recurso especial a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ.

Em face do exposto, nego provimento ao agravo.

Intimem-se.

Brasília (DF), 28 de setembro de 2015.

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora