Informações do processo 2015/0144281-9

Ficam as partes interessadas intimadas para pagar as despesas de extração de Carta de Sentença A
SER COMPOSTA DE TODAS AS PEÇAS dos autos da Sentença Estrangeira. Para essa
providência, consultar o andamento processual.

EMENTA

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO
PROVIDO.

1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser
possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente
comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual.

2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição
das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de
percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor
pago. Precedentes.

3. Agravo regimental não provido.

ACÓRDÃO

, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti (Presidente), Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 25 de agosto de 2015(Data do Julgamento).

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para Impugnação dos
EDcl:

DECISÃO

1. Trata-se de agravo interposto por ESSA EMPREENDIMENTOS E SERVIÇOS
S/A contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fulcro no art. 105, III, "a" e "c", da
Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios,
assim ementado:

PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESISTÊNCIA.
INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE-COMPRADORA.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO
NOS TERMOS DO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO DO CDC. DEVIDA.
CARÁTER PUNITIVO. TAXA DE DECORAÇÃO. INTEGRA PREÇO
DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. 25%. PERCENTUAL ABUSIVO.
REDUÇÃO. 10%. ÔNUS SUCUMBÊNCIAL. PRINCÍPIO DA
CAUSALIDADE.

1. A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do
intermediador, não podendo o fornecedor transferir esse encargo ao consumidor,
se optou por não incluir esse custo no preço cobrado pelo imóvel.

2. A estipulação unilateral e abusiva do fornecedor no sentido de transferir a
obrigação de pagamento de comissão de corretagem para o consumidor não
pode ser equiparada a engano justificável a fim de afastar a sanção da devolução
em dobro e permitir a mera devolução simples da quantia recebida. Assim, a
devolução em dobro é medida imperativa.

3. Rescindido o contrato entre as partes, o valor pago a título de taxa de
decoração da área comum do prédio deve integrar o valor pago pelos
promitentes-compradores, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez que
a promitente-vendedora, cobrará o valor desta do próximo adquirente do imóvel.
4. O percentual da cláusula penal deve ser fixado de acordo com as
peculiaridades do caso concreto, tendo esta Corte de Justiça perfilhado o
entendimento de que a rescisão do contrato, por iniciativa e interesse do
consumidor, poderá vir acompanhada da retenção de 10% (dez por cento) dos
valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente
vendedor com a comercialização do imóvel, uma vez que este ainda poderá
renegociar o bem, evitando maiores prejuízos.

5. Averba sucumbêncial rege-se pelo princípio da causalidade e, na espécie,
deve ser feita consoante apreciação equitativa do juiz, levando-se em conta os
fatores delineados na norma de regência (art. 20, §3º do CPC).

6. Apelo da autora, conhecido parcial e desprovido.

7. Apelo das rés, conhecido e provido.

Nas razões do especial, alega-se violação dos arts. 267, VI, e 535, II, do Código de
Processo Civil e arts. 42 e 51, VI, do Código de Defesa do Consumidor, bem como dissídio
jurisprudencial.

Decido.

2. A irresignação merece parcial acolhida.

De início, não há que se falar em violação do art. 535 do CPC, pois o Eg. Tribunal de
origem dirimiu as questões pertinentes, afigurando-se dispensável que venha a examinar uma a uma
as alegações e fundamentos expendidos pelas partes.

Além disso, basta ao órgão julgador que decline as razões jurídicas que embasaram a
decisão, não sendo exigível que se reporte de modo específico a determinados preceitos legais.

3. Outrossim, o Tribunal de origem consigna, com base na teoria da asserção, que a
recorrente atua conjuntamente à LOPES ROYAL, de modo que possui legitimidade ad causam para
responder sobre a cobrança de comissão de corretagem.

Além disso, afirma ser ilegal a cobrança de comissão de corretagem, pois o serviço de
"corretagem" oferecido pela construtora, na verdade, não foi opcional, sendo que foi a construtora
quem contratou os serviços de corretagem e, por isso, deve arcar com seus encargos.

A reforma do aresto, nestes aspectos, demanda inegável necessidade de reexame de
matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da
Súmula 7 desta Corte.

4. Por outro lado, quanto ao percentual de retenção das parcelas pagas, a insurgência
merece acolhida.

Com efeito, a rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status
quo ante , sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em
caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas , como forma de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados.

Nessa linha, não obstante a jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção
tenha sedimentado o entendimento de que a retenção deve se dar sobre o valor das parcelas pagas,
nos moldes do decidido pelo Tribunal de origem, entendimento mais recente prevê que o percentual
incidente sobre a referida base de cálculo deve ser de 25%, consoante se dessume, entre outros, dos
seguintes precedentes:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO
DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. ALUGUÉIS PELO USO DO
IMÓVEL. TERMO A QUO. SÚMULA 7.

1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser

possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente
comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual.

2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de
restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a
retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal
25% do valor pago.

3. O acórdão entendeu que os recorridos foram constituídos em mora somente
com a notificação extrajudicial, termo a partir do qual foram fixados os aluguéis
pelo uso do imóvel, por isso tal conclusão não se desfaz sem o reexame de
provas. Incidência da Súmula 7.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, parcialmente
provido.

(REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011)

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA
DOS PROMITENTES COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. PERDA
DA TOTALIDADE DAS PRESTAÇÕES PAGAS.
DESPROPORCIONALIDADE. CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO ART.
924 DO CÓDIGO CIVIL/1916. POSSIBILIDADE.

I - Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor a contrato celebrado
antes da sua vigência.

II - Possibilidade de o juiz, com fundamento na regra do art. 924 do Código
Civil/1916, reduzir a pena convencional estatuída a um patamar razoável,
mormente quando se verifica a perda de todas parcelas pagas.

III - Limitação da retenção das parcelas pagas ao percentual de 25% (vinte
e cinco), em favor da promitente vendedora.

IV - Precedentes específicos, em casos similares, deste Superior Tribunal de

Justiça III. AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO

(AgRg no REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO

SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe

15/10/2010)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DE
RECONHECIMENTO DE LEGALIDADE DE CLÁUSULA EM
APELAÇÃO SEM QUE A QUESTÃO TENHA SIDO APRESENTADA
EM RECONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. QUESTÃO DEDUZIDA COM
MESMO EFEITO PRÁTICO EM CONTESTAÇÃO. INEXECUÇÃO DO
CONTRATO. CONFUSÃO ENTRE ARRAS E CLÁUSULA PENAL.
AFASTAMENTO DAS ARRAS. CLÁUSULA PENAL. BASE DE
CÁLCULO. MULTA CONTRATUAL. NECESSIDADE DE

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL A SER RETIDO PELO PROMITENTE
VENDEDOR.

[...]

III - É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com
base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando
demasiadamente o devedor.

IV - Em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por
iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o
pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a
título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação.

V - Majoração desse percentual de 10% para 25% das prestações pagas
que se impõe, em consonância com a jurisprudência do Tribunal.

Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008)

No caso, foi determinada a retenção de 10% dos valores pagos, o que, como dito, não
se coaduna com o entendimento deste Sodalício, pois de acordo com a fundamentação expendida, a
retenção deve ser de 25% sobre o valor das parcelas pagas, porquanto nesse valor encontram-se
incluídas todos os prejuízos da empresa recorrida.

5. Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial,
a fim de determinar a retenção de 25% das parcelas pagas.

Custas e honorários conforme estipulados em sentença na proporção em que vencidas
as partes, a ser apurado em liquidação de sentença.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 29 de junho de 2015.

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
Relator

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 26/06/2015 às 13:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR