Informações do processo 2015/0117607-8

AUTOS COM VISTA AOS INTERESSADOS

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista à(s) parte(s) para regularizar a
representação processual:

Trata-se de recurso especial, fundado no art. 105, III, “a" e “c", da Constituição,
interposto por HERMANO GONÇALVES BARBOSA em face do v. acórdão proferido pelo eg.
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado:

“CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS INFRINGENTES CÍVEIS. AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA PLANTA. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA NÃO
DEMONSTRADO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.
INCIDÊNCIA DOS EFEITOS DA MORA.

ACÓRDÃO REFORMADO.

Não havendo demonstração da mora da construtora, em face da novação
havida e da fixação de novo prazo de tolerância para a entrega do imóvel,
aliado, por outro lado, à patente inadimplência do Promitente Comprador,
que deixou de pagar as prestações que lhe competiam, bem como à
inexistência de pedido de rescisão contratual, descabido o pleito de lucros
cessantes e de que sejam afastados os encargos da mora previstos no
contrato. Assim; merece ser prestigiado o voto minoritário em que se negou
provimento ao recurso de Apelação do Autor para o fim de manter a
sentença de improcedência dos pedidos inicialmente formulados.

Embargos infringentes cíveis acolhidos. Maioria." (fl. 526)

O recorrente aponta ofensa aos arts. 6º, IV, V, e VI, 7º, parágrafo único, 51, IV, § 1º,
II e III, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e 476 do Código Civil, bem como dissídio
jurisprudencial, sustentando, em síntese, (a) “é direito do consumidor, atualmente violado, a
modificação da cláusula contratual abusiva, de modo que os encargos que recaem apenas em seu
demérito sejam excluídos, conforme deliberado em oportunidade precedente pela Turma do
TJDFT" (fl. 613), (b) “em 11 de dezembro de 2006 o autor celebrou o contrato de compra e
venda do Apto. 1203 com a empresa Allicerce Construtora e Incorporadora, sendo que o prazo
inicial para a entrega do bem estava previsto para 28/02/2009. Contudo, em 13/07/2009 a
empresa Vertical Projeto Liverpool Ltda absorveu o empreendimento anterior, também da
família e impôs a repactuação como requisito para que a obra fosse concluída, alterando a data

para 31/12/2010 (fls. 84). Nota-se que a mudança ocorreu apenas de modo formal, na tentativa
de ludibriar os consumidores sobre o negócio" (fl. 616) e (c) “diante da inexecução do contrato
pela construtora desde 2009, a qual não cumpriu os seus prazos, utilizou outra empresa para a
finalização da obra e posterga a demora com relação à entrega, é possível a utilização da exceção
do contrato não cumprido" (fl. 618).

Contrarrazões às fls. 631/643.

É o relatório.

Preliminarmente, não se conhece da tese de ofensa ao art. 535 do CPC/73, tendo em
vista que formulada de modo genérico, sem especificar os temas omitidos pelo Tribunal de
origem, nem justificar a relevância deles para o desfecho da causa. Cita-se do apelo especial:

“Apesar da interposição de Embargos Declaratórios para que fossem
suprimidas contradições e omissões com relação ao r. Acórdão recorrido, o
r. colegiado deliberou pela rejeição destes, sob o argumento de que não
necessitaria apresentar manifestação sobre todos os itens arguidos pelo
recorrente. Contudo, a ausência de posicionamento específico sobre cada
apontamento que carecia de reparo, desencadeia prejuízos ao consumidor,
na medida em que as adequações necessárias não foram promovidos na
oportunidade cabível. Assim, observa-se que, no presente caso, também
restou violado o art. 535 do CPC." (fl. 619)

Resta incidente, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, ante a deficiência das
razões recursais.

A controvérsia do recurso especial limita-se a definir (a) se o promitente-comprador
pode postular o afastamento de multa moratória fixada em seu desfavor, no contrato de promessa
de compra e venda, na hipótese em que inexiste a previsão de sanção da mesma espécie para o
inadimplemento da construtora, (b) se, na espécie, a prorrogação do prazo de entrega do imóvel
caracterizou novação da dívida ou se decorreu de mera sucessão empresarial entre pessoas
jurídicas do mesmo grupo, na tentativa de ludibriar o interesse dos consumidores e (c) se o
promitente-comprador pode se valer da exceção do contrato não cumprido, na espécie.

Quanto ao tema de letra “b", o Tribunal de origem afirmou que, em 14/07/2009 –
antes do prazo final de entrega do imóvel pela construtora original –, o autor celebrou distrato do
contrato inicial e novo contrato de promessa de compra e venda relativo ao mesmo imóvel,
então com a Vertical Projeto Liverpool LTDA. A Corte concluiu, assim, que se operou a
novação do ajuste original, com nova previsão de entrega das chaves para 31/06/2011,
considerada a cláusula de tolerância. Cita-se do aresto:

“O contrato fixou que a data para entrega da unidade seria o dia
28.02.2009 (fls. 58), observado o disposto na cláusula 7 a - que admite uma
tolerância de 180 cfias na conclusão das obras, além de atrasos decorrentes
de`força maior ou caso fortuito. Assim, o imóvel deveria ter sido entregue
até o dia 28.08.2009.

Entretanto, antes do vencimento do prazo de entrega, o autor celebrou
Distrato do referido contrato (fls. 80/81) e, no dia 14.07.2009, realizou um
novo Contrato de Promessa de Compra e Venda relativo ao mesmo imóvel,
desta vez com a ré, Vertical Projeto Liverpool LTDA (fls. 82/103), pelo qual
foi acordado que a data da entrega do imóvel seria o dia 31.12.2010,
observado o disposto na cláusula r, que admite a tolerância automática de
180 dias. Nesse passo, a nova empresa teria até o dia 31.06.2011 para
entregar a unidade imobiliária.

Pelo exposto, percebe-se que houve, sim, uma novação contratual,
devidamente assinada por partes maiores e capazes, com estipulação
expressa de nova data de previsão de entrega da unidade habitacional, com
previsão, ainda, de prazo de tolerância." (fl. 537)

Em contrapartida, o recorrente alega, no apelo especial, que a substituição das
construtoras no meio da execução das obras constituiu artifício utilizado pelo fornecedor inicial,
com o fim de prorrogar o prazo de entrega dos imóveis sem incorrer em mora.

Esse tema, contudo, não foi debatido pelo Tribunal de origem à luz das alegações do
recorrente, o que impede seu exame nesta sede, em razão da ausência de prequestionamento
(Súmula 211/STJ).

Fica mantido, portanto, o acórdão recorrido, no tocante à ocorrência de novação do
contrato.

A respeito da tese de exceção do contrato não cumprido, observa-se que, segundo
afirmado pelo Tribunal de origem, foi o autor quem primeiro incorreu em inadimplemento do
contrato, tendo inclusive confessado a interrupção de pagamento das prestações a partir de abril
de 2011 – antes do prazo final de entrega do imóvel.

Rigorosamente, portanto, é a construtora contratada quem pode arguir a exceção do
contrato não cumprido, e não quem primeiro incorreu em inadimplemento contratual.

De qualquer forma, a revisão do acórdão recorrido, nesse ponto, demandaria desta
Corte investigar quem de fato teria primeiro incorrido em inadimplemento – se o autor ou se a
construtora –, o que encontra nítido obstáculo no Enunciado da Súmula n. 7/STJ.

Por fim, a pretensão de afastamento da multa moratória não encontra suporte na
jurisprudência desta Corte Superior. É firme o entendimento do STJ de que, quando se prevê
aplicação de multa moratória exclusivamente para o caso de inadimplemento do promitente-
comprador, a consequência jurídica é a inversão da cláusula, mas apenas na hipótese em que a
construtora vem a incidir em mora ( Recurso Repetitivo - Tema 971 ) – situação não verificada
na espécie.

Inexiste, portanto, fundamento para o afastamento do encargo moratório, no caso.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 04 de maio de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator