Informações do processo 2015/0245153-4

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONSTRUTORA RUI
BRASIL LTDA contra decisão (fls. 641-642) exarada pela il. Primeira Vice-Presidência do eg.
Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) que inadmitiu seu apelo nobre.

Historiam os autos que o MINISTÉRIO PÚBLICO DO PARANÁ propôs ação civil
pública em desfavor de CONSTRUTORA RUI BRASIL LTDA, alegando, em síntese, que a
demandada "(...) estaria ofertando a venda empreendimentos imobiliários sem o preenchimento
dos necessários requisitos legais, especialmente aquele relativo ao registro de incorporação,
sem olvidar que toda a publicidade levada a efeito nada esclarece a respeito, o que ofenderia
também o CDC" (fls. 263). Ao final, pleitou que "(...) seja cominada obrigação da requerida
promover ao registro imobiliário das incorporações e informar os adquirentes de unidades
autônomas sobre o alcance desta finalidade, além de condenação ao pagamento de indenização
aos consumidores lesados, lhes oportunizando as alternativas dispostas no artigo 18 do Código
de Defesa do Consumidor " (fls. 461-462).

O il. Juízo da 3 a Vara Cível da Comarca de Guarapuava/PR julgou os pedidos
improcedentes, conforme sentença às fls. 460-469.

Inconformado, o MINISTÉRIO PÚBLICO DO PARANÁ recorreu, tendo o eg. TJ-
PR dado provimento à apelação, nos termos do v. acórdão assim ementado (fls. 568):

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA COM PEDIDO LIMINAR.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS NOS EMPREENDIMENTOS
EDIFÍCIO EUNICE GUIMARÃES E RESIDENCIAL TRIANON. AUSÊNCIA
DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NO CARTÓRIO DE
IMÓVEIS. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO CÓDIGODE DEFESA
DO CONSUMIDOR. AFRONTA AO ARTIGO 32, DA LEI N° 4.591/64.
SENTENÇA MODIFICADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO"

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (vide acórdão às fls. 602-607).

Irresignada, CONSTRUTORA RUI BRASIL LTDA interpôs recurso especial, com
arrimo na alínea "a" do permissivo constitucional, no qual alega violação ao art. 58 da Lei n.

4.591/64, ao argumento, entre outros, de que "(...) conforme comprovado através de documentos
juntados nos autos, os empreendimentos não são constituídos sob a forma de incorporação
imobiliária, que se caracteriza pela atividade empresarial. No caso, foi adotada a modalidade
de 'condomínio fechado', em que um grupo de pessoas depois de fundada uma associação de
condôminos com finalidade específica de levar adiante um empreendimento no sistema de
construção ou condomínio fechado 'a preço de custo'ou por administração adquirem as
respectivas frações ideais do terreno, diretamente dos seus proprietários, mediante permuta por
área construída. Cada adquirente se obriga a arcar com a sua quota parte no custeio da
construção da sua unidade e daquelas permutadas pelo terreno. Inexiste, portanto, atividade
empresarial e a figura do empresário a visar lucro com a venda das unidades autônomas em
construção" (fls. 618).

Sustenta, também, que "(...) nem toda construção em unidades autônomas há de
seguir, necessariamente, o modelo de incorporação imobiliária. No caso dos Condomínios:
Residencial Trianon e Edifício Eunice Guimarães, desde oinício, nas Assembleias de suas
respectivas Constituições, ficou bem claro que o projeto era a formação de um 'condomínio
fechado', para construção a preço de custo, pelo próprio grupo. Portanto, a empresa requerida
está ligada aos empreendimentos pela contratação como administradora técnica das respectivas
obras, e receberá em contrapartida uma taxa a título dos serviços prestados, com está
claramente atestado na Ata de constituição do Condomínio e no estatuto, bem como demais
documentos acostados nos autos" (fls. 620).

Alega, ainda, que "(...J uma vez que construção se faz pelo sistema de administração,
nos moldes do art. 58, da Lei n° 4.591/1964, que não há necessidade de incorporação por parte
da recorrente, eis que não foi atribuída à mesma a atividade de comprometer ou efetivar a venda
de frações ideais do terreno com vinculação destas às unidades autônomas das edificações
projetadas para serem construídas, de modo que a mesma não pode ser tomada como
incorporadora, nos termos do artigo 29, caput, da Lei n° 4.591/64, devendo, portanto, o
presente recurso ser provido, de modo que o v. acórdão seja reformado, para reconhecer a
inaplicabilidadedo art. 32 da Lei n° 4591/64, já que, nem toda construção em unidades
autônomas há deseguir, necessariamente, o modelo de incorporação imobiliária, como é o caso
dos Condomínios Residencial Trianon e Edifício Eunice Guimarães que, desde o início,
nasAssembleias de suas respectivas Constituições, ficou bem claro que o projeto era aformação
de um 'condomínio fechado'" (fls. 621).

Foram apresentadas contrarrazões (fls. 633-639), pelo desprovimento do recurso.

Como dito, o apelo nobre foi inadmitido, motivando o manejjo de agravo em recurso
especial (fls. 645-649).

Também foi oferecida contraminuta (fls. 653-656), pugnando pelo desprovimento do

agravo.

Instado a se manifestar, o d. Ministério Público Federal opinou pelo desprovimento

do apelo, conforme parecer (fls. 664-667), da lavra do em. Subprocurador-Geral da República,
Dr. Sady d'Assumpção Torres Filho .

É o relatório. Passo a decidir.

Inicialmente, registra-se que aplica-se ao apelo nobre o Enunciado Administrativo n.
02/STJ, que assim dispõe, in verbis: "Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973
(relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de
admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça".

Passa-se ao exame do recurso.

O apelo em apreço não merece prosperar.

Sob alegada ofensa ao art. 58 da Lei n. 4.591/64, o recorrente alega que os contratos
firmados com os consumidores não seriam incorporação imobiliárias, não se podendo exigir
registro de incorporação. Por sua vez, o eg. TJ-PR, reformando sentença, concluiu que se tratava
de contrato de incorporação imobiliária, sendo necesssário o referido registro, nos termos do art.
32 da Lei n. 4.591/64. É o que se infere da leitura do seguinte trecho do v. acórdão estadual:

"Trata-se de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público, na qual
objetiva tutelar direitos difusos e coletivos de consumidores que adquiriram
unidades autônomas dos empreendimentos imobiliários denominados Edifício
Eunice Guimarães e Residencial Trianon, nos termos do Código de Processo
Civil.

Defende que tais edificações estão sendo comercializadas sem observância
do art. 32 da Lei n° 4591/64, o qual determina a obrigatoriedade de registro
da incorporação imobiliária nos anúncios publicitários divulgados.

(...)

Consoante demonstram os informes publicitários, às fls. 10/12 e 16/17, não
há qualquer menção ao número de registro da incorporação no respectivo
Registro de Imóveis. Em clara afronta ao art. 32 da Lei n° 4591/64:

'Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre
unidadesautônomas após ter arquivado, no cartório competente de
Registro deImóveis, os seguintes documentos:
Omissis

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;'

Considerando que a Lei n°4591/64 não traz qualquer exceção relacionada
ao cabimento de tal exigência tão somente para incorporações na modalidade
de empreitada, deve, portanto, ser aplicável também a incorporação por
administração, que é a hipótese dos autos.

Conforme salientou o Ilustre membro do Ministério Público, às fls.
544/545:

'Portanto, os empreendimentos em discussão tratam-se de incorporação
imobiliária e como tais devem ser registrados antes de serem
comercializados.

Como há notória falta de registro das incorporações, o que por si só
fere o disposto no art. 32 da Lei 4591/1964, deve a apelada ser
impedida de negociar as unidades autônomas antes de efetuar o

competente registro e providenciar toda documentação exigida no art.
32 da Lei mencionada e demais autorizações do Município que são
exigidos.'

(...)

Não havendo dúvidas que o contrato firmado entre as partes foi de
incorporação, na modalidade 'preço justo', e ausente qualquer exceção que
justifique a inaplicabilidade do art. 32 da Lei n° 4591/64, mister a
modificação da r. decisão apelada, para o fim de condenar a apelada, nos s
eguintes termos:

a) Proceder o registro da incorporação imobiliária dos
empreendimentos 'Edifício Eunice Guimarães'e 'Residencial Trianon' junto
ao Registro de Imóveis competente, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, sob
pena de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais);

b) Efetuar a inclusão do número de registro da incorporação
imobiliária em todas as próximas veiculações publicitárias dos aludidos
empreendimentos;

c) Após, notificar no prazo de 72 (setenta e duas) horas, por
escrito, todos os eventuais adquirentes das unidades autônomas acerca do
referido registro.

Razão pela qual, manifesto meu voto no sentido dedar provimento ao
recurso de apelação, modificando-se a r. decisão apelada."
(fls. 570-579)

Nesse contexto, a pretensão de alterar o v. acórdão estadual demandaria o reexame de
matéria fático-probatória bem como reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é inviável em
sede de recurso especial, consoante preconizam as Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ.

Importante registrar, ainda, que o entendimento ora externado é corroborado pelo d.
Parquer Federal, de cujo irretocável parecer transcreve-se o seguinte excerto, adotando-o nesta
motivação (fls. 666-667):

" Percebe-se, de imediato, que o acórdão recorrido, ao analisar as
peculiaridades fáticas da demanda, consignou, de forma expressa, que os
contratos firmados entre a construtora e os adquirentes das unidades
autônomas dos empreendimentos imobiliários citados são contratos de
incorporação imobiliária, modalidade preço justo. O juízo local também
concluiu pela afronta ao artigo 32 da Lei n°.4.591/1964, porquanto não
comprovado, nos autos, o registro descrito em tal norma legal.

(...)

Nesse contexto, impõe-se reconhecer que a alteração do que decidido
pelo tribunal de origem implicaria inadequada reapreciação do suporte
fático-probatório e das cláusulas contratuais, atraindo a incidência dos
óbices previstos nos enunciados n. 5 e n. 7 da Súmula no Superior Tribunal
de Justiça ." ( g. n.)

Com estas considerações, concluiu-se que o apelo não merece prosperar.

Ante o exposto, com arrimo no art. 253, parágrafo único, II, "a", do RI-STJ, conheço
do agravo para não conhecer do recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 04 de fevereiro de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator